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房地产企业财务管理风险和防范探析
鲍海平
(山东省商业集团有限公司,山东济南250000)
［摘 要］近年来,我国房地产业迅猛发展,已成为国民经济的支柱产业.其高额的投资回报,吸引了众多投资商.由于投资大、开发周期长等特性,房地产企业存在财务管理的风险,如资产负债率过高、资金回笼较慢等,出现资不抵债等情况,制约了房地产企业的发展.文章通过对房地产企业存在的财务管理风险加以分析,提出了有关防范风险的建议.
［关键词］房地产企业；财务管理；风险
［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2016.25.174
1引言
本文中的财务管理风险是指在企业投资、筹融资、运营等经营活动中,由于对资本管理不当而导致的财务收益与预期发生偏差,使企业蒙受损失的风险.主要包括：宏观政策风险、融资风险、还贷风险,以及运营环节的资金链断裂等风险.本文从房地产企业的特性、风险的概念、种类和形成的原因等方面加以分析,给出了防范房地产企业财务管理风险的建议.
2房地产企业特性与财务管理风险
2.1房地产企业特性
2.1.1受宏观政策影响较大
房地产业的发展离不开政府的宏观政策引导,政府常以房地产税收、贷款利率、限购限贷等政策调控引导房地产业避免过快或过慢发展.如贷款利率的调增或调减会迅速影响到消费者和投资者的需求；税负的增减也极大地影响消费者的投资兴趣；未来不动产登记、房产税的征收将作为房地产调控的长效机制发挥作用.
2.1.2属资金密集型企业
房地产业是典型的资金密集型产业,具有资金投入大、生产周期长、资本回收慢等特点.一个开发项目从投资拿地、筹资建设、销售回款等环节,均需要环环相扣,否则极易产生资金链断裂的风险.万科、万达等一流房地产企业开发模式已经非常成熟,最快有在拿地半年内实现开盘销售、一年半可交付使用的,而其他多数房地产企业开发周期大约在2年或2年以上,开发周期长、资金需求大,对于房企来说财务管理存在许多不确定的风险.
2.2房地产企业财务管理风险
2.2.1房地产企业财务管理风险的概念
房地产企业财务管理风险,主要分为宏观政策风险和管理、技术风险,这些风险会导致企业的实际财务收益与预期产生偏离,使企业蒙受经济损失,对企业持续发展造成重大影响.外部的宏观政策风险对房地产企业本身而言是不可控制的,企业只能通过积极预测市场动态,做好应对.对于企业的内部管理和技术风险,是可以通过企业加强内部管理、加强风险防范等一系列措施来有效规避的.
2.2.2房地产企业发生财务管理风险的种类
笔者认为房地产企业的财务管理风险一般有以下几种.
（1)融资风险.房地产企业一般以自有资本金取得土地款,在建设期以在建工程抵押取得贷款,在销售期获取客户首付款及按揭贷款.而银行贷款和按揭贷款均需要房地产企业五证齐全、工程达到一定进度后才能办理.一些中小房地产企业由于自有资金不足,即使有较好的项目,也得不到好的收益,一方面支付了土地款,资金被长时间占压,另一方面新的资金筹集不到,开发项目迟迟不能有序进展,形成了融资风险,最后往往是转让项目,或落入被大地产商收购的境地.
（2)还贷风险.有关调查显示,我国大部分房地产企业都是借鸡下蛋,普遍负债累累,少有企业的负债会低于60%,有相当一部分企业的资产负债率高于70%,甚至高于80%.而且,同一企业中存在不同项目之间拆借资金的情况,三角债、资不抵债的情况较为严重,一旦企业之前的拆借资金难以回收,企业将不得不面临资金链断裂的后果,即会产生还贷风险,这对企业将是最沉重的打击.
（3)日常资金管理风险.有些上市房地产企业通过资产证券化、增发股票、发行公司债等方式在金融市场上进行融资,降低了融资成本、调整了融资结构,然而如果缺乏有效的资金管理,以及内部管控机制,如未按照预算执行、拖延开发周期、未形成有效的成本控制体系等,造成了日常运营期间的财务管理等风险,也会使企业蒙受损失.
2.2.3房地产企业发生财务管理风险的原因
（1)投资市场分析不到位、预算管理不够严谨.自2010年至今,房地产业逐渐从“黄金时代”进入“白银时代”,房地产行业的利润率也已逐渐接近社会平均利润率,房地产暴利时代不复存在,取而代之的是精细化管理.房地产开发前期可行性分析不客观、工程投资回报测算缺失、预算管理制度不完善等,都会造成各种财务损失.
（2)资产负债率过高、利润减少经营风险增大.房地产企业并不是筹集到资金就能挣钱,有些房地产企业的负债率远远高于其自有资金或资产,高额的负债使企业的经营陷于被动局面,甚至无法持续经营.同时,高额的负债也意味着高额的借款利息,利息作为融资成本挤占了企业的利润空间,有的房地产企业最后算算账,就是给国家交了税、给银行支付了贷款利息,利润几乎没有剩下多少.另外,金融机构为了扩大自己的业务量,会不断地降低标准贷款给房地产企业,这样就加剧了债务的累加,形成恶性循环,如果出现次贷危机,将对我国经济造成不可估量的损失.
（3)内部控制不完善、财务管理成本增加.房地产企业在开发运营过程中,会遇到各种问题,如果内部控制制度不完善,会在各开发环节产生相互推诿、扯皮的现象,容易造成施工期和销售期不能良好的衔接、资金流转不畅,最终导致开发周期拖延.由于内部控制制度不完善,不仅增加了财务利息成本支出,还会增加诸如人工成本、设计规划修改及变更成本、资金的时间价值等成本.在房地产开发过程中,内部控制和财务管理控制水平,都是隐性的成本构成项目.如果各环节能够良好衔接,资金能够按时到位、财务能够按照进度和合同及时付款、合理控制成本等,开发周期、开发成本才可能按照预期和预算执行；反之,财务管理成本会相应增加,发生隐性或间接的财务管理成本支出.因此,房地产开发企业要不断完善各项内部控制制度,不断提高财务人员日常管理资金的水平,才能有效防控财务管理的风险.
3防范房地产企业财务管理风险的建议
3.1提高对财务管理风险的认识程度
房地产企业投资应根据自身资金状况和融资能力,在进行充分的国家政策研究、市场调研和分析基础上才能开展,从源头控制风险,做好一切风险控制准备,如控制资产负债率在合理的范围内,合理规划资金结构,分散风险,对潜在财务风险和危机提前做好相应的应急预案和解决措施等,只有高度重视,提高风险防范意识,才能防患于未然.
3.2强化预算管理,完善成本控制体系
房地产企业应严格按照预算管理进行开发,以效益为前提,总结和完善各施工工艺过程中的成本控制,在保证施工质量的基础上规范各成本支出标准,完善成本控制体系,综合考虑开发过程中各环节的衔接,严格按照预算执行,杜绝各种跑冒滴漏,才能确保按照预算执行,获取理想的经营利润.
3.3完善内部管控机制,提高财务管理水平
房地产企业的开发过程涉及巨大的资金量,一旦出现风险将关系到整个企业的生存.所以做好资金管理是房地产企业首要解决的问题.首先要完善内部控制制度,建立健全考核机制,提高从业人员的责任感和积极性,加强各环节衔接力度,保证资金畅通的流动性,增收节支、节费增效,从细节把握资金处理,提高企业资金的利用效率,从而良好的运用好有限的资金.同时,还应提高房地产企业管理人员的综合素质,建立浓厚的学习机制和学习氛围,通过不断加强理论和技术学习,积累各种宝贵的实践经验,才能不断为房地产企业提高赢利能力、提升管控水平,最终实现企业健康发展增加砝码.
4结论
房地产企业由于自身存在投资大、开发周期长、资金回收慢等特性,并且容易受到宏观政策等影响,在筹资、融资、日常经营中均存在财务管理的风险,只有从各方面加强风险防控意识、完善各项内部管控机制和成本预算管理体系,才能有效规避风险,实现房地产企业健康发展的目标.
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