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住房抵押贷款证券化的国际实践比较
住房抵押贷款证券化的国际实践比较研究
王小驹
（遵义市住房公积金管理中心,贵州 遵义 563000）
［摘 要］资产证券化有利于赋予资产流动性并发挥金融市场的风险分担功能.住房公积金贷款作为信用风险小、资产收益稳定的资产,在风险可控的前提下也可以尝试通过证券化来盘活资产存量并提高资金流动性.对此,本文选取美国、德国和英国作为典型代表,分析梳理其发展住房抵押贷款证券化的模式和实践经验,以期为我国资产证券化和住房公积金贷款的资产证券化业务提供借鉴.
［关键词］住房抵押贷款；公积金；证券化；国际实践
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.18.056
［中图分类号］F830.5 ［文献标识码］A ［文章编号］1673-0194（2018）18-0-02
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研究背景
住房公积金制度作为解决职工住房问题的基本住房保障制度,从1999年正式建立至今,在推动住房分配制度改革、改善广大缴存职工居住环境以及促进房地产行业发展等方面发挥了重要作用.然而由于融资渠道单一、缺乏增值渠道等客观因素,导致当前公积金面临着流动性不足的局面.如何提高公积金的流动性和使用效率,以此缓解资金缺口不断增大的压力,从而满足缴存职工的刚性需求,是住房公积金实现可持续发展必须思考的重要问题.
资产证券化作为一种金融创新,具有将不具备流动性的资产转化为流动性证券的功能.因此,在合理控制风险的前提下,推动公积金贷款证券化进程将是降低公积金融资成本并提高其使用效率的有效途径.2014年,住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金［2014］148号）,该通知明确提出要盘活存量贷款资产,并且有条件的城市要积极探索发展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务.2015年,《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》（建金［2015］150号）也提出了要拓宽贷款资金筹集渠道,有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务,盘活住房公积金贷款资产.
虽然我国住房抵押贷款证券化进程已有10多年的历史,但是住房公积金作为一种特殊的制度安排,其实行贷款证券化的地区并不普遍且时限较短.因此,为了提高住房公积金贷款证券化进程的科学性和有效性,本文通过选取美国、德国和英国作为典型代表,分析梳理其在发展住房抵押贷款证券化过程中的模式和实践经验,希望能够为我国资产证券化特别是住房公积金贷款的资产证券化业务提供借鉴.
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美国住房抵押贷款证券化实践
1937年,为了刺激低迷的房地产市场,联邦国民抵押贷款协会（房利美）成立,该协会通过购买银行体系的住房抵押贷款为金融机构提供流动性资金,从而推动房地产市场发展.20世纪60年代,一方面,由于市场利率随着高通胀率迅速上升以及定期存款利率上限受《Q条例》限制,投资者开始将资金从银行体系提出并转向资本市场；另一方面,“婴儿潮”大军的住房需求开始急剧上升,刚性贷款需求大量增加,为了应对资金流动性不足并解决贷款需求等问题,1970年,美国开始推进住房抵押贷款证券化进程.
经过近半个世纪的发展,美国的住房抵押贷款证券化流程和操作已经相对较为成熟.其证券化模式主要可分为3类.第二,由政府国民抵押贷款协会（吉利美）主导的模式.在该模式下,吉利美集中了审核批准贷款机构、住房抵押贷款证券化产品的信用担保以及监督管理发放住房抵押贷款机构等职能,而具备资质的贷款机构也集中了抵押贷款发放、证券发行以及收益转手等职能.第二,由联邦国民抵押贷款协会（房利美）和联邦住宅贷款抵押公司（房地美）主导的模式.在该模式下,房利美主要经营经过政府担保的常规贷款证券化业务,房地美则主要经营没有联邦保险的抵押贷款证券化业务.第三,私营机构主导的模式.在该模式下,私营机构可以为高出政府担保抵押贷款限额的抵押贷款提供担保,从而将这些大额抵押汇集起来开展证券化业务.
在美国住房抵押贷款的证券化过程中,政府在其中发挥着至关重要的作用.政府主导的住房金融体系有力推动了住房抵押贷款证券化的发展,政府设立机构为各类抵押贷款证券提供本息偿付担保,由于政府具有较高的信用,抵押贷款证券获得了较高的信用评级,弱化了金融市场投资者由于信息不对称所带来的顾虑.此外,政府还出台了诸多政策性的法律法规来规范和维护住房抵押贷款证券化的发展过程.在政府主导和法律保护的双重作用下,美国的住房抵押贷款证券化开始蓬勃发展.然而,由于住房抵押贷款市场的监管不力以及房地产市场泡沫破灭,2008年金融危机爆发并席卷全球,这场使金融市场动荡以及众多金融机构破产的危机,让很多国家认识到强化贷款程序和标准、避免过度证券化以及加强对金融机构和金融产品监管的重要性.
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德国住房抵押贷款证券化实践
德国的住房抵押贷款证券化采取了政府扶持的模式,有别于美国的政府主导模式.德国为住房需求者特别是中低收入者的住房需求提供了大量的政策扶持,这些扶持政策既有直接的资金补助或税收减免,也有政策的宏观调控.例如,合理控制城市住房的建设规模,防止出现房地产过剩,避免供需结构失衡；动态调控房地产市场,防止出现房价剧烈波动等.此外,德国采取了住房抵押贷款发放与证券化运作相统一的方式,即贷款发起人同时也是证券发行人,这种运作模式一方面使金融机构不能通过资产证券化的途径实现抵押贷款剥离,另一方面也使金融机构承担了一定的证券风险.
德国抵押贷款证券化的过程并没有特殊目的机构（SPV）,即住房抵押贷款并没有以真实销售的方式出售给特殊目的机构.一方面,与德国的全能型银行模式有关,在该模式下,银行能够提供所有的银行、证券、不动产和保险等业务；另一方面,也与政府担保有关,政府担保为证券化的发展提供了信用支持,在该背景下,金融机构能够更好更快地实现资产证券化.
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英国住房抵押贷款证券化实践
20世纪80年代,英国成立了国家住宅贷款协会（NHL）、英国抵押公司(TMC)以及家庭抵押公司（HMC）,以此来开展住房抵押贷款证券化业务,抵押贷款证券化得到了迅速发展,并因此成为英国资产证券化进程中主要的证券化资产.英国经济的市场化程度较高,因此其住房抵押贷款证券化进程并没有政府的过多扶持和干预,其运作模式采用了与德国类似的做法,即住房抵押贷款发放人同时也是证券化业务的发起人.英国的这种证券化模式得以实施与政府的必要支持、银行体系模式和制度保障有着密切的联系.
政府支持方面,由于英国是以市场为主导的经济体,因此政府只是在推动住房抵押贷款证券化发展过程中开展一些必要的辅助性工作.政府参与度不高虽然有利于充分发挥市场法则,但是证券化在信用增级方面也将因此面临较高成本,从而使住房抵押贷款证券化发展较为缓慢.银行模式方面,由于英国属于全能型银行模式,银行能够从事证券承销业务,因此其可以不需要单独设立SPV,然而,这种贷款发放与证券发行的统一也存在风险过于集中的隐患.制度保障方面,英国虽然没有针对证券化专门立法,但是其在证券化的法律形式和会计处理等方面做了详细的规定,这些制度性的基础设施在一定程度上推动了住房抵押贷款证券化的发展.
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住房抵押贷款证券化的政策启示
推动住房抵押贷款证券化发展,是解决资金流动性和风险分担等问题的有效途径,是推动和稳定房地产市场发展并合理解决刚性住房需求的重要举措.然而,由于各国的实际情况有所差别,特别是我国存在住房公积金贷款的住房信贷形式,因此其证券化的发展模式和实施路径需要因地制宜地进行科学规划.本文通过对国际上实施住房抵押贷款证券化典型国家的实践梳理,得出如下政策启示.
5.1 注重政府的初期主导功能
政府主导在住房抵押贷款证券化的初期具有重要作用,尤其在金融体系还不发达、法律法规还不健全以及监管机制还不完善的国家,更需要充分发挥政府的主导功能,通过政府积极参与来弱化信息不对称的影响,以此增强信用评级,从而在证券化初期快速推动资产证券化发展.
5.2 充分发挥市场机制的配置功能
市场是决定资源配置的最佳场所,随着制度的不断完善和技术的不断成熟,资产证券化的发展必须逐步发挥市场的调节机制和创新活力.政府则应通过政策或法规进行引导和保障,致力于创造有利于证券化发展的良好环境,从而真正构建“政府引导+市场主导”的发展模式.
5.3 建立健全监管机制
住房抵押贷款证券化的发展必须要有必要的监管进行规范和约束,监管机制应该随着经济社会的发展水平进行动态调整和不断创新,以此确保不出现监管真空和监管滞后,从而守住不发生区域性和系统性金融风险的底线.
主要参考文献
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［2］姜雪梅.住房公积金制度改革应如何破题［J］.银行家,2016(11).
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［5］张茜,任燕燕.住房反向抵押贷款养老运作机制探讨［J］.求索,2013(2).
［6］张晓琦,经济发达国家和地区住房抵押贷款证券化的比较与借鉴［J］,江汉大学学报:人文科学版,2005(3).
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