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论房地产企业甲供材的会计实务核算与税务处理

【摘要】随着我国居民生活水平的提高,我国房地产行业得到了长足的发展,然而房地产行业的成本控制一直都是全社会普遍关注的问题.为了提高房地产的开发质量,降低房地产的开发成本,很多房地产在进行开发的时候选择了“甲供材”的合同方式,房地产合同模式的转变也为会计实务核算及税务处理带来的各种各样的问题,因此本文对房地产企业“甲供材”的会计实务核算和税务处理进行了深入的研究,目的在于为房地产企业“甲供材”的会计实务核算及税务处理提供一定的思路和方法.

【关键词】甲供材；会计实务核算；税务处理

1、房地产企业“甲供材”的相关理论概述

1.1“甲供材”的定义

高远（2014 年）指出,“甲供材”是房地产企业经营的一种符合自身发展的模式,这种模式涉及到建设单位和施工单位双方,由建设单位进行原材料的采购,施工单位提供一定的劳务共同完成房地产工程建造的一种合作方式.宋朝晖（2016 年）则指出,“甲供材”不同于其他经营方式的地方是,“甲供材”作为建设单位的进项,因为开票会开给建设单位,但是却是施工单位的收入,这是它的最大特点.

1.2“甲供材”的计税依据

根据我国房地产行业的相关税法规定,我国房地产企业在计算增值税的时候可以采取两种方法：一是可以采取按照3% 的简易征收,另一种则是按照10% 的一般计税方法,这两种税率会直接影响企业的税负,如何对其进行合理的规避,是每个房地产企业需要深思熟虑的问题.

2、房地产企业“甲供材”的会计实务核算方式

虽然我国目前的会计制度和准则没有对“甲供材”的会计实务核算进行明确统一的规定,但是根据房地产“甲供材”的业务模式来看,其核算方式主要有两种：一是包工包料的核算方式.

在这种核算方式下直接通过预付账款进行核算,建设单位的会计处理流程是这样的,在购买材料的时候,借方为“工程物资”贷方为“银行存款”.

发出材料的时候,借方为“预付账款”,贷方为“工程物资”.而施工单位的会计核算流程则为,收到甲方材料的时候,借方为“工程物资”,贷方为“预收账款”,当材料被使用的时候,借方为“工程施工- 合同成本”,贷方为“工程物资”.

二是包工不包料的核算方式,该方式下建设单位与施工单位的核算方式与包工包料的核算方式存在一定的差异,流程如下：采购材料的环节会计处理方式与方式一的会计处理相同,在发出材料的时候,在这种方式下建设单位需要建立“在建工程”科目,借方为“在建工程”,贷方为“工程物资- 开发成本”.而在这种会计核算方式下施工单位在收到材料和使用材料的时候不需要进行任何的会计处理,因为建筑单位已经将材料计入了房地产的开发成本中去.

3、两种会计核算方式下的税务处理

方式一通过预付账款进行核算,其在税务处理上属于既要开票又要缴纳的方式.这是由于材料是由建筑方购入的,因此需要开票给建筑方,通过预付科目进行工程成本的核算,只要涉及到材料出库,就会抵减预付账款,避免了重复计入成本的现状.但是该种核算模式下也会面临一个新的问题,那就是开票开给建筑单位,施工单位面临着只有收入,没有成本的现状,会大大提高施工单位的税负.

方式二主要通过在建工程科目进行核算,由于施工单位不需要给建筑单位开具,会增大施工单位逃避税费的风险,因为采用方式二施工单位不会把材料款确认为自己的收入,因为如果再次确认收入就会给建工单位造成工程成本重复计入的局面,但是施工单位会借此逃避税款,从而加大房地产企业的涉税风险.

而且“营改增”后,计税方法主要由两种,一种是简易征收,一种是一般计税方法.但是,作为施工单位一般会选择简易征收,原因是采用一般计税方法会加大自身的税负,因为现有的10% 较原来的3%,足足高了7 个点,只有在确保可以完全取得进项的情况下,才对施工单位有利,而且营改增后,采用简易计税的依据为价款+ 价外费用- 分包费用,多了一个分包费用可以抵扣,增值税的计税依据更小,在一定程度上降低了税负.但是作为一般纳税人的建筑单位来说,不愿意选择与按简易征收办法的施工单位合作,因为建筑单位需要更多的进项来进行抵扣.但是其实两种计税方法,建筑单位所承担的建筑成本都是一样的,因为施工单位提供的进项这部分成本是需要建筑单位来承担的.例如不含税工程款为100 万元,采用一般计税建筑单位需要支付110 万元,10 万元可以抵扣,如果采用简易征税建筑单位需要支付103 万元,3 万元可以抵扣,而成本都是100 万元.因此房地产企业要结合自身的情况,选择合适的会计核算及税务处理方法.

4、房地产企业“甲供材”的会计实务核算及税务处理方式建议

4.1 考虑整体效益的选择

房地产企业应该围绕企业利润最大化的目标,对“甲供材”核算方式进行选择,要充分全面的考虑采购成本,管理成本,监督成本等,这就要求房地产企业要拥有一套完整的“甲供材”会计核算和税务处理体系,以实现对“甲供材”过程的实时监控,从而合理的控制“甲供材”的成本,提高房地产企业的经济效益.

4.2 考虑增值税负的选择

若施工单位选择简易计税方法,提供3% 的建筑安装,此时的房地产企业应该考虑“甲供材”在本次工程项目中所占的比例,达到一定的比例并能保证“甲供材”的进项全部能够取得,才能控制房地产企业的税负.但是如果施工单位选择一般计税方法10%,则房地产企业不用考虑“甲供材”在该工程成本中所占的比例.但是建筑业材料种类的繁多,涉及的税率也比较繁多,采购税率可能是16%,10%,6%,3%,这样就会与10% 产生一定的差额税率,很可能会增加房地产企业的税负.因此,在实行“甲供材”的材料采购的时候,应该多购买一些税率高且容易取得的材料,对于那些小的不容易取得的材料,可以交给施工方进行采购,这个就需要相关单位进行协商,在税务的处理上充分考虑双方税负水平,在合同签订过程中进行明确协议规定,以实现双方的互利共赢.

参考文献：

[1] 高远.“甲供材”会计及税务处理探析[J].中国市场,2014(47):103-105.

[2] 宋朝晖. 营改增房地产企业甲供材涉税问题解析[J]. 注册税务师,2016(06):40-41.

作者简介：

郭媛媛,山东鼎泰房地产开发有限公司,山东潍坊.

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