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论房地产开发项目全面风险管理
【摘 要】经过了长时间的发展演变,我国房地产开发领域的项目风险管理办法已逐渐走向成熟,并呈现出多样化的特征,实践过程中,应结合风险管理的基本流程,对风险进行全面监控、处理、分析和识别. 但不管是任何一种措施都难免存在局限,因此,面对当前复杂多变的项目风险问题,建议将多种方式进行优化组合,以取得良好的风险管控效果.
鉴于此,文章主要对房地产开发项目全面风险管理进行了分析和研究.
【关键词】房地产开发；项目；全面风险管理
风险管理办法是实施风险管理流程的重要手段,建立一个完善可行的管理体系,更加有助于各流程的顺利落实.在我国的房地产开发领域中,项目的风险管理经过了长时间的发展演变目前已初见成效,从而也为风险分析工作提供了更多的可能性.从某种角度来看,项目风险管理体系实则相当于一个方法库,实现了对各流程的有效汇总,同时还可对各种方式的优缺点进行对比,最终找到最佳的管理办法,对风险进行定量和定性分析.
1、房地产开发项目全面风险管理的办法
在全面风险管理框架中,其核心在于目标体系,所有的方法、流程和人员都必须要围绕着该目标进行执行和操作.组织体系是该框架的基础,它可从制度上入手确保各种制度的顺利落实,创造出良好的管理氛围.流程体系是该框架的关键所在,在开发房地产项目的过程中,要按照特定的风险管理流程对风险进行监控、分析和处理.
方法体系是该框架中的重要手段,其可有效的促进风险管理工作的顺利开展.上述所有的体系相辅相成,相互影响,共同形成一个完善可行的全面风险管理体系[1].
2、房地产开发项目的风险管理流程
2.1 识别风险项目
在房地产的风险管理中,项目风险识别是基础也是前提,同时也是风险分类和风险来源确定的过程.风险识别工作一般都是在项目分解的基础上进行,结合场地开发的不同阶段,对产生的风险进行识别.在不同的发展阶段,风险因素也会存在较大差别,且风险的分析依据和分类也会存在一定差异[2].
2.2 项目风险评估
作为项目风险评估,即对房地产开发过程中产生的风险进行定量和定性分析,同时还要对风险发生可能会产生的后果和概率进行估计,在此基础上,按照不同的等级对风险进行排列,并同时编制好风险报表,之后结合风险的程度对其进行专题研究.但应注意的问题是,房地产开发项目的质量、成本以及进度等范围,要远远宽泛于建筑工程项目的质量、成本和进度范围,应该从项目经营、建设以及设计等不同阶段所呈现出的特征入手,对可能会产生的风险进行分析.
2.3 项目风险监控
房地产开发项目风险监控是提升风险计划执行质量和效果的过程,可为项目风险管理活动的顺利落实提供保障.风险监控工作不仅要结合风险特征制定出针对性的应对措施,同时还要随着项目的不断发展,对风险的评估结果进行矫正,实时修改风险计划[3].
3、房地产开发项目的全面风险管理对策
3.1 回避风险
作为风险回避,即结合风险预测评价,对利弊得失进行权衡,之后采取针对性措施,从而达到回避风险的目的.正常情况下,若潜在风险发生概率较高,且极有可能造成严重的后果,无法采取管理措施时,经常会选择回避风险.实践过程中,一般可分为两种方式：终止或放弃可能会引起损失或者不良后果的活动；对活动方案或工作方法进行改变.从某种程度来看,风险回避实则属于一种消极的防范对策.因此,回避风险虽然可在很大程度上避免损失,但与此同时,也会失去获利的机会,在具体应用的过程中一定要小心谨慎,做好周全考虑.
3.2 风险控制
所谓风险控制,主要就是在风险事件发生之前、发生之中以及发生之后,采取恰当有效的措施对风险进行控制,以期达到降低风险损失的目标.结合风险控制的目的,一般可将其分为风险抑制和风险预防两种.其中,风险预防主要目标是为了降低风险问题发生的概率,而风险抑制则主要是为了减轻风险带来的损失程度.实践过程中,分险控制往往会主动的采取应对措施,减少或者消除风险隐患.因此,风险控制则是属于一种积极的管理措施,由于其具有效益好、成本低等优势特征,且不会产生不良的后遗症,故在现实生活中应用较为广泛.对于房地产开发而言,不管是其产生任何风险,都可优先的采取风险控制措施[4].
3.3 风险转移
房地产开发商在开发的过程中,所谓“风险转移”,也就是开发商有意识的将一些难以承担的风险转嫁给其他的单位.不同于风险回避,风险准备并不是对项目开发进行终止,而是将实践过程中风险可能会导致损失的责任转嫁给他的单位.另外,风险转移也与风险控制存在较大差别,它并非直接的对风险因素进行调节,而是通过风险转移这种间接的方式,达到减少自身损失的目的.
风险转移具体包括保险、期货、合同等等,其中,合同还可被细分为单价合同、成本报酬合同、固定总价合同等等.保险包括人身保险、责任保险等等.合同对于不同的承包商和开发商往往具有不同的影响程度,开发商一般可结合项目的实际情况选择恰当的合同形式,对风险进行合理转移[5].
3.4 风险自留
所谓风险自留,也就是在房地产开发过程中,由于开发商自己承担风险所导致的损失,对于一些无法转移、难以控制且取法回避的风险,或在受到较大利益的驱使,在不影响大局利益和开发商自身利益时所采取的风险措施.风险自留一般可被称为两种,即计划性和非计划性.其中,前者主要是对风险进行主动自留,及具体措施包括以下几个方面：损失摊销、专属保险、自己保险、自付额保险等等.后者则是对风险被动的自留,借助风险应急准备金进行应对.正常情况下,可将风险控制措施和风险自留措施进行联合应用,但在实施风险自留措施时,一定要确保项目已实施风险控制计划或已保险.必要时,还可将保险对策和风险自留对策进行相互比较,从而能够更加快速、精准、合理的做出成本管理决策.
3.5 风险利用
即开发商利用人们追求安全、畏惧风险的心理,通过对存在风险开发活动的参与,并结合自身的风险管理经验,实现经济效益的最大化.在风险管理工作中,风险利用层次较高,因此,对于管理人员的专业素养和综合能力也往往具有更高要求,其必须要具备丰富的实践经验,同时也包括熟练的业务能力,如此才能对风险的应用价值和可利用性进行全面分析.随着土地市场的不断变化,经营地土地一般需要通过招拍挂的方式进行获取,但个别开发商却经常另辟蹊径,通过对土地一级开发权进行争取,为二级开发权奠定基础,如此便是对政策风险的有效利用[6].
4、房地产开发项目全面风险应对中的注意事项
4.1 提升应对措施的针对性
在风险管理过程中,风险应对计划的制定是至关重要的环节之一,由于项目的唯一性和特殊性,因此,在制定应对计划时,往往不可对原有计划进行照抄照搬,而是要结合项目评估和识别的结果以及项目自身实际情况,提出针对性的方案,最大限度的节约费用成本,从根本上克服制定应对计划时的侥幸心理,对项目风险进行有效防范.
4.2 对风险管理办法进行优化组合
不管是风险自留、风险控制,还是风险回避,虽然这些措施的实施都可取得一定成效,但同时也不可避免的存在局限性,面对复杂多变的市场环境和风险,建议对多种风险应对措施进行优化组合应用,同时还可结合项目的实际情况,提出其他不同的应对方案.实践过程中,要按照优先级进行排序,以免由于单一方案应用无效而导致的不良后果[7].
4.3 提升应对管理的经济性
在对项目风险进行预防的过程中,为获得较高的经济回报,通常要本着“节约”的基本原则,同时还要对应对措施的经济性和有效性进行全面评估.例如,在应对不可预测风险的过程中,通常可优先选择风险自留和保险等方式,之后对这两种方式的经济性进行对比,通过对风险预留金支出和投保费用进行对比,能够从中选择出最佳方案.
结语：
综上所述,房地产项目开发属于一个较为漫长和系统的过程,由于项目具有不可重复和一次性等特征,因此经常会存在很多不确定因素,最终演变成项目风险.鉴于此,本文提出几种有效的风险应对对策,并对实践过程中的注意事项进行了简要概述,目的在于最大限度的发挥出这些措施的实际作用和价值,避免风险问题的发生对项目开发产生消极影响.
参考文献：
[1] 袁文起. 论全面风险管理在房地产开发项目中的应用[J]. 中国房地产,2014(11):651-662.
[2] 李卉欣, 刘雄心. 房地产开发项目全面风险管理微探[J]. 城市建设理论研究: 电子版,2013,125:457-236.
[3] 顾烽. 浅析房地产项目现场施工管理与风险应对策略[J]. 城市建设理论研究: 电子版,2015(15).
[4] 邹荣. 对房地产开发项目实施全面风险管理的策略分析[J]. 中国房地产业,2014(6):270-270.
[5] 薛瑶, 卢静. 基于全面风险管理的房地产业内部审计研究[J]. 财会通讯,2016(28):976-968.
作者简介：
袁志强,中海宏洋地产（银川）有限公司,宁夏银川.
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