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中国房地产市场回顾和展望
池光胜
展望2017 年,随着去年国庆期间22个城市被“限购限贷”,以及随后的一系列对房企融资条件进行限制的政策出台,全国范围内的房价同比涨幅均有一定的回调压力,特别是深圳、杭州等涨速过快且涨幅过大的城市.
去年12 月16 日结束的经济工作会议对楼市定调为“房子是用来住的,不是用来炒的”,而且2017 年的政策基调已从过去的“稳增长”转变为“防风险”后,本轮地产小牛市料将随之步入尾声.
与过去不同的是,此次经济工作会议还提出了“符合中国国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”,即“特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展”和“要继续扎实推进以人为核心的新型城镇化,促进农民工市民化”,这可能预示着“超级城市圈+特色城镇化”或是中国城市和楼市的未来发展方向.
2017 上半年,热点城市大概率仍将维持高压态势,三四线城市可能出台专门的“因城因地”去库存政策.在经济工作会议提出的“稳是主基调,稳是大局”发展战略下,若2017 年出现经济下行压力较大的情况,地产调控政策不排除会出现阶段性边际收紧的弱化,同时考虑到大多数城市在本轮地产牛市中都有不同程度的去库存,当前上海、合肥、南京等城市的存销比均严重低于6 个月,开发商在这些城市可能存在较强的“惜售情结”,2017年优质城市的房价回调幅度料将有限.
2015 年3 月起全国住宅销售温和回暖,2015 年5 月全国累计住宅销售面积同比增速由负转正,2015 年全年同比增速为6.90%.2016 年延续了2015 年的楼市回暖势态,2016 年1-11 月的单月住宅累计销售面积均为近5 年的最高值,截至2016 年11 月,全国累计住宅销售面积同比增速高达24.5%,远高于2015 年同期的7.9%.库存方面,统计局公布的全国商品住宅待售面积自2016 年2 月后开始出现单边下行态势,10 月底总待售面积4 亿平方米,同比大幅下行8%.
从具体城市看,当前上海、广州等一线城市和南京、合肥、武汉等二线城市的存销比均严重低于6 个月.2014 年以来的央行持续宽松政策和相关部门出台的一系列去库存政策极大地降低了一线和部分二线城市的住宅库存,一二线城市房价上涨也在很大程度上刺激了三四线城市去库存.经过近1 年的地产牛市,一般三四线城市的库存都得到了不同程度的去化,但库存总量仍维持在高位.
展望2017 年,随着政府对楼市调控力度的逐渐增大,本轮地产小牛市将逐渐步入尾声.“限购限贷”政策对投资型客户和改善居住客户构成了精确打击,2017年全国范围内的楼市成交量料将延续2016 年5 月份以来的下行态势.
随着重点城市调控政策趋严,一线和部分二线城市房价可能会出现一定幅度的回调,优质城市房价滞涨会对三四线城市去库存带来较大的负面影响.同时,考虑到经济工作会议提出“要继续扎实推进以人为核心的新型城镇化,促进农民工市民化”“重点解决三四线城市房地产库存过多问题,要把去库存和促进人口城镇化结合起来……提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平,增强对农业转移人口的吸引力”,若2017 年国家针对三四线城市制定了专门的“因城因地政策”,则三四线城市的高库存有望进一步得到去化.
100 个大中城市中,各城市住宅土地成交2015 年触底回升后在2016 年开始出现明显分化.2016 年1-11 月全国住宅类用地成交总面积3.64 亿平方米,同比微降1%,成交总金额1.58 万亿元,同比大幅上升45.87%.从各线城市看,受制于一线城市供地持续放缓,自2016 年4 月开始,一线城市土地成交面积开始大幅下行,2016 年10 月和11 月分别同比下滑78%和38%,1-11 月平均下滑49%,但同期一线城市土地溢价率高达77%.
高烧不退的一线地价叠加持续放缓的土地供应迫使广大开发商转向比较优质的二三线城市进行土地争夺,1-11 月二线城市住宅类土地成交面积近2 亿平方米,同比大幅上升16%,二线城市占全国总成交面积的53%,比2015年大幅增加近8%；房企在二线城市争相拿地也极大地推升了这些城市的土地溢价率,2016年1-11 月,二线城市平均土地溢价率67%,显著高于2015 年同期的21%.2015 年以来诞生的超过200个“地王”绝大多数发生在一线城市和优质二线城市.
随着一般三四线城市经济发展的日益式微,再加上这些城市的高库存影响,开发商对在三四线城市拿地表现得异常谨慎,2016 年1-11 月,三四线城市合计土地成交面积1.6 亿平方米,同比大幅下行10%.从全国范围内看,土地成交溢价率与成交面积在2016 年一季度之后的持续背离也正是对一二三线城市分化的反映.
展望2017 年,受“限购限贷”和房企融资收紧政策的影响,开发商拿地节奏料将出现放缓,尤其是对在三四线城市拿地将会表现得更加谨慎.但是,由于当前一线城市和部分优质二线城市的住宅库存较低,主要开发商在优质城市的土地储备相对不足,2017 年房企仍有较强动机在优质城市拿地补储.去年12 月16 日结束的经济工作会议提出的“房价上涨压力较大的城市要合理增加土地供应”政策有利于满足房企在优质城市的拿地需求.同时,在国家收紧了房企的融资条件后,开发商拿地资金来源受到了较大约束,这会显著降低“地王”出现的几率,2017 年开发商拿地的土地溢价率料将维持下行态势.
（本文作者为兴业证券固收高级分析师.文章仅代表作者观点.）
房地产市场论文范文结:
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