税收筹划开题报告范文和营改增对房地产企业影响与税收筹划分析有关毕业论文范文-毕业论文网

这篇税收筹划论文范文为免费优秀学术论文范文,可用于相关写作参考。

营改增对房地产企业影响与税收筹划分析

摘要：“营改增”是目前我国税制改革中最重要的一环,自2012年1月1日在试点区域开始改革,范围逐渐推广至全国,涉及行业也由窄到宽,房地产业是最后被纳入改革范围的行业之一.这是由于房地产行业具有鲜明的行业特点,关系着民生根本所需,也是国家财政收入的重要来源,因此成为“营改增”工作中的难点与重点.文章以新黄浦公司为例,分析了“营改增”对企业税负造成的影响,并依据“营改增”过程中企业存在的纳税风险,提出了具体的纳税筹划建议,以期为房地产企业降低经营成本提供参考.

关键词：营改增；房地产；税收筹划

“营改增”发挥了多重积极效应,是自1994年分税制改革以来最重头的财税改革举措和减税政策.营业税是对营业收入全额征收的税种,该税种存在上下游企业间重复征税的问题.增值税是仅对商品和服务的增值额征税的税种,全面推行“营改增”,实现增值税纳税范围的全覆盖,可以保证增值税抵扣链条的完整,从根本上解决重复征税的问题,减少企业负担,推动社会经济的发展.2018年1月17日举行的全国税务工作会议公布的数据显示,营改增试点自2012年实施以来已累计减税近2万亿元.

“营改增”在我国是分阶段逐步进行的.2012年1月1日起,以上海作为试点区域首次对交通运输业和部分现代服务业推行“营改增”改革；随后,涉及行业由窄到宽.2014年6月1日起,铁路运输、邮政服务业和电信业相继纳入“营改增”试点范围,“营改增”试点覆盖“3+7”个行业.2016年3月,财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）,将剩下的建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入“营改增”试点.自此,增值税全面取代营业税,营业税退出了历史舞台.

房地产行业是国民经济的支柱产业之一,房地产企业的税负高低不仅关系着行业健康发展,也关系着社会生产经营以及百姓生活的刚需.“营改增”会对房地产企业造成怎样的影响,房地产企业应该怎样应对,已成为社会关注的焦点.

一、以新黄浦公司为例,分析“营改增”对房地产企业的税负影响

上海新黄浦置业股份有限公司（简称“新黄浦公司”,股票代码600638）成立于1996年,主营业务为房地产开发与销售,经营模式以自主开发、销售、出租为主.公司的业务板块有商业办公地产开发、住宅地产开发和园区建设开发等.根据企业在上交所公开披露的信息,2015 年和2016 年,新黄浦公司的房地产销售业务营业收入分别为967863565.84 元和820943180.92 元；房地产销售业务的营业成本分别为854452353.04 元和762544066.30 元；营业利润率分别为11.72%和7.11%.其中,房地产开发业务的营业成本由四部分构成,即土地成本、前期开发成本、建安费用和开发间接费用.

新黄浦公司2015年结转的房地产开发成本中,土地成本为402061577.94元,占总成本的47.05%；2016 年结转土地成本为405606405.04 元,占总成本的53.19%.从中可以看出,在房地产销售业务的成本构成中,土地成本占据了总成本约一半比重,这可能与该公司的业务范围主要集中在土地价款较高的上海和浙江有关.关于土地成本的抵扣,根据财税〔2016〕36号及现行增值税有关规定,当期销售房地产项目对应的土地出让金价款可直接从当期销售收入中扣除.

新黄浦公司2015年结转的前期开发成本为9940976.88 元,占总成本的1.16%；2016年结转的前期开发成本为8918441.73元,占总成本的1.17%,占比总成本的比重较小.前期开发成本主要包括可行性研究费、设计费、地质勘探费、服务费等费用,大部分属于营改增后的现代服务业,适用6%的增值税税率.

建安费用主要包括房屋建筑成本和房屋设备安装成本.新黄浦公司2015年结转的建安费用为384470540.01 元,占总成本的45.00% ；2016 年结转的建安费用为306220024.75元,占总成本的40.16%,同样在房地产总成本中占据很大比重.建筑业是房地产业的上流行业,适用的增值税税率是11%.假设“新黄浦”聘用的施工方是一般纳税人,公司会取得相应的增值税专用作为进项抵扣.

新黄浦公司2015年结转的开发间接费用为57979258.20 元,占总成本的6.79%；2016 年结转的开发间接费用为41799194.78 元,占总成本的5.48%.开发间接费用是指不能直接分配到项目成本中,而依照相应的标准在项目中进行分摊的费用.例如,企业内部独立核算单位的管理费、折旧费等,开发间接费用一般无法得到增值税专用,纳税时是不能抵扣的.

综上所述,房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额,适用的增值税率是11%.

销项税额等于（营业收入-当期允许扣除的土地成本）÷（1+11%）×11%

进项税额等于前期开发成本÷（1+6%）×6%+建安费用÷（1+11%）×11%

当年应交增值税额等于销项税额-进项税额

而实施营改增前,房地产业适用5%的营业税税率,房地产企业按照开发项目的营业收入额缴纳营业税,即当年应交营业税额等于营业收入×5%.

本文假设新黄浦公司的相应成本项目全部可以取得增值税专用,将公司的营业收入和各成本项目的金额代入计算公式,测算营改增前后的税负的变化情况为：2015 年的房地产开发业务如果缴纳营业税,则营业税额为48393178.29 元；如果缴纳增值税,则增值税额为13182249.26 元,税负减少了72.76%.2016年的房地产开发业务如果缴纳营业税,则营业税额为41047159.05 元元；如果缴纳增值税,则增值税额为6940191.086 元,税负减少了83.09%.

通过上述计算可以看出,营改增后,增值税和营业税重复征收的情况得以解决.如果企业能够充分取得增值税专用,房地产企业的税负是有所下降的.

二、营改增实施过程中企业面临税收筹划风险

房地产企业在纳税筹划中主要面临的风险分析如下：

1.从业人员对新政解读有限造成的政策风险

房地产开发项目包含众多环节,涉及不同的上下游企业,营改增的实施对前期规划、招标采购、合同签审等多方面都提出了新的要求.再加上房地产业营改增实施时间较短,容易造成工作人员对政策理解不透彻,不能灵活运用税收优惠政策的问题.另外,从全面施行营改增至今,一直不断有新的政策出台,用以规范和解释营改增后的企业税务问题,房地产行业作为税收调控的重点,极易受到政策变化的影响,这也给从业人员带来了较大挑战.如果没有及时学习最新的政策法规,容易造成税收筹划不恰当,增加企业的经营成本.

2.决策不当造成的经营风险

房地产企业的税收筹划体现在经营的各个环节,不同企业间也存在差异.如果没有根据自身的特点选择合适的税收筹划方式,可能造成不必要的税款损失.例如,对于施工所需的工程物资,如果房地产企业自行采购,则可以获得17%税率的增值税专用,但是在建设前期需有大量流出；如果房地产企业将施工整体外包出去,由施工方“包工包料”,仅可以取得由建筑企业开具的11%税率的增值税专用,但可以在后期才向建筑企业结算款项；具体采用哪种方式,需要房地产企业根据自身技术、流等多方面综合考虑.

3.操作不当形成的执行风险

税收筹划是一项专业性很强的工作,如何在法律许可的范围内尽可能节税,需要税务会计人员对各项政策充分理解.而在实际执行过程中,由于税局和企业出于不同的利益角度考虑问题,对政策的理解可能出现分歧,沟通不及时很容易造成操作不当,形成执行风险.

三、房地产企业营改增纳税筹划建议

新黄浦公司在营改增后税负有较大下降的前提是假设业务成本能够全额抵扣,但实际操作中的情况复杂很多,为纳税筹划提供了空间.

1.加强员工培训,提升纳税筹划能力

“营改增”后,会计核算涉及的科目设置和纳税处理都有相应的变化,增值税专用的开票、进项税认证,以及报税、缴税过程都和营业税不同,财务人员要时刻关注国家税收政策以及会计准则的动向.税收筹划是在事前的合理预测和安排,而不是事后再想办法解决,财务人员需注重培养税务筹划的意识和能力.除了专业知识,财务人员还要熟悉项目流程,培养沟通合作的能力,能够根据企业的特点灵活开展税收筹划工作.

2.经营过程中充分利用政策合理节税

房地产项目开发是一项长期而复杂的过程,本文简要提出几点经营过程中的纳税筹划建议：

（1）加强管理.企业在取得增值税专用后,要区别可以抵扣和不可抵扣两种情况,分别进行账务处理；对于可以抵扣的专用,应尽快进行认证工作,并根据项目严格划分,按项目进行抵扣；如果取得的增值税专用是新老项目共同承担的,应按照一定的标准将进项税额在新老项目中分配；对于混合销售业务或同时销售房地产并提供劳务的业务,在开具时,注意税率不同的业务要区别开,避免从高税率打包签订合同.

（2）合理选择供应商.房地产企业在采购施工材料时,应尽量选择一般纳税人企业,并通过招投标的方式确定,这样可以在取得专用的同时尽量降低采购成本.另外,我国从事建筑行业的大部分是外出务工人员,这部分人工成本无法取得增值税专用.营改增后,企业可以选择与劳务派遣公司合作,减少聘用零散务工人员,解决劳务成本无法抵扣的问题.

（3）正确选择纳税方式.房地产开发具有周期长、占用资金重、涉及行业广、情况复杂等特点.在营改增过渡期间,选择采用一般计税方法,还是简易计税方法,企业应综合自身的情况,合理进行判断.针对已经开工的老项目,因在营改增前的成本投入已经无法取得增值税专用,建议企业选择5%的征收率简易征收.

3.加强税务机关沟通,避免执行风险纳税筹划的前提是遵守税收法律法规的要求,合理节税而不是违法偷税.对于税务部门最新公布的实施办法,企业要保持高度关注.当企业的处理和税务部门的理解不一致时,企业要及时与税务部门沟通,取得税务部门的认可.尤其是营改增后,由地税变为国税,还可能涉及预缴税款,企业要熟悉国税系统的申报程序,主动接受税务部门指导,为企业正确实施纳税筹划提供保障.

全面推行“营改增”后,增值税抵扣链条被彻底打通,增值税和营业税平行征收模式的重复征税问题得以解决,有利于房地产行业的健康发展.房地产企业要抓住机遇,充分利用改革后的政策优势,通过纳税筹划合理降低企业负担,实现经济快速稳定发展.

参考文献

[1]袁洲,何伦志.新常态下营改增对房地产企业的影响及对策[J].会计之友,2016(20).

[2]李钊,“营改增”对房地产开发企业税负的影响[J].财会月刊,2017(13).

[3] 姜鉴航.营改增背景下房地产企业税务筹划方案研究[D].济南：山东大学,2017.

（作者单位：河南工业贸易职业学院）

税收筹划论文范文结:

关于税收筹划方面的的相关大学硕士和相关本科毕业论文以及相关税收筹划论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料下载。