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城镇建设建筑工程开发用地的规划管理

【摘要】土地是城市发展的载体,城镇建设中现在面临的很多问题都不是没有地使用的问题而是如何有效利用的问题.城镇化是社会发展经济进步的必然趋势.城市化可以为经济关系带来很大的变动驱动城乡土地利用的变革,因此也引发了一些协调发展的问题.整个城市化的进程必须把土地作为自己的依靠,因此城镇化中土地起着重要作用.无论是产业调整还是人口聚集以及基础设施建设都要通过土地进行重新配置.因此在整个进程中要通过对土地的集约使用促进结构的合理和功能上的互补.笔者就针对这些建设中的问题深入探讨小城镇建设的管理问题,处理好供需两者的矛盾,加快推进建设步伐.

【关键词】城镇建设；建筑工程；土地开发

1、城镇建设过程中存在的问题

随着经济水平的提高和农村经济的快速发展,农民的物质生活也在逐渐提高,农村的住宅建设也开始进入发展时期,但是同时村镇建设在用地的过程中也暴漏出来很多管理问题,其中的矛盾也在不断的增加.因此村镇建设中的用地管理问题也急待解决.

1.1 规划过程中没有整体性和前瞻性,随意性大

目前有很大的一部分乡镇,特别是国家或者省级试点镇他们有较高的档次和超前意识,但是在具体的实施过程中确实任意更改,把规划改的面目全非.其中的原因有二第一,乡镇领导都是把外来投资的引进作为重要任务,所以才会出现一些投资商想到哪里就开发到哪里的问题,完全没有认真对待土的规划用途.第二,城镇规划一般都是任期内的领导制定的,往往继任领导有别的思路,在一些小城镇中经常会出现规划的很到位,却不依照执行的问题,这些现象也是一种十分普遍的问题.第三,小城镇的规划往往也是经过领导同意,但是在整个实施的过程经常出现领导突然出现新的想法,将规划变成纸上画画的东西.对小城镇的实际建设完全没有起到约束的作用.这些原因共同造成小城镇在建设的过程中没有可以依据的标准,同时造成良田变成建设用地影响经济的持续发展.

1.2 土地使用方式粗放,违法占地等现象十分严重

在小城镇建设中没有有效的节约用地手段对土地资源始终不能作为重要经济资源对待,同时浪费土地和乱占耕地的现象也十分严重,经常出现征的多用的少,征的早用的晚,更有严重的征地却不用地,好地滥用等很多浪费土地资源的行为.在小城镇的建设中还会出现非法批地和未批便用等现象的出现.往往还有因为出现没有依法办事造成的土地纠纷这些问题也损害了投资人的利益.在调查中还发现会出现一些农民进城经商从事个体经济,或者进城打工以及购买房产但是在农村依然有他的房产和宅基地的情况,这些也形成一种一户多占宅基地的问题,这些问题可以看出明显违背了一户一宅的明确规定.城镇建设用地中的配套政策比如土地租税政策、农村宅基地使用政策、户籍管理和社会保障等这些都有待进一步的发展.

2.城镇建设中建筑用地的策略

土地是发展小城镇的重要载体,小城镇的建设和发展目标一定是集约用地,要通过科学的管理和规划,同时还要严格控制我们土地的总供应量,挖掘已经开发的土地的潜力,做到内涵发展.这也是我国城镇规划和建设的趋势.解决用地问题的出路在于一定要实事求是和规范用的以及依法管理,要坚持耕地总量处在动态的平衡中,把重点立足于开发整理和盘活总量提升现有土地的承载力跟使用率,建立规范的土地市场充分发挥市场在土地使用中的作用,促进经济的快速发展.

2.1 高起点同时做好城镇规划,这是城镇发展的基础

科学的规划是建设的依据是建设的基础和良好发展的前提.推进小城镇的科学发展合理规划各项建设所占比例.一个城市的建设水平如何完全取决于规划水平.整个建设一定要有长远的眼光和重点,同时要确保经济的发展和规划之间是相符合的.把人口尽量集中在城镇中,把耕地集中与个别农户,工业企业集中在小区.做好四个环节第一,做好整体经济的全面考虑把城镇地位与更大的经济体中.第二,制定合理的人口聚集规划要充分保证规划的操作性.第三,挖掘自身优势,发展自己的优势,做到有特色的规划和发展.第四,要认真执行规划,在修改规划的时候一定要做到和总体的规划相一致,必须申报上级部门的统一才可以更改.发挥处上级的制约作用.

2.2 建立用地规范

完善我们的土地登记制度和土地证年书检制,在建设中做到统一规划、征地、开发、管理,保证建设的有序开展和有效控制.土地管理部门在管理的过程中一定要做到依法管理和正确调整.可以定期组织听证会共同讨论土地开发的可行性和合理性.建设用地的征用和出让等一定要经过审查和报批.同时可以制定地价,代表政府签土地登记证和使用权的出让合同.对于土地的出让要做到有步骤有计划可实施的具体方案.同时要注意各个土地部门的配合在小城镇特别是县和镇的配合,共同论证土地的开发和项目选择.同时好要规范土地供应,加强对土地审批的管理.在城镇建设只能对法律允许的才可以使用划拨,对于其他的用地全部都要实行有偿使用.要按照规划统一进行农业用地的转换,一定要有偿划拨和使用.尽可能的使用招标和拍卖.对于协议出让的一定不能低于规定的最低.

完善地价跟租税的配套,通过这样的方法促进合理配置,完善地价,可以制定出合理和积极的地价.考虑到小城镇的规划和建设前期资金不足的问题,也可以采用预先收取部分的出让金,但是一定要依照审批的权限和程序进行.同时还要加强集体土地进入市场的管理对于乡镇驻地的土地可以作价入股或者租赁等各种合法的方式进行流转.镇集体土地可以由乡镇自己处理,对于存量土地也可以把收益归入镇政府.

小结：

建设用地的集约使用是衡量整个经济发展的重要指标.根据宏观规划的要求和目标,一定要找出适合的途径进行有效的集约使用.一定要走出优化土地结构,盘活存量,和制定科学标准,同时还要健全建立集约用地的机制,做到依法管理和从严管理探索走出节约用地新方法.

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