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长租公寓受到市场青睐

文/ 许卫东

政策调控的不断加码,让今年的楼市和租赁可谓两重天.一边推出限买限售政策,提高按揭贷款利率,一边推出租售同权、鼓励住房租赁政策.购房市场进入门槛的提高,让部分置业者转而选择租房.在此大环境下,长租公寓迎来了发展契机,成为各路资本相争的蓝海.吸引了雷军、阎焱、王石以及投资机构竞相布局长租公寓领域.据悉,今年以来,已有多家长租公寓机构宣布获得融资.

有分析人士表示,由于热点城市房价渐高,未来将有越来越多的人以租房而非买房的方式解决住房问题.这对长租公寓来说,意味着新的营销机会正在到来.

年轻租客的新宠

“长租公寓”不是一个新名词.拎包客、蜗居租客、驻客公寓、米果家、橘果公寓、魔方公寓、YOU+、优客逸家等等,相信不少人都听过其中一两家的名字.

与20世纪六七十年代出生的父母一辈不同,“80后”“90后”大学生进入社会后,更注重追求生活品质,讲究“房子是租来的,生活不是租来的”.

市面上的长租公寓主要面向的也是这些中高收入的年轻群体.比普通租房省心,房租相对稳定,有私密独立的单间,入住的又大都是同龄人,兴起的长租公寓正快速成为年轻租客的新宠.

虽然单间月租金比周边同类房源高100~200元,但这类租客还是选择了这里.智能人脸识别门禁系统和24小时的巡逻服务让传统出租房的治安难题迎刃而解,而且最让租客头痛的维修难题因为24小时管家服务的存在也轻松了不少.记者的好友一直在北京打拼,相比传统的中介找房,她更喜欢在网上下单租房,在“自如”里看上一个环境还算不错的房间,定期有人上门打扫卫生,看上去风格简明整洁的,一租便是好几年.

不同于传统的租房模式,为了照顾年轻人爱玩的特点,长租公寓不只提供住所功能,部分长租公寓还具备社交属性.这部分长租公寓多采用社群运营模式,除提供房屋住所外,还包括休闲区、娱乐区等公共区域,提供网络、熨烫、健身、咖啡、IPTV等服务.

目前,长租公寓的租赁在城市中处于中等偏上水平.以万科旗下位于广州的泊寓为例,它主要面向35岁以下、有固定工作的年轻人或在校学生.20平方米左右的租金每月在1500元左右,同时还有超过200元的物业管理费、水费、电费等支出,每月居住成本超过2000元,比周边普通租赁住房要高出一些.

长租公寓获得房企青睐

卫计委发布的《中国流动人口发展报告(2016)》称,未来一二十年,中国仍处于城镇化快速发展阶段,按照《国家新型城镇化规划》的进程,2020年中国仍有2.5亿以上的流动人口.流动人口带来的居住需求大大地推动了租赁市场的发展,在此形势下,推动租赁市场发展的利好政策频出.

长租公寓由此被推上了风口,并正在从千亿向万亿市场迈进.巨大的市场前景,让各大房地产开发企业、房产经纪企业、互联网企业及各路资本争相涌入长租公寓的发展浪潮之中.

实际上,万科、龙湖、世联行等房地产企业已经在长租公寓领域有所动作.早在2014年,万科就推出万科驿产品,后更名为“泊寓”.随后,保利、远洋、绿城、阳光城在2015年也加入布局长租公寓,金地、龙湖、旭辉、合富辉煌、世联行则在2016年进入该市场.

更早之前,魔方公寓、优家公寓等一批机构化运营的公寓已经打开这一市场,链家、我爱我家等经纪机构也正在试图分一杯羹.公开资料显示,中国房屋租赁市场规模在2016年就超过万亿元.

房企涉足长租公寓,自然有自己的考虑.杭州龙湖冠寓运营负责人叶忠表示,相比传统的长租公寓运营商,房企有着三大优势:一是融资成本低,长租公寓本身盈利困难,但相对来说房企可做到较低的融资成本,盈利更可行;二是现成的品牌可直接输出;三是房企手中有更多的存量物业资源,获取房源更容易.

随着越来越多的房企入场,当前长租公寓主要有两种商业模式:一种是租赁产权转租,运营机构通过对旧厂房、居民商品房等项目进行整体承租改造后再面向市场,例如魔方、YOU+、链家自如寓等都采用这种模式;另外一种是房企自持物业从事租赁,如万科的长租公寓品牌泊寓、佳兆业推出寓享空间等.

长租公寓的前景

巨头纷入,长租公寓前景如何?

一位业内人士表示,“长租公寓的定位有点像快捷酒店,租金并不算太高,房企利润很薄”.习惯于赚快钱的房企要想在长租公寓这块土壤长久待下去,需要的是足够的耐心.

对开发商而言,长租公寓并算不上一个高性价比的生意.据了解,目前市场上一般的长租公寓项目盈利周期在5~7年,而项目的租赁周期一般为5年、10年不等,较长的盈利周期以及较短的租约、未来续租存在不确定性等因素之间形成不可调和的矛盾.即便是在投入大回报周期长的情况下,仍然有一大批房企扎进来.

长租公寓发展至今,一方面拼规模,一方面看资金,最终落点都会是拼盈利.但到现在为止,整个行业盈利难的问题还没有有效解的决办法.

纵观长租公寓的盈利状况,除仅有一家实现一个点的盈利外,其余都是亏损状态.

有业内人士表示,房企现在涉足长租公寓主要还是一种尝试.就目前的市场情况来看,还没有盈利的企业和盈利的可能性.即使管理相对好的企业长租公寓租售比也只有2%~3%,远远不足以弥补资金成本.

而运营机构涉足长租公寓由来已久,其获益方式主要是获取租金差价.以链家旗下自如寓为例,采取的主要模式是通过中介代理房源,与房东签订长期合同,并提供统一装修、统一配置,然后以“租房平台”的形式对外散租.在取消“中介费”的同时,自如会收取一定数额的“管理费”,房租相较市价而言,通常高出30%~50%.

遗憾的是,尽管租金不菲,但自如寓所获利润却不高.据链家研究院院长杨现领表示,自如在运营初期的5年是非常痛苦的,在一线城市的租金回报率都不到2%.

长租公寓作为一个新兴行业,各运营方都是摸着石头过河,谁也没有一个准确的方向.就目前的市场行情来看,长租公寓的盈利点仍在未来.

部分业内人士表示,在政策支持、资本追捧、消费升级等利好因素的影响下,现在对于长租公寓来说是一个很好的机遇.但是当前市面上多数长租公寓仍然靠资本投资维持运转,能否在预期时间内建立盈利模式,实现扭亏转盈,关系长租公寓生死.

市场论文范文结:

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