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长租公寓：一场迟早的狂欢
有一套自己的房子,是中国人根深蒂固的念想.
而人口流动、房价高企的现实,让年轻人们的心态渐渐发生了改变——与其为买房所累,不如追求当下的生活品质,或者投入精力、财力去创业.租房,已经成为现代城市青年重要的居住方式之一.
可是往往这时,居住条件差、中介欺诈、房东乱涨价等租房之痛,又会给年轻人浇来一头冷水.
痛点即商机,品牌长租公寓就这样走进了大众市场.其风格化的装修、合理的、多元的服务,让租房体验有了质的飞跃.
2014年,雷军的顺为基金联合联创策源向YOU+公寓投入1亿元人民币,自此拉开了长租公寓爆发式增长的序幕.短短三年,有近100亿元资本流向这个领域,其中不乏万科、龙湖、铂涛、如家、链家、我爱我家等巨头.
中国房地产行业正在从增量市场向存量市场转变,品牌长租公寓正是开发存量房的重要途径之一.而且目前长租公寓品牌仅占国内租赁市场整体份额的1%,远低于美国和日本的50%,潜力巨大.
房屋租赁机构化、品牌化已是大势所趋,硝烟滚滚而来.租客的春天
据不完全统计,目前国内长租公寓品牌多达500多家,房间200万个.激烈竞争中,产品升级与多样化日益明显.
2017年4月,长租公寓品牌优客逸家CEO刘翔对媒体宣布,该公司不久前在成都市场首次实现单城市盈利.
此事在业内引起了不小的震动,不仅因为优客逸家是首家实现规模化盈利的企业,更关键的是,它采取的分散式形态此前并不为人看好.
原来,目前多数长租品牌运营的都是集中式公寓,整栋或某几层楼全是这个品牌的房间.比如YOU+（包括国际社区和青年创业社区）、新派、自如寓、魔方、万科驿、龙湖冠寓等.
业内人士普遍认为,集中式公寓的房源或买或租,一次性就能解决,经营时也方便管理,还能为租客提供更多增值服务,是长租公寓最佳实现形式.相比之下,优客逸家和中介机构合作,从分散的业主手中租来房屋,经装修、隔断之后再转租的模式,流程上不仅复杂,而且不容易聚集流量,拓展多元化经营.
但是这些都是基于企业利益做出的比较.从需求端看,分散式公寓实际上更符合当前用户租房的习惯.而且后者因为房源供给量大,地段、价位可选择空间大,更能满足租户的个性化需求.
从上看,分散式也比集中式更亲民.因为前者提供的是合租房,后者是单间配套,成本显而易见.比如在成都,优客逸家均价在800元左右,集中式公寓动辄1 000元以上.
而站在企业的角度看,优客逸家通过将套房分拆出租,最后获得的单位面积房租也比后者更高.所以,基于以上原因,优客逸家能够率先盈利自然不足为奇.
目前,业内这类分散式公寓品牌还有青客、相寓、蘑菇,以及早期借助母公司链家房源优势崛起的自如友家等.
但是不管是集中式还是分散式,这些长租公寓都有一个统一的别名一一青年公寓.顾名思义就是租给年轻人的公寓.有的品牌为了强化这一定位,明确要求租户不能超过45岁,不能带孩子.
这么做,一方面是因为年轻人本来就是租房的主力军；另一方面,他们的消费潜力更大,抓住了他们就抓住了未来.
但是年轻人的概念太过宽泛.随着竞争的加剧,玩家进一步细分,创业公寓、蓝领公寓、高端服务式公寓、女性公寓等陆续出现.
创业公寓的代表,莫过于YOU+旗下的青年创业社区.其与第三方孵化器合作,致力于创业者之家的建设,从环境到设计,都是基于创业者的角度考虑.比如靠近科技园区,房间有吊床,室内不提供厨房等.
蓝领公寓则是面向城市蓝领阶层的公寓类型.目前有安心公寓、新起点连锁公寓、起航青年公寓等.其中魔方公寓“9号楼”与以上企业都不一样,前者都是2C,而它专注B端.
目前,“9号楼”在全国有20余家店,服务对象为城市中的劳动密集型企业.出租时以间为单位,以床位定价,平均在500到1500元之间.对企业来说虽然略贵,但省去了后勤管理的负担.与自己租房建宿舍相比,性价比更高.
与蓝领公寓相对,高端服务式公寓是面向“多金”人士的公寓类型,代表品牌有来自香港的尚臻.此外,还有专门为女性打造的长租公寓,如包租婆、蜜柚公寓,模式上与其他集中式公寓无异.
但无论是哪种细分类型,这些公寓的居住环境大同小异一一清一色的“宜家风”家居.因为它符合绝大数年轻人的审美,统一采购的成本也很低.
窝趣则是少数有自主设计意识的公寓品牌之一.
设计团队事先研究了年轻租客的居住习惯,发现他们在家更多时间是睡觉、坐躺、放空心情,所以专门提供了五星级酒店的床垫、高端沙发以及超过半面墙大小的阳光大窗.另外,年轻人喜欢坐在床垫边上玩手机,窝趣还优化了床沿设计,让大腿久坐不麻.
作为铂涛集团（七天酒店母公司）旗下的公寓品牌,窝趣对于居住环境的打造有着先天的优势.
基于用户思维打造产品,这是房屋租赁市场从未有过的进步.而市场由“租方”主导向“承租方”主导倾斜说明,中国房地产正悄然步入存量时代.长租公寓+
咖啡休闲区、科技体验区、阳光健身区、自助超市区、公共厨房区、烘干熨烫区、快递收发区、电玩按摩区……这是北京一家长租公寓品牌“熊猫公寓”的公共空间配置.
目前,国内大多数长租公寓的公共服务都没有跳出上述类别.对于企业而言,作用不难理解,即从C端需求考虑,将房子作为载体,通过各种衍生服务挖掘租金外的其他效益,同时加强客户黏性.
但是增值服务不一定只能聚焦在生活和娱乐中,正如2017年6月成立的熊猫公寓那样,既是一个生活娱乐平台,更是一个创业孵化器.
不同于YOU+青年创业社区与第三方孵化器合作服务的模式,熊猫公寓本身就是其母公司北京石榴集团生态链中的一环.
石榴集团是一家围绕“地产+科技+金融”的大型民营企业.创始人崔巍对熊猫公寓并没有盈利要求,它的功能是“磁铁”是“入口”一一优质的创意和科技创业项目通过熊猫公寓输送到石榴集团旗下竹海科技产业体系中.它所创造的价值,远比经营公寓本身更有想象力.
当然,不是每个长租公寓都可以受益于生态,毫无压力地仰望星空.比如YOU+,眼下就在盈利的压力下喘不过气来.于是2016年12月,创始人刘洋终于熬不住了,宣布将开启“去公寓化”战略.
所谓“去公寓化”,用他的话解释就是,在打开与地产业及其他公寓的合作渠道后,以有温度的内容去运营别人的房子.
简单的理解就是,YOU+过去都是租下整栋的旧建筑,自己整体改造后对外出租,这种模式的缺点就是成本动辄上千万元,短时间内难言盈利.
现在,YOU+的想法是只做内容提供者、运营商,去与拥有存量物业的公司或机构合作,实现从重资产到轻资产的过渡.
事实上不只是YOU+,类似的轻模式正在成为越来越多玩家的选择.比如铂涛旗下的窝趣轻社区.
基于做连锁酒店的思路,窝趣从成立之初就采取了“长租公寓加盟”模式,即通过输出品牌和管理,服务于开发商和各类业主.
对于窝趣而言,这样做一方面可以通过收取品牌管理费盈利,另一方面可以让项目快速复制,最后依靠规模优势,降低运营成本.
而对于拥有大量物业的业主而言,窝趣也是一种去库存的利器.比如广州的一家开发商拥有一批物业,但是因为没有独立产权,购置物业的投资人只能获得36年的使用权,所以一直难以出手.直到通过和窝趣合作,这批物业终于有了用武之地.
事实上,2 016年9月,国务院曾出台了一系列房地产调控新政,其中一条就鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源.
2016年12月1日,万科低价拍下了北京土地招拍挂史上首宗10 0%自持土地.此后,很多城市陆续在土拍中加入了全部或部分自持的条款.
也就是说,未来房企手中必将自持大量住宅.开发长租公寓,将成为房企重要的业务类型.
而从实现形式上看,目前除了万科驿、龙湖冠寓等巨头选择直营品牌外,大批拥入长租公寓市场的房地产开发商,更加青睐于与品牌运营商合作.
比如阳光城就和寓见公寓签署了战略协议：阳光城为寓见公寓提供房源,折算成租金入股后者的项目,后者负责标准化运营和项目管理,双方基于股份分红.而绿城物业也计划和优客逸家展开合作,盘活旗下小区的闲置资产,改造后统一对外出租.租房金融化
6月4日上午11点左右,手机“滴”的一声,自如友家的租客张涛知道,有1万多元的工资到账了.
但是和往常一样,这些工资不会在卡里停留太久,除了各种信用卡还款,下午还有3000多元的上个月房租要从卡里扣掉.
这种按月、后付费的租房模式,以前并不多见.因为传统租房普遍采取“押一付三”的方式.而这对刚刚工作不久,没有存款习惯的年轻人而言,是一种不小的压力.
通过与京东白条合作,自如友家为租客提供信用担保,双方签完约后,金融机构会把租客一年的房租打到公寓企业的账户上,租客只需要每月向金融机构还款即可.万科驿、新派公寓、青客公寓的租房分期信用贷款,都是此类金融服务.
这样一来,租客缓解了压力,公寓企业不仅快速回笼了资金,还多一份利息分成.
事实上,由于长租公寓能够产生稳定的租金收入,带来可观的流,非常适合金融化、证券化.长租公寓的金融创新,正在成为企业扩张、轻量化以及盈利的重要方式.
目前,在长租公寓品牌中金融化最彻底的当属新派公寓.其创始人王戈宏是一名金融学博士、美国丹佛大学研究学者.
具体来说就是,新派与金融机构合作,由后者一次性买下家具家电,设备只需要按月或按季还款.王戈宏算了一笔账,一台乐视电视机,每天的 “租金”只有2元钱.从设备中腾出来的资金,则被用来发展新业务.
而更为大胆的改造则在于,王戈宏正在将整个长租公寓变成一个证券产品,即REITs（房地产信托投资基金）.
这是一个来自美国的金融概念,理论上通过购买这个基金,每个美国人可以拥有一小部分华尔街旁一栋公寓的物权,并在其运营中分享收益,这是美国许多长租公寓的物权体现形式.
作为美国“海归”,王戈宏也希望在国内推广这一模式.于是在新派公寓成立伊始,他就与赛富投资基金一起发起了赛富不动产基金,这是国内第一个私募公寓RFITs项目.
具体做法是,该基金通过资本运作来收购或整租、改造物业,然后新派负责出租经营和管理.目前,有32个有限合伙人购买了这一基金,而算下来新派在整个项目的投资只占I%.新派公寓北京CBD旗舰店目前就在采用这种方式运作.
不过,王戈宏坦言REITs本身是个复杂的金融项目,在国内全面落地还有很长的路要走.
总之,未来是光明的.因为在长租公寓的生态链上,房、钱、人正在形成闭环.哪天三者自由流动起来的时候,这个万亿级市场也就真正走向了成熟.（编辑,张本科）
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长租公寓：存量时代的空问演绎销售额排行榜上位居TOP30的房地产企业中,三分之一都已进军长租领域.
201 7年7月,全国约有795万高校毕业生走出校园.他们几乎都要面对第一道“人生考题”：租房子.
这并非易事.
旺季的住宅租赁市场“僧多粥少”、一房难求,最大的挑战还在于市场服务不规范——虚假房源、 “黑中介”无处不在.
不少年轻人在大城市或多或少有过租房的“血泪史”.在他们看来,与合适的房子相比,自己更需要的是省心的服务.
长租公寓正是瞄准了这些“痛点”,其解决方案是——干净整洁且统一的装修,与互联网、大数据技术深度嫁接,并提供标准化物业服务.
其卖点,就是“省心”.
存量房时代的布局
除了大型房屋中介、互联网创业公司和一些连锁酒店,如今越来越多的房地产开发商也开始加入长租公寓运营商的行列.
201 7年6月1 3日,佳兆业集团正式宣布进军长租公寓和联合办公领域.
佳兆业集团控股副总裁兼创享空间总裁黄国钧告诉记者,其推出的创享空间将实行并购与自建并举的发展策略,布局全国所有一线及重点二线城市,计划三年内打造长租公寓1 0万间.
目前,万科运营的长租公寓也已超过了5万间,而这一数据在201 7年还将翻倍,增加到1 0万.
此外,选择以自建团队或与其他品牌合作的方式打造长租公寓的还有龙湖、复星、旭辉等一批开发商.
房地产咨询机构克而瑞的统计数据显示,截至目前,销售额排行榜上位居TOP30的房地产企业中,三分之一都已进军长租领域.
“一个重要的背景是,近几年房地产市场发生了明显的变化,特别是在一线城市,应该说存量房的时代已经来临.”中国指数研究院指数研究中心总监白彦军告诉记者.
他提供的数据显示,2 01 7年1～5月,北上广深四个城市的房地产交易量中,二手房的占比分别达到了83.8%、75%、57.1%和75%.
链家集团董事长左晖在最近的一次公开发言中也援引数据称,201 6年全年整体市场交易额（新房+二手房）超过了1 7万亿元,其中二手房交易第一次超过了6 5万亿元.
“如果只盯住一手房市场,万科可能会失去很多机会.”201 7年6月30日,新任万科董事会主席郁亮指出,存量房市场在核心城市远远超过新房市场,企业必须在存量房的相关业务开发方面提前做好布局.
除此之外,在国家发展住房长效机制、提倡租售并举的政策理念之下,北京、上海等城市规定开发商拿地需有一定比例自持,也被认为是房地产企业发展长租公寓的原因之一.
79%的消费者接受长租生活
在相寓品牌运营方北京爱家营企业管理有限公司总经理刘洋看来,最近几年长租公寓备受市场欢迎的关键原因除了政策驱动外,更重要的是这种产品满足了租房消费者的刚需.
“大城市房价较高再加上限购政策,使得年轻人的购房率大大降低,停留在租房市场的时间被拉长.这意味着租赁业正在迎来重大利好.而相比传统的租房市场,长租公寓解决了一系列的消费痛点,更符合消费升级的趋势.”刘洋对记者分析.
这个判断背后有数据支撑.
链家研究院发布的《201 6居住生活报告》（以下简称《报告》）显示,201 5年全国有接近1 6亿的租房人口,未来3～5年将增长到约2亿人；预计到2025年,长租市场的规模将从目前的1万亿元左右增长到3万亿元.
从《报告》的调查结果来看,接近三分之二的租客会将更多的精力和资源投入到租住领域；2013～2016年,北京、上海地区的首次购房年龄从30岁推迟到了34岁；79%的消费者,尤其是年轻租客表示,如果品质足够好,租期足够稳定,可以一直租房住.
“我们认为,未来一段时间租金还是会稳定增长.”左晖分析称,过去1 0年,北京、上海的租金涨幅为130%,深圳、广州分别涨了100%和60%,全国平均上涨水平为40%.
“房屋租金与售价并无直接关系,最相关的是人均可支配收入.长期来看,房租还是会比较稳定地增长.”左晖说.
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长租公寓：从经营房屋到经营用户
长租公寓堪称房地产领域的新蓝海,但问题也层出不穷.
“到目前为止,长租公寓并没有明确的规范.也正是因为没有行业标准,所以服务水平良莠不齐.比如有些所谓的长租公寓房屋装修简陋,甚至使用劣质家具导致甲醛超标,服务也跟不上.”刘洋告诉本刊记者.
实际上,由于前期投入高、资金回收慢、盈利周期长,重资产模式的长租公寓对品牌的挑战是全方位的.
熊林认为,长租公寓能否盈利取决于运营商是否能解决三个层面的核心问题——能否提高效率,能否保证品质,新的模式能否真正有创新并带来价值的增值.
他告诉记者,传统的个人对个人的租房模式,拉低了整个市场的效率.
“过去北京的三居室、四居室要平均35天才能租出去,我们拿过来,根据年轻消费者的需求进行改造、按间出租,这个周期就变成了20天.这种情况下,业主愿意让渡一部分收入,这对我们来说就是利润.”
如果说提高出租效率、稳定回报业主租金是获取房源的基础,那么房屋设施品质和居住体验则是持续吸引租客的筹码.
“虽然跟周边同类型的普通租赁房屋相比,我们的会高出一些,但是按照同样标准配齐家具家电设施,平摊到每月房租里面可能不相上下,更何况这里面还包含除水电外的宽带费等费用,并且提供日常打扫等其他服务.”熊林说.
保证效率和品质的前提之下,一些机构已经将对房屋的运营升级到了对用户的运营,通过为后者提供增值服务来增加盈利来源.
通过与互联网金融平台合作,相寓携手蚂蚁金服、房司令等企业,推出信用租房服务,租客可以根据芝麻信用评分获取押金减免、月付房租、房租分期等优惠.
自如则推出了销售家居用品的电商平台自如优品,租客可以通过该平台购买生活必需品.
“为业主提供更丰富的延伸服务,为租客提供高性价比的居住体验,唯有如此,长租公寓品牌才能获得持续发展.实现这样的目标并不容易,这背后考验的是资金、管理机制和系统的互联网技术,三者缺一不可.”熊林说.
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YOU+：最社交的长租公寓它的融资曾让整个公寓行业大火,还被联合办公空间鼻祖WeWork抄了.
YOU+最早成名于它的“三不租”规定：45岁以上的不租,结婚带小孩的不租,不爱交朋友的不租.You+创始人刘洋将YOU+的人群经营归纳为“合并同类项”,即让年龄相近、生活习惯类似、坚持创业梦想的年轻人生活在一起,并组成生产者、消费者、分解者各主要部分,形成一个完整的生态闭环.北京苏州桥社区是YOU+的第一次尝试.
通过“三不租”,YOU+希望自己的住户能有极强的社交属性,让同一栋大楼里的年轻人像家人般亲密连接起来,形成极具黏性的青年社群.在这里,所有住户互称“家友”.这是互联网思维对传统产品的一次成功改造,它将线上的社交潮流转移到线下,通过提供更多的公共空间与增值服务,让每一个用户都能享受“开放、平等、协作、分享”的互联网精神,促进社区资源流动和共享.
无独有偶,美国众创空间WeWork在201 6年4月份推出了结合办公空间和生活住宿的打包式合租服务WeLive,形式与YOU+的青年创业社区极为相似. WeWork上一轮融资4 3亿美金,融资后估值高达1 6 0亿美金.去年,一份流出的内部文件显示WeWork对WeLive业务寄予了厚望其预计到201 8年,WeLive能占公司整体收入的21%,带来超过6亿美元的年收入.
从媒体的纽约华尔街和华盛顿的两处WeLive公寓来看,WeLive提供一室公寓、一居室、两居室以及3人以上多人间,每个楼层都有一块包括瑜伽活动室和小型电影院的公共活动区域,希望用多种房型和极具弹性的租约来招揽80后、90后进驻.
除了普通的住宿功能+WeLive的租客们还能通过一个综合手机App选择社区内配套的健身课程、百乐餐、保洁、洗衣等服务.同时,每栋WeLive公寓里还有一名社区经理,帮助协调组织租客们在周末举办各种联谊趴,比如桌游、K歌.
在纽约的WeLive,最便宜的位置月租1 375美元,类似多居室客厅里用帘子隔开的墨菲床（一种可以合到墙上的床）,或者靠近门口的壁龛床.另外,WeLive房间的设计风格跟公共区域是保持一致的.
而YOU+在这一点上明显与WeLive区别开来,它给了年轻人更多的自由权限.在YOU+租住的房间,只要不恶意破坏房间的墙体和硬装,用户可以按照自己喜欢的风格进行轻改造和布置；大厅公共区域则保持着YOU+自己的工业风.值得注意的是,以长租公寓为代表的住房租赁市场在深圳已呈现爆发式增长.放眼全国,长租公寓更是被许多房企和中介视作转型的方向.随着存量房时代的到来,主打优质服务的长租公寓,会成为房地产市场的下一个风口吗9
租赁市场,越来越被视为房地产市场“最后的红利”.深圳长租公寓市场从2 01 4年开始发展,现已进入“爆发期”.截至目前,深圳全市的长租公寓运营商已突破了1 00家.这些房源大多来自旧工业区、旧住宅区以及城中村等,它们大多数主打的是有情怀的服务以及有格调的硬件装修.
在深圳南山区,由几十栋旧工业厂房改造而成的长租公寓集悦城,房间的装修与布置极其“文艺”,家具齐全,对于年轻人来说的确很有吸引力.记者致电集悦城得知,20平米左右的单身公寓,每月房租最低要2280元,水电和网络费用另算,还需额外缴纳1 50元的管理费.
集悦城单身公寓2000多元的房租比一条马路之隔的城中村塘朗村贵了近一倍.相对较高的租金是目前深圳长租公寓市场的普遍写照.尽管如此,盈利还是很困难.放眼全国,盈利难是长租公寓普遍面临的问题.据中原地产首席分析师张大伟介绍,由于改造成本和空置率较高等因素,现在长租公寓的年租金回报率在2%左右,最高不超过3%,还处于抢占市场和烧钱的阶段.
尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬,但仍有大量资本开始涌入长租公寓市场.从201 4年小米董事长雷军的顺为基金向YOU+公寓投入1亿元开始,短短3年有近百亿资本流向了这个领域.其中,仅魔方公寓就累计融资超过30亿元.此外,许多房企和地产服务中介也把长租公寓视作转型的方向.
万科是最早进入市场的玩家之一,去年5月正式推出了长租公寓业务.目前已在北京、上海、广州等26个城市布局.
地产服务中介涉水长租公寓市场也由来已久,收益方式主要是获取租金差价,其中进入市场最早的是链家旗下的“自如”品牌,201 1年成立,去年5月宣布独立运作.张大伟认为,企业在长租公寓市场展开布局主要有两方面的考虑.
张大伟说 “现在对于很多企业来说,它提前布局的目的有两个方面一方面是试水这个市场,形成一定的品牌实力,可以比其他企业有未来的先发优势.另外,对于这些企业来说,确实有一部分是存在着存量资源,它也是为了盘活资源.比如说有些开发商手中其实是有一些这种商办类的库存积压,在这种情况下,出于资金盘活的角度,其实它对于资金回报率来说要求就没有那么高了.”
有观点认为,如果说过去1 0年存量房市场只集中在二手房交易,那么规模高达200万亿元以上的存量资产运营、买卖、租赁和金融化,将会是中国房地产未来最值得关注的大市场,长租公寓便是这个市场的重要组成部分.链家研究院院长杨现领说,未来长租公寓可持续的盈利将主要来源于优质服务的溢价.
杨现领分析 “资金回报率会提升,但是总体很难大幅度的提升.未来一段时间内,我认为租金的涨幅都不可能太快.未来,我认为更可持续的是服务的溢价.消费者真的为好的服务、好的产品买单的时候,这个行业才能够持续地获得行业的发展、租客的消费升级带来的红利.”
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