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营改增对房地产开发企业财务影响分析
文 / 吴侃
摘 要：伴随着近年来房地产业发展,房地产业的税收机制与时俱进,经历了重大的改革.2016 年 5 月 1 日起,我国在建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等四大行业全面推开“营改增”政策的施行.对于房地产企业而言, “新政策的施行,对其财务管理带来了好坏不一的影响.本文针对房地产企业的“营改增”所出现的问题,认真分析了“营改增”政策的实施对房地产开发企业财务管理中产生的波动,指出“营改增”方案颁布之后房产有关财务管控的方式,为房产领域与“营改增”方案贯彻后企业相关管理工作的调整提出了一定的参考意见.
关键词：营改增；房地产开发企业；财务
随着我国经济的飞速发展,我国对税收制度进行了改革, “营改增”政策也就顺势而生.并在 2012 年 1 月 1 日,作为我国税制改革重要内容之一的“营改增”开始试点运行,自从试点的公司也越来越多,范围也在逐渐扩大,逐步延伸到了交通运输、铁路运输、邮政服务、部分现代化服务业等行业.2015 年国家税务局作出指示, “营改增”的范围扩大到建筑业和不动产、金融保险、生活服务业.
一、 “营改增” 在房地产行业中的政策解析
2016 年 5 月 1 日起, “营改增”在我国建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等四大行业全面推开.对这一政策的进行推广必然会在企业生产经营上产生一定的波动作用,尤其在财务管理最容易受到影响和产生波动,为了保证财务管理工作效率的提高.就必须要认清形势,采取有力措施增强企业的管理能力,本文针对“营改增”的政策实施对房地产企业财务管理的影响进行研究,并提出相应建议对策,希望能带来一定的参考价值[1] .二、 “营改增” 政策颁布对房产领域财务管理产生的正面影响
( 一 ) 采取“营改增”模式切实缓解了地产公司的税务压力
地产公司中的开发投入较大,一定会关系到土地资源、城市规划方案、施工加装、拆迁管理、装修施工、供电建设、绿化管理、营销外包、广告宣传以及各项成本投入.而在实行“营改增”政策后,此类投入能够实行全方位的税务抵扣,且可以产生相对健全的链条,且很大程度减轻了地产公司的税务压力[1] .
( 二 ) 实施“营改增”不同程度增强了房地产开发企业的资本流动水平
针对地产公司来讲,资金是公司能够政策运作的基础,要想使企业能够正常运行,就要避开企业财务风险,在客观上就需要房地产企业必须要具有较强的融资能力和较强的流.所以,就造成了好多房地产开发企业应用了期房出售的模式,需在预售获得资金的时候基于 5% 的比例进行缴税,其税务花费也是不少的.在“营改增”以后,针对地产的购买与早期施工方面就会形成较大数额的进项税务.因此,房产的预售过程中,通常不需要上交或是上交很少额度的企业营业税.
( 三 ) 实施“营改增”不同程度提高了房地产开发企业的财务核算能力
“营改增”方案颁布之前,营业税是地产公司的主体税率,按销售额再乘以5%,就是需要上缴的营业税,处理起来非常简单.但“营改增”方案颁布贯彻后,则需地产公司针对进销项实行详细核算,进税中需关联了 6%、11% 以及 17%几类级别的税率,其对地产公司财会核算水平方面提出了更高的要求.
三、 “营改增” 对房地产行业中的财务工作的消极影响
( 一 ) 存在税务负担增加的风险
由于房地产开发企业在分类上为资本密集产业,其利息投入在整体投入中的占比更高.因此,产生了利息投入能不能抵扣变成了税额抵扣的难点.比如,地产公司的营销税率为 11%,如果政府部门在土地资源转让金有关投入的税务抵扣方面为进行具体规定,则会导致地产公司税率抵扣出现问题,最终提升了公司的税务压力[3] .
( 二 ) 得到增值税专用比较困难
自“营改增”自身来说,得到专用方可切实减轻地产公司的税负压力.可是,地产公司在支付转让金的时候,国土资源部门提供财政部门的,能否能把这样的票据作为进项税抵扣的凭证也是未知数.同时某些公共设施的财政投入,在总投入中的占比较大,并且有较大的风险问题,其造成了地产公司税负水平无法确定.
( 三 ) 新政策颁布之前和之后的业务抵扣
房地产开发企业的各项建设工作都很长, “营改增”颁布推行之后,部分颁布之前的工程项目没能完工的情况较多.若工程企业与建材购买于政策颁布之前,且未获得专用的,则无法实行税务抵扣；相反来看,如果利润出现在政策颁布后,则要基于该税率进行缴税,这也会造成锐负的增加.
四、 结论
通过房地产企业在“营改增”政策实施前后对财务管理问题的分析,得出了对财务管理工作带来影响的双重性结论,既有积极方面的,又有消极方面.所以房地产企业要积极发挥利用好政策中有利的方面,通过认真分析研判,及时合理规避存在的风险.
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