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公租房后期管理问题探析
【摘 要】在保障性住房体系之中,公共租赁住房是重要的组成部分,而公共租赁住房就是实现住房保障体系,同时也是保障性工程建设得以完成的重要内容.对于公租房项目而言,公租房后期管理是其可持续发展的关键因素.所以,本文就公租房后期管理的问题进行了探讨.
【关键词】公租房；后期；管理
城市化进程的不断推进,城市人口数量在不断的增多,为了解决低收入人口住房困难的问题,各个地区开始住房保障体系的建设工作.但是在保障性住房完工交付之后,一系列的后期管理问题得以凸显,为了能够将公租房后期管理问题解决,就需要做好仔细的分析.
1、公租房后期管理存在的问题分析
1.1 难以维持后期管理资金
在建设公租房的时候需要投入大量的资金,所以,各级政府部门需要利用财政资金、社会融资以及地方政府资金的方式,才可以推动公租房建设的顺利完成,但是在投入使用之后,如何来维护资金的周转,就成为需要思考的问题.针对这一问题,其主要表现在：第一,物业管理企业难以平衡收支,导致资金周转面临困难.第二,公租房的房屋维修资金筹集的问题一直没有引起重视.第三,针对租金的补贴资金,其来源的持续性受到阻碍.第四,对于后期的管理机构,其行政运行的经费相对的困难[1].
1.2 后期管理监管存在问题
在公租房的后期管理中,还需要重点关注监管方面的问题,具体而言,主要表现在：第一,对于准入条件的审核方面存在一定的困难.第二,在违规行为的取证方面面临一定的困境.第三,在强制退出环节方面还面临一定的困难.
2、公租房后期管理的有效途径
2.1 拓展公租房后期管理资金来源
在公租房后期管理中,资金就如其可持续发展的“血液”,一旦“供血不足”就会面临混乱的管理局面,甚至还会让公租房成为“贫民窟”.
所以,如何解决资金供应不足的问题,就成为关键.在建设保障性住房的环节,为了保障资金的实际来源,在《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》( 国务院 建保[2010]87 号) 中提出：作为市县政府,还需要利用直接的投资、贷款贴息、资本金注入等有效的方式,强调对公共租赁住房建设的投入.作为省和自治区的人民政府,也需要给予资金方面的支持,并且也需要适当的给予补助.在后期的管理中,资金主要是针对行政管理费用、房屋设备维修费用、物业公司管理费用以及保障对象的适当贴补[2].
所以,在具体的操作中还需要做到：第一,利用“输血”的方式,进一步加大政府财政方面的投入,可以建立专项的保障投入机制,能够将管理资金直接纳入预算体系之后.第二,利用公积金增值收益、适量发行公租房债权等方式,也可以强化公租房后期管理资金筹集的灵活度.第三,强化公租房后期管理的“造血”功能,具体而言,主要是提升商业用房建设面积在保障性住房建设之中的比例,可以通过商业用房的收益补贴,从而弥补公租房后期管理不足的问题；适当的减免公租房小区物业管理税费.
2.2 完善公租房使用过程的监管
2.2.1 使用动态监管机制——建立联动管理平台
建立联动平台,由门、民政部门、住建部门等组成,以房产信息和人员信息作为基础,从而为后期的管理提供数据支持.
第一,建立管理信息平台.直接由住保部门带头,建立公租房管理信息平台,具体包含资格申请、人员管理、物业管理、资格审核等方面.
第二,建立人员信息系统.由机关牵头,结合民政、以及社保等部门的信息数据,从而建立全国范围的公租房租户家庭信息数据库.
第三,基于房产信息和人员信息来建立联动信息平台,并且在信息平台之中纳入租户银行资产信息.对于后期管理的信息系统以及人员信息系统,都需要单独的运行,不过是固定的,所以,就可以将房屋作为依据,从而利用租户申请账号,按照个人的身份来确定信息.利用公租房的房号以及个人的,这样就可以协调好管理系统、信息系统以及资产账户等一系列的信息,从而建立出动态化的监管机制,这样为后续的资产动态审核也可以奠定支撑条件.
2.2.2 实施有效的退出机制
第一,激励机制.为了鼓励住房条件改善或者是经济条件改善的承租家庭主动的推出,就可以考虑到将公租房退出作为购买商品房的先决条件,或者是享有优先权、税务优惠或者是在购房方面的补贴.
第二,制裁机制.针对被动性退出,还应该做好日常的监管,能够了解具体的家庭情况变化,由监管小组来集中的进行清退,亦或是通过司法部门申请支付令,抑或是按照强制公正条款执行.
在惩罚性的推出条件下,还可以直接将住房保障改成为经济补贴保障形式,从而将其直接清理出去[3].
第三,过渡机制.考虑到退出工作本身的特殊性,因为公租房视为了满足基本的住房需求,针对退出机制,可以试点差额房租补贴、周转房制度以及临时的收容体系制度,从而满足退出的需求.这样就可以避免刚性退出机制带来的经济和心理压力,其柔性退出,也能够实现更加人性化的保障体系制度与措施.
首先,差额房租,主要是针对需要退出或者是经济物力再续的租户,并且暂时有合理理由不能进行迁出的,就可以由经营单位给予更加低廉的公租房租金,让其退出租金相对较高的公租房.
其次,临时收容中心,主要是针对退出公租房租户,为了避免因为退出导致居无定所,从人道主义出发,就可以建立临时性的住所,等待其通过政府其他途径或者是有能力解决之后,再逐步的推出公租房的做法.临时收容中心作为一个执行的保障措施,在硬件方面不必过于注重宜居,能够满足基本居住就行,最好是选择集体宿舍的方式,避免重蹈覆辙.
结语：
总而言之,随着时代的不断发展,公租房建设越来越好,但是针对公租房建设完成之后的管理问题,就值得我们去思考.本文主要是分析公租房后期管理之中面临的一系列问题进行分析,从而找到重点,将问题一一解决,希望这样的方式可以推动公租房后期管理的可持续进行.
参考文献：
[1] 李鑫,郭立. 浅谈我国公租房社区的管理[J]. 价值工程,2014（13）：80-81.
[2] 黄蔚,季如进. 析北京市公租房“三位一体”后期管理模式[J]. 中国房地产,2014（08）：22-27.
[3] 郑美芳,赖芨宇,宋羽. 福建省公租房管理模式探讨——以福州市、厦门市为例[J]. 工程经济,2016（06）：56-59.
作者简介：
黄雪勤,广西横县房地产管理所,广西南宁.
公租房论文范文结:
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