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棚改货币化安置优惠政策收紧

10月8日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,部署推进棚户区改造工作,进一步改善住房困难群众居住条件.

会议要求,严格把好棚改范围和标准,坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点.因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策.

曾经助力三四线城市楼市去库存的棚改货币化政策,将迎来一次较大变化.功不可没

棚改是重大民生工程, 也是发展工程.近些年来各地区、各有关部门大力推进棚改工作, 累计已有1 亿多棚户区居民“ 出棚进楼”,对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩大有效需求等发挥了一举多得的重要作用.

住建部今年7月曾发布消息称,棚改促进了房地产市场平稳健康发展.房价上涨较快的城市,通过新建棚改安置住房,增加了住房供应;房地产库存多的城市,通过棚改货币化安置,促进了房地产去库存.不仅如此,棚改还促进了上下游相关产业发展,对经济稳增长发挥了积极作用.

上述国务院常务会议要求,按照2 0 1 8 年《政府工作报告》确定的新的三年棚改计划,督促各地加快开工进度,加大配套基础设施建设,严格工程质量安全监管,保证分配公平,确保按时完成全年棚改任务.

事实上,中国的棚改工作很大程度上改善了城镇住房困难家庭的居住条件,但围绕棚改货币化安置推高三四线城市房价的争论也日渐增多.

自2015年开始,政府开始推动棚改货币化安置比例的提升.简而言之,政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民,而居民再到商品房市场中购置住房.

这种转变背后, 正值国内房地产市场出现分化,一二线城市销售火爆,而三四线城市楼市库存压力增大.棚改货币化安置比例的提升,客观上会帮助三四线城市楼市去库存.

据了解,我国2014年棚改货币化安置比例为9%,2015年比例为29.9%,2016年这一比例上升到了48.5%.数据显示,2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存.

今年以来,一些地方公布的数据显示,在有效控制房地产增量的同时,棚改货币化等因素带动下楼市销售良好,一些房地产库存大的地区已逐渐进入“库存合理区间”.因时而变

棚改政策从3个月前的“房价涨幅压力大的地区,要以实物安置为主”调整为“商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策”.

政策上的调整释放出诸多信息:首先,棚改货币化对去库存功不可没,但去库存任务完成之后,该政策也应因时而变.其次,部分城市取消货币化安置,但并不等同于一刀切,不等于棚改彻底退出历史舞台.还有,棚改政策的改变是与当下整体的楼市大环境相呼应的.

国家看到了棚改对三四线城市楼市发展和去库存的作用,也看到了棚改对当下楼市刺激房价过快上涨的弊端,为了整体调整楼市大环境,保证楼市平稳健康发展,棚改也应在完成任务的区域得以取消,而在未完成任务的地区还可以继续实施.这也意味着,房价上涨过快的城市很快要失去棚改支持和资金支持.

事实上,舆论对于棚改货币化的争议早就引来关注.住建部7月份通过召开会议等方式,督促这些商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县,及时调整棚改安置政策,要采取新建棚改安置房的方式.

早在2017年8月,住建部就已经会同发展改革委、财政部等六部委联合印发的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》明确,商品住宅消化周期在15个月以下的市县,应控制棚改货币化安置比例,采取新建安置房的方式.

2017 年11月,住建部还会同开发银行、农业发展银行印发的《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》进一步明确,对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持.

应逐步退出

有关叫停棚改货币化的声音日渐增多,但业内也有不同的声音.根据中国家庭金融调查数据,在2013年至2017年的棚改货币化安置家庭中,仅20.4%的家庭重新购房,占全部购房家庭的比例仅为4.1%,有业内专家认为,这对住房市场的影响非常有限,投资性住房需求才是当前推动三四线房价迅速上涨的主要因素.

此前有专家表示, 棚改货币化安置给了家庭选择是否购房的自由,在提升资金使用效率、增加家庭储蓄、减轻家庭负债、增加家庭创业和工商业资产、提高家庭投资性收入提升家庭消费水平等方面具有重要意义.

然而,从近两年看,货币化安置比例不断提高.数据显示,2013年全国棚改货币化安置率仅为7 . 9 % 、2 0 1 4 年为9 . 0 % 、2 0 1 5 年为29.9%,而到了2016年时,货币化安置比例已高达48.5%.

中国社会科学院金融所房地产研究中心主任尹中立认为,大比例地进行货币化安置不仅助长了居民盲目加杠杆的冲动,也刺激了房地产开发商在三四线城市盲目扩张,给宏观经济的稳定及金融稳定带来风险隐患.

中原地产首席分析师张大伟分析,最近几年楼市,尤其是三四线城市,严重依赖棚改的货币化安置.货币化安置造成了大量的购房需求,而部分城市的库存不足,这些需求放大了购房紧张情绪.市场突然增加了几百万户手持的购房者,而大部分城市又因为信贷宽松购房者积极购房.各种政策叠加下,房地产市场持续上涨,从一线城市蔓延到二线,从二线蔓延到现在的大部分三四线城市.

尹中立认为,从当前的形势看,部分城市的房价涨幅过大,房地产去库存政策的负面影响开始显现,包括棚改货币化在内的房地产去库存政策应该逐步退出.

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