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营改增对房地产企业的影响与应对措施
摘 要：在市场经济的强大推动下,极大地促进了房地产企业生存与发展,而营改增政策的不断深入与强化,对房地产企业产生了极其深远的影响,已经得到了房地产企业内部的高度重视与关注.营改增政策的实施,可以将企业税负保持在合理范围内,解决重复征税问题,进一步完善企业的税制结构,从而促进房地产企业更好、更快地发展.本文主要以营改增对房地产企业的影响及应对措施为论点,以供相关人士的参考.
关键词：营改增；房地产企业；影响；应对措施
目前,营改增政策的全面实施,在房地产企业中得到了广泛的应用和推广,发挥着不可比拟的作用,是促进房地产企业经营管理活动顺利进行的重要保障.现阶段,市场竞争局势愈演愈烈,房地产企业要想在激烈的行业竞争中始终立于不败之地,并获得较高的竞争优势,就必须要积极推进营改增政策的实施,严格规范企业各项业务流程,加强增值税管理,并加强财务管理,不断提高财务管理水平,进而实现房地产企业的战略发展目标.
一、营改增对房地产企业的影响分析
( 一) 影响着房地产企业的税负
对于我国房地产企业流转税来说,对营业税和土地增值税双重征收制度加强了广泛应用,营业税和土地增值税属于价内税,在税收增加的影响下,对商品的影响是比较大的,甚至还会出现重复征税问题.而增值税属于价外税,对增值部分进行征税,可以确保课税数额的准确性,解决重复征税问题,将产品开发成本保持在合理范围内.在营改增政策实施以后,虽然降低了房地产企业的税负,但是在某种程度下也增加了企业税负,具体来说：
第一,有效解决了重复征税问题,实现对企业税负的有效控制,并且借助增值税进项、销项抵扣关系的成立,可以为房地产企业调整内部结构提供极大的便利,有助于企业竞争实力的提升.尤其在营改增以后,在销售额中,去除了土地出让金.在一二线城市房地产企业项目的最大单项成本中,土地成本的作用不可忽视,进而给予了这类城市房地产企业不加税一定的保障.
例如：某一房地产企业房价为4.5 万元,土地成本为2 万元/m2,增值税销项税额为(4.5-2)÷1.11×11%等于0.25 万元,如果在加上其他抵扣,有助于企业减税目标的实现.
第二,还有一些房地产企业的规模比较小,经营的规范程度有待提升,很难满足营改增政策的要求,一定程度上加重了企业的税负,造成企业严重的经营压力.
例如：以上述土地出让金抵扣销售额为例,三四线城市房地产企业的土地成本占据总成本的比重比较小,与一二线城市有着一定的差距,所以难以保证良好的减税效果.同时,建筑行业等行业改革有着一定难度性,很难及时形成增值税链条,不利于增值税抵扣,比如人工费用难以开具增值税专用,从而造成房地产企业税负的增加.
( 二) 影响着企业的开发成本
在营改增政策实施以后,有效降低了房地产企业的开发成本,建筑行业的材料费用也呈现出下降趋势,对于水泥、钢筋以及混凝土等税收来说,也呈现出下降趋势,比如17% 是水泥和钢筋的增值税税率,不含税成本降低了14.5%；混凝土根据6% 来抵扣增值税,成本降低了5.6%.
同时,在营改增政策实施的影响下,缴纳的税费转变为增值税,解决了重复纳税问题.一般来说,房地产企业业务具有一定的特殊性,在归集和核算企业工程成本过程中,大都设置“工程施工- 合同成本”明细科目,由此可以看出,在营改增以后,大大提高了房地产企业税费核算的精细化程度,为企业成本核算提供了极大便利.然而在房地产企业实际成本归集中,并没有在“工程房地产- 合同成本”明细科目设置科目.
( 三) 影响着合作方的选择
营改增政策的实施,严重影响着房地产企业运营工作的开展,也影响着企业各类合作方.第一,在合作方的选择中,合作方在选择计税方法中,是房地产企业进项税额能否抵扣的重要影响因素[1],所以合作方的选择,对企业税负产生了极大的影响.第二,房地产企业与合作方签订的合同,也是房地产企业必须要考虑的一个重要方面,由于尚未明确规定合同、类型等涉税事项,尤其是营改增政策实施前尚未执行的合同,在营改增政策实施后,必须要及时制定有效措施,避免合作双方引发不必要的矛盾.
二、营改增政策对房地产企业的应对策略
( 一) 严格规范企业各项业务流程
在营改增政策实施以后,根据增值税规定,对相关管理制度和流程等进行相应的调整.加强供应商税务信息管理,结合供应商税务登记号、纳税人类型以及业务类型等因素,构建管理台账,为企业之间的项目合作提供便利.同时在施工标书中,一些直接成本均包含增值税,比如原材料和燃料等,企业在投标过程中,投标单位中包括一般纳税人和小规模纳税人[2],由于具有不同的增值税税率,房地产企业在选择合作单位过程中,要对标书中含税价进行换算,在转为不含税价以后在进一步对比.
此外,在实施营改增政策以后,在同一集团下设置独立核算的施工企业与房地产企业时,施工单位要垫资房地产企业开发前期的工程施工,等到项目开始销售时,再办理工程结算,这对于缓解房地产企业的资金负担具有极大的帮助,避免由于进项税款而额外增加成本支出.
( 二) 不断提高企业财务管理水平
在营改增之后,核算项目发生的变化比较显著,房地产企业要为财务工作人员开展一系列的业务培训和指导,引导财务工作人员了解最新的财务管理方法,从而顺应新税制改革.同时,在营改增之后,在核算成本和收入过程中,对价税分离法加强了广泛应用,所以财务工作人员必须要保证自身较高的核算能力.同时,房地产企业要创新财务管理模式,不断提高财务工作人员的增值税使用能力,完善增值税管理体系,从而确保企业财务管理水平的稳步提升.
( 三) 做好各项筹划
1. 严格管理增值税专用
在材料采购过程中,要加强集中采购方式的应用,而且还要具备较高的纳税观念,在材料采购中,要积极索取,避免企业进项税无法抵扣问题的出现,从而上涨企业税负.
2. 加强对合作商的管理
在对合作商进行选择时,要按照招投标方式来进行,对合作商的资质、报价等因素进行深入分析,并要求合作商要具备开具增值税专用的能力[3].一般来说,包工包料、甲供材料等是房地产企业与施工单位签订合同的重要模式,在具体选择过程中,要加强税收筹划,通过自购材料来获取较高的进项抵扣税额,进而缓解企业的税收压力.
此外,在合作对象的选择中,要以一般纳税人为主,以便于获得较高的进项抵扣额.在与小规模纳税人进行合作过程中,要加强与供货方之间的交流和沟通,供货方要向主管税务机关申请增值税专用,以此来抵扣增值税进项税额.
( 四) 调整企业经营策略,创新开发销售模式
对于装修工程费用来说,可以进行进项税抵扣,精装房可以获得较多的进项税抵扣额,而且精装房的产品质量水平也比较高,其售价比较高,与毛坯房形成了较大的差距.房地产企业在经营战略制定过程中,要将精装房的进项税抵扣优势充分发挥出来,将进项税抵扣来源拓宽开来,但是要做到具体问题具体分析.
例如：以绿地集团为例,该企业属于业内中等,在较多的开工楼盘的影响下,对人员需求越来越高.精装房明确提出了对装修过程质量控制的要求,进而容易增加管理成本,所以对于商品房供给结构的影响,必须要从实际情况出发.
三、结束语
总而言之,房地产企业必须要充分抓住“营改增”这一发展契机,不断提高企业的财务管理水平,落实好税务筹划,不断提高企业自身的经济效益和社会效益,充分彰显出营改增政策的实施价值.
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