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营改增对房地产企业的影响与应对措施
摘 要：现阶段,对于房地产企业来说,营改增得到了广泛的应用与推广,已经成为了对房地产企业内部普遍关注的焦点性话题,通过营改增政策的实施可以看出,可以解决企业的税负问题,将企业的运营状况调整至最佳,促进企业各项经营活动的顺利进行.本文主要以营改增对房地产企业的影响及应对措施为论点,旨在促进房地产企业的健康发展,现作出如下论述.
关键词：营改增；房地产企业；影响；应对措施
目前,营改增的全面实施,对房地产企业产生了极其深远的影响.在行业发展中占据着极其重要的地位,是房地产企业生存与发展的重要影响因素.营改增政策的全面实施,使房地产企业处于机遇与挑战并存的发展局面,企业要想获得长足的发展和进步,就必须要积极抓住机遇、并勇敢地迎接挑战,发挥营改增政策的实施优势,将企业各项成本保持在可控范围内,加大管理力度,避免重复征税问题的出现,顺应税制体制改革的发展趋势,进而实现房地产发展的良性循环.
一、营改增政策对房地产企业的影响分析
( 一) 影响着企业的税负
现阶段,在我国房地产企业行业流转税中,对营业税和土地增值税双重征收制度加以了大量应用,这两种税种属于价内税,一旦增加税收,将会对商品产生极大的影响,而且在商品流转的影响下,极容易引发重复征税问题.对于增值税来说,属于价外税,主要对增值部分进行征税,解决了重复征税问题,产品开发成本理论上也因此降低.
在营改增实施以后,税负会降低或提高问题值得进一步探讨.首先,营改增对于税负的降低具有极大的作用,而且通过构建增值税的进项和销项抵扣关系,在调整企业内部结构、优化业务模式等方面发挥着不可比拟的作用和优势,确保企业市场竞争实力的稳步提升.尤其在营改增政策实施以后,在销售额中可以扣除土地出让金,这对房地产企业的发展是极为有利的.由于土地成本是一二线房地产项目中较大的单项成本,这一政策保证了一二线城市企业减税目标的实现.
例如：以浙江省某一有限公司为例,该企业是一般纳税人,房价为每平方米5 万元,土地成本每平方米为 2 万元,增值税销项额为(5-2)÷1.11×11%等于0.297 万元,有利于该企业的税负的降低.
其次,对于小规模房地产企业来说,由于经营规范和发展速度等因素的限制,很难适应营改增的发展[1],税负问题比较严重,加重了企业的经营压力.比如：以上述土地出让金抵扣销售额为例,三四线城市房地产企业土地成本在总成本中所占的比重并不高,其减税效果并不是十分理想.
此外,在营改增全面实施的影响之下,增值税链条的形成也会出现滞后现象,加重了增值税抵扣的难度性,比如人工费用难以开具增值税专用,难免会使企业出现税负加重问题.
( 二) 影响着企业的财务管理和会计核算
在营改增全面实施以后,由于增值税的扣除,减少了企业的主营业务收入,假设11% 为其税率,原有的主营业务收入为 111 万元,在营改增实施以后,主营业务收入改变至100 万元,增值税销项税为11 万元,基于此,对于固定资产价值和主营业务成本的降低也具有极大的作用,进而对企业资产和利润等财务指标产生了极其深远的影响.
在现行税制的影响下,房地产企业财务管理水平处于失衡状态,管理力度有所不足,与增值税征收事务的要求不相符合.通过营改增政策的实施,会计核算工作的变化比较显著,成本控制的难度性也比较高.
( 三) 影响着企业的开发成本
营改增政策在实施以后,极大地降低了企业的开发成本,降低了建筑行业的材料费用,比如水泥、钢筋等税收,各种材料成本的降低主要体现在：17% 是水泥和钢筋的增值税税率[2],不含税成本降低14.5%.在整个建筑行业的建筑材料中,抵扣税款率为3%,成本降低将近3%.
同时,基于营改增政策的实施,增值税是缴纳税费,可以解决重复征税问题.房地产企业带有一定的特殊性质,在企业工程成本的归集和核算中,往往使用“工程施工- 合同管理”明细科目,大大提高了税费核算的精准性,为房地产企业成本核算的顺利推进提供了极大的便利性,给予了行业发展强大的推动力量.
二、营改增对房地产企业的应对措施
( 一) 加强内部控制建设
在营改增政策实施以后,要严格管控企业内部的财务问题,特别是票据管理问题,要严格按照国家的税收统筹计划来进行.房地产企业要配备可行的营改增的应对措施,弥补企业财务管理方面存在的缺陷,避免出现税务问题.同时,房地产企业制定完善的会计核算制度,加大票务管理力度,高度重视税收方面的基础财务工作,做好企业内部增值税的开具和管理工作,财务工作人员要严格约束自己.同时,还要根据营改增对税负的影响程度,对房地产销售策略不断做出调整,配备可行的增值税税务筹划方法.
例如：在建筑工程材料的采购成本管理方面,企业在采购主体的选择中,要优先选择一般纳税人,为获取17% 的进项税额提供相应的便利条件.
( 二) 落实全面税收筹划管理
首先,在开发成本方面,由于受到营改增政策的影响,一定程度上会增加企业的开发成本.因此,企业要想将自身的开发成本保持在可控范围内,要严格控制和筹划建筑材料方面的问题[3]；其次,要做好材料的筹划工作,建筑材料与供应商选择有着紧密的联系,企业在开发成本中很难实施税收筹划,所以企业要提高对供应商选择的重视程度.在材料供应商的选择问题上,企业要对能够开具增值税专用的供应商加以优先选择,确保生产成本的持续降低,从而确保企业经济效益的稳步提升.
需要注意的是,在供应商的选择上,企业还要深入分析材料的一系列相关因素,比如和质量等.
( 三) 加大增值税管理力度
在营改增政策实施以后,在企业经济活动的记录中,包括增值税这一环节,财务核算的原始依据,也在审计机关和税务机关执法检查中得到了一定的体现.企业在获取增值税专用时,要对获取进行深入检查,确保开具项目的齐全与完整.房地产企业要遵守相关法律法规,结合企业自身业务特点,配备可行的增值税管理办法,高度重视开具、获取以及保管等事宜,严格规范管理,将企业潜在风险保持在可控范围内.
( 四) 调整企业经营战略,调整开发销售模式
在装修工程费用允许进项税抵扣的影响之下,对于中高档住宅( 精装房) 来说,获取进项税抵扣额具有一定的便利性,其售价也比较高,房地产企业在经营战略的制定中,要充分发挥出精装房的进项税抵扣的作用,将进项税抵扣来源扩展开来,还要充分考虑企业的资金与管理能力.
例如：以浙江省某有限公司为例,该企业处于中高等管理水平,有着较多的开工楼盘[4],对人员的需求也比较大,并对装修过程质量和人员管理提出了全新的要求.在商品房供给结构的影响之下,该企业结合自身实际情况出发,控制企业各项管理成本,践行了税负节约目标的实现.
此外,房地产企业要提高对销售工作的重视程度,与客户要保持密切的交流与沟通,要尽可能满足客户实际需求,为房地产企业赢取更多的利润.
三、结束语
综上所述,营改增对于房地产企业的影响是非常大的,在降低税负、提高经济效益等方面发挥着不可比拟的作用和优势,也是提高企业竞争实力的关键所在.因此,房地产企业要正确使用营改增政策,加大增值税管理力度,不断调整企业的经营战略,加强全面税务筹划管理建设,强化内部控制效能,将企业的经营风险保持在可控范围内,进而实现房地产企业可持续发展的战略性目标.财
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