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致营改增给房地产企业带来的小美好
房地产企业的价值链包括：取得土地( 支付地价款)；土地开发成本；房地产开发费用( 支付销售费用、管理费用、财务费用)；销售自行开发的房地产项目( 收取价款及价外费用、计算缴纳各种税金).我们从以下几个方面探讨分析“营改增”给房地产企业带来的税负下降的小美好.
一、从扣除土地成本方面分析
对房地产开发企业来说,“ 营改增”给予房地产业的最大的利好就在于可扣除土地价款.扣除土地成本价款最大力度是解决了因土地成本较高导致税负上升的负担.土地出让金可从销售额中减除, 土地成本是一、二线城市房地产项目中的最大单项成本.举例：房屋销售20 万元, 土地成本占房价的一半, 计算应纳增值税( 销项税额) ＝ (20-10)/(1+11%)*11% ≈ 0.99 万元, 如果不存在其他抵扣, 那么企业的税负已经降到了0.99/20 ＝ 4.95%, 比以前的营业税率降低, 但如果再加上其他的抵扣, 那么税负更加减少.随着营改增的推进, 在政策上进一步放宽了土地价款的范围, 减少了房地产开发企业的销售额, 实现税负只减不增的小美好.
二、从预收款按3% 预缴分析
房地产开发企业采用预收款方式销售自行开发的房地产项目,“营改增”前的营业税, 按5% 税率缴纳, 确认纳税义务并在收到预收款时缴纳.“营改增”后, 按3% 税率缴纳, 于收到预收款时缴纳.这样在“营改增”后比“营改增”前, 房地产开发企业从预收款按3% 预缴分析, 在开发阶段项目预缴的税款比“营改增”前减少了(5%-3%)/5% ＝ 40%, 而且感觉好像分阶段缴纳, 对房地产企业资金的占用减轻了压力, 同时也对房地产企业带来了节省资金成本的小美好.
三、从对老项目选择计税方法分析
与原营业税税率5% 相比, 也可以选择按照5% 的简易计税方法计税对于“营改增”后房地产企业开发的老项目, 看似与“营改增”前的税率相同, 但实际税负仅为5%/(1+5%) ＝ 4.76%, 税负比“营改增”前降低.所以房地产开发企业对老项目选择简易计税方法计税, 是对房地产开发企业来说是又一利好政策.
四、从对新项目选择计税分析
对于房地产开发企业的新项目来说, 进项税额较大, 选择一般计税方法计税.“营改增”后的新项目, 这样在选择后, 进项税额在取得增值税专用后可以进行抵扣, 应纳税额＝含税销售款/(1+11%)×11% －进项税额, 选择一般计税方法比简易计税方法税负减少.再假设购进的全是11% 进项时：含税购进÷ 含税销售款的比重>51.95%, 选择一般计税方法计算纳税额更低.为房地产企业提供了政策上的小美好.
五、从取得不动产分2 年抵扣进项税额分析
“营改增”最大的亮点在于企业购进的不动产可以抵扣进项税额, 根据新政策规定对于取得的不动产等项目, 分2 年抵扣进项税额, 不动产的60% 的进项税额可以在第一年的当期销项税额中抵扣( 取得扣税凭证时)；不动产的40% 的进项税额可以在第二年的第一个月从销项税额中抵扣( 取得扣税凭证时).无论是抵扣的不动产范围还是不动产抵扣的年限, 都对房地产企业纳税减负有利.短期来看, 也会刺激不动产的消费需求, 是房地产开发企业实现行业的良性、健康发展的又一小美好.
六、从房地产行业的二手房交易分析
从房地产行业二手房的交易分析来看, 由于“营改增”前的营业税( 价内税) 与“营改增”后的增值税( 价外税) 的计税依据不同, 使税负略有下降.比如将购买的住房对外销售, 计算应纳税额时按照5%征收率.假如房产的销售为200 万元,“ 营改增”前缴纳的营业税( 价内税) 为200×5% ＝ 10 万元,“ 营改增”后增值税( 价外税), 将计税依据调整为不含税收入, 应纳增值税为200÷(1+5%)×5% ＝ 9.52 万元, 可以少缴纳税款(10-9.52)×10000＝ 4800 元.通过实例说明“营改增”后, 税负比“营改增”前下降.从政策上看, 健康、公平的市场为二手房交易带来了长远的发展.
从以上几个方面综合阐述了“营改增”给房地产企业从政策上、税负上、从发展上等方面带来的诸多小美好, 既为国家节约资源和能源, 又依法缴纳税款, 享受改革红利, 不断发展壮大.
房地产企业论文范文结:
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