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地产调控再收紧
备受关注的中国经济年中大考,政治局会议上明确指出,要下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨.
文 │本刊记者 宋慧芳
每年7月的政治局会议,总要受人关注.它是中国经济的年中大考：总结上半年的走势,拟定下半年的方略,许多重大调整往往此刻出台.
今年异于往常之处在于,中国经济遇到了一系列的问题,中美贸易战的冲击,P2P连环爆雷,实体经济供血不足,就业隐患若隐若现.
7月31日,政治局召开会议,在分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作中指出,“当前经济运行稳中有变,面临一些新问题新挑战,外部环境发生明显变化.要抓住主要矛盾,采取针对性强的措施加以解决.下半年,要保持经济社会大局稳定,深入推进供给侧结构性改革,打好“三大攻坚战”,加快建设现代化经济体系,推动高质量发展,任务艰巨繁重.要坚持稳中求进工作总基调,保持经济运行在合理区间,加强统筹协调,形成政策合力,精准施策,扎实细致工作.”
其中对于作为国家支柱性产业的房地产行业,会议明确表示,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨.加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制.
下决心解决
本届领导集体共计召开了70次政治局会议,《中国经济信息》记者仔细查阅了历次会议内容,其中涉及房地产的仅10次,发现大部分会议都是一句话带过,而这次关于地产的表述共计66个字,为历来最高,提到了房地产的各种问题,显示重视程度不一般.
另外,下决心解决,这一表述应该是向市场传递一个信息,本届政府对于解决房地产市场存在的问题是下定了决心不会轻易改变的,也就是会改变过去历年中相机抉择的调控策略,之前是时松时紧、大跌大松、大涨大紧,而现在是下决心房地产问题是必须解决的问题,并不会因为外部或者宏观环境改变而轻易改变.
截止7月31日,人民币对美元汇率贬值4.8%,债券违约事件发生31起,合计债券余额321亿元.然而作为支持国家经济的支柱房地产和基建行业投资增速大幅回落,上半年基建投资仅增长7.3%,增速比去年同期回落13.8%,拉低了整体投资增速,增加了经济下行压力.
至此时机,国家央行放水,财政政策宽松,过去的前车之鉴,资金必会流入具有保值或升值的房地产行业.
然而,今年以来,由于供需不平衡等因素的影响,部分二、三线城市房价上涨较快,引发了“抢房”“一房难求”等市场乱象,6月新建商品住宅、二手住宅环比上涨城市为63个和66个,是去年下半年以来房价上涨城市数量最多的一个月.在目前稳经济下货币政策正实施趋松、而房地产行业却正处于低库存阶段,如果调控政策放松或者调控政策没有从严,房价则很容易出现上涨,这对我国经济的发展以及房地产行业的发展也并不是好事,因而预期房地产行业后续“走老路”式调控政策放松并不可取,调控从严一定程度也还是合理的.像过去以放松房地产调控对冲经济下行压力的可能性不大.
中原地产首席分析师张大伟告诉《中国经济信息》记者,和之前的对房地产的内容相比,此次会议明确了房地产市场是有问题的.要求下决心解决问题.房地产长效机制已经在租售并举,房住不炒等环节开始快速落地.预计2018年后续将有更多制度性政策发布.此外房地产税等调控政策也将在2018年加速落地.整体看,房地产调控已经出现了质变.
易居研究中心总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时也同时表示,此次政治局会议,用“下决心”三个字形容政策动向,充分说明当前房地产调控的基调,即调控常抓不懈.从此类政策来看,充分说明上半年房价略有抬头的情况下,房地产市场管控继续有持续的内容.
去掉“过快”的国家遏制
“此次会议强调遏制房价上涨的调控目标,在当前复杂宏观经济形势下释放出高层坚定解决好房地产市场问题的信心和决心.”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说.
本次会议中对于房地产行业要求“坚决遏制房价上涨”,这比以往和地方的调控政策“坚决遏制房价过快上涨”的表述少了“过快”两字.不过,这并不算对“房价预期下降斜率最大”的政策表态.2015年,曾提出“适当降低商品住房”,2011年底,政策目标为“促进房价合理回归”.
华创证券分析师袁豪认为,就目前国家对房价表态情况,表明政府对于房价的管控更严的趋势,预计后续的房地产行业调控依然会保持从严韧性.
但需要注意的是,一方面,本次会议提出了“要保持经济社会大局稳定、保持经济运行在合理区间”,稳经济诉求之下也隐含着房地产行业的稳定；另一方面,本次会议中也首次提到了“促进供求平衡”,这在过往会议中基本没有提过,表明政府也意识到供需矛盾也是房价上涨的重要原因之一,过往调控政策的松与紧都只在需求端操作,但实际上本轮房价上涨中供给端的问题更为突出,或预示后续控制房价也可能从供给端出手,可能包括土地、预售证、限价和长租等方面.因而“遏制房价上涨”在当下宏观环境下很合理,而预期房地产行业后续“走老路”式调控政策放松并不可取,尤其是预期需求端调控政策放松,而强调“促进供求平衡”也表明了供给端调控政策可能会有所修正.
直观来看,表述比较严厉,调控决心不变,结合近期深圳等地的严调控措施的出台来看,在房地产销售增速、资金来源增速已跌破投资的背景下,未来房地产投资下行压力突出.不过政策层的决心还要考虑落地情况.比较历届政治局会议的表述,可以清楚的看出：类同本次调控表述的有2012年7月的政治局会议——都提到了调控的“决心”,都直接提到了遏制“房价”.然而,参照2012年7月后房地产市场的表现来看,无论是销售、,还是投资,都处于底部区间,并未继续下行,甚至很快在年底就迎来了要切实防止的“房价反弹”.
在中信证券研究部分析师陈聪看来,重要的并不是政策表态的词语,而是政策落实的力度.从这次会议来看,政策的有效性明显增强,未来可以预期房价将保持高度稳定.尽管流动性状况有所好转,紧信用的情景有所变化,但并不意味着房价可能上涨,也不意味着房地产行业还要经历新一起大落的周期运动.
2015年以来,政策持续要求加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制.这种长效机制不是虚无缥缈的空中楼阁,而是一直在建设之中.在住房供给机制方面,政策在弥补此前单一商品化的问题,推出各类不同产权性质的住房,解决不同人群的问题.在房价决定机制方面,针对不动产保值增值的属性,政策强化了的限制和管控,并透过限价、限售、限制公司买房等措施,稳定了房价.
倪鹏飞认为,当前关于房地产形势和问题的判断,以及解决问题的调控措施和制度机制已取得广泛共识,意味着决定房地产市场长效机制的关键性基础制度将加快出台.
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