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基于营改增后房地产行业的会计核算与涉税处理分析
朱秀芳
【摘 要】随着改革开放以来我国经济的快速发展,房价的居高不下给房地产产业带来了较高的利润,房地产产业也因此成为了我国国民经济发展中重要的支柱产业,它是否能稳健发展直接关系到金融市场能否稳定.因此,国家相关部门也不断的出台政策去对房地产产业进行宏观调控.本文对“营改增”给房地产产业带来的挑战进行了分析,并提出了相应的应对策略.
【关键词】营改增;房地产；挑战；策略
2016年5月1日所有行业营业税改收增值税以来,我国全面进入了增值税时代,但是增值税的会计核算改革要求没有同步发文,这对各行各业,尤其是对房地产企业这类资金流动比较大的会计核算工作带来了一定的困难.终于在2016年12月3日的时候对房地产企业会计核算和涉税处理做了明确表示.营改时代的到来对房地产企业的影响是相当大的,首先就是税率增收,税率的增收在很大程度上增加了房地产企业的负担,影响着房地产业的发展,但同时也给房地产行业带来了机遇.
一、“营改增”对房地产的挑战
（一）对项目利润的影响
1、对企业收入的影响: 营业税为价内税,增值税为价外税,“营改增”后,相同的收款流入的情况下,企业报表列示的收入金额会减少.2、税负负担上升:税率由原来的5% 提升到11% ,而且对于土地出让金、征地补偿费用、融资费用等进项税不能抵扣,以100万的税收为例,如果是“营增改”之前,那么房地产商只需交5% 的税100*5% 等于5万,但是改为11% 以后,企业需要缴纳的税比五万多很多,这大大增加了房地产的增值税税负担.3、经营成本和融资成本增加:建筑成本和融资成本是房地产产业主要成本,如果建筑业税率上升,而进项税额远低于销项税额,那么建筑业最终会将自己亏损的这部分成本转移到房地产企业,这无疑是增加了房地产企业的建筑成本,融资费用的进项税暂时不允许抵扣,这也增加了房地产企业的融资成本.
（二）企业流的影响
对于房地产产业来说,资金流是房地产企业能够正常运转的支柱,一旦资金流出现问题,导致资金链断裂,那么企业也面临即将破产倒闭的风险.“营改增”后规定,房地产产业的流转税在确认预售时就需要缴纳,而且增加到了11% .而目前我国房地产企业基本上都是采用的预售制,这样一来就很大程度上占用了房地产企业的流动资金.如果企业的流动资金被大量占用,就容易导致企业没有足够的资金流来维持房地产业的开发,影响了企业的发展,因此,房地产企业应该要着重关注企业的流动资金问题,对企业的资金做出及时的调整,保证企业有充足的流动资金,以利于企业能够稳健的发展.
（三）对房地产运营模式的挑战
房地产产业的运行方式有多种模式,涉及的领域较宽,产业结构体系也比较复杂,那么“营改增”后必定对房地产的影响也会更大,比如对出租类房地产,这类地产的回收周期比较长,如果进税项在试点初期分年度,那么就得按照5% 的税率去抵扣,这样一来就会对房地产企业的流照成很大的影响,甚至可能造成企业的运营危机或破产.
（四）对测算模型及预算模型的影响
“营改增”前和“营改增”后税率核算发生了变化,房地产企业要明确这些变化给企业带来的影响.
在中国境内提供应税劳务,转让无形资产或销售不动产的单位和个人,就其所得的营业额征收的一种税.
对销售货物或者提供加工,修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种.
二、房地产“营改增”应对策略
（一）增加各业务部门的培训,提高企业安全意识
在“营改增”之前,行业对的行为都不太重视,可“营改增”后,各种条款、合同相关的税价条款都事关企业的利益.因此,企业要注重对员工进行这方面的培训,让员工充分认识到营业税与增值税的区别,了解“营改增”后需要进行的业务流程,以及对公司利益产生的影响程度.只有让员工深刻理解“营改增”对企业哪方面产生了影响、对企业利益的影响程度,才能引起员工的重视,才能让员工在进行相关工作的时候做到对企业有利的条件,比如在采购材料的时候,可以预判采购的成本,在与供应商交易的时候做到心中有数,避免企业不必要的资金损失.
（二）加强内部财会人员培训
“营改增”影响最大的就是企业财务部门的核算工作.“营改增”后税率的核算工作量增大、税率条繁琐,核算方式也相比之前发生了变化,所要注意的事项更多,需要的条款也更多.因此,企业应该要针对营增改后的税务服务范围界定、业务留成收入确认点、营增改后税率核算要求等对财务部门的员工进行相应的培训.
（三）及早做好税务筹划
“营改增”增加房地产企业的税务负担,同时也增加企业流的问题.因此,房地产企业应该做好“营改增”后税率变化给企业带来影响的应对措施,比如在财务人员、销售人员、材料采购员等方面,要做好相应的培训,加强企业员工对条款的管理,做好相应的核算工作,让企业的资金支出与收入账目清楚明了,以便于企业领导人能够清楚的了解到企业现有资金的情况,然后对资金的变化做出相应的应对策略,保证企业资金流的充足,为企业的转型和升级奠定基础.
（四）扩展业务范围,加快企业转型升级
“营改增”可以说是对房地产产业的一个大挑战,但是有挑战的地方就会有机遇,所以,房地产企业应该要将“营改增”作为企业发展的一个机遇,充分利用“营改增”给企业带来的优势加快企业的转型和升级,调整企业的发展方式,摒弃原有的单一发展格局,争取向多元化的房地产产业以及相关行业发展,让“营改增”成为企业业务增长的一个新起点.
（五）积极应对过渡期政策,提前做好政策预判及应对调整
对于一个企业来说,挑战与机遇的过渡期是非常关键的,如果抓住了就是机遇,但是如果没有经受住挑战,那么这个企业就会面临破产倒闭的风险.所以,房地产企业要提前做好准备,制定好应对策略,争取有利的税务处理,让企业能够成功抓住“营改增”所带来的机遇.
（六）信息化应需而动
对于一个企业来说,要想让企业做到长远发展,那么掌握市场经济发展环境的实时信息是非常重要的,尤其是对房地产企业.房地产产业涉及的领域较广,自然而然受市场环境的影响也较大,因此,房地产企业的高层领导人应该要时刻关注“营改增”后市场经济的实时信息,再根据信息对企业的发展方向做相应的调整,尽可能的提前做好准备,以利于企业能够适应市场经济环境稳健的发展.
三、结束语
综上所述,“营改增”对房地产企业的影响是系统性的,不仅影响了企业的利润,还影响着房地产产业的发展方向,这对房地产产业来说,即使挑战,也是房地产产业转型和升级的机遇.因此,企业高层人员应该关注房地产“营改增”方面的实时信息,以税还作为房地产业改革的契机,结合市场经济环境和国家出台的宏观政策及时的调整企业发展的方向,加快企业的转型和升级,从而更好的适应市场经济的变化,企业能够实现跨越式的发展.
(南京东南国资投资集团有限责任公司,江苏 南京 210013)
房地产行业论文范文结:
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