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去库存战略对房价的影响与房价趋势分析
高丹
(南京师范大学商学院经济学,江苏南京210046)
[摘 要]中国房价一直居高不下,一二线城市在10年内房价增长近400%,正是在房价下降的呼声高涨,中国经济下行的背景下,国家出台的“去库存”政策饱受关注与争议.房,不仅是政府的支柱性产业,更关系到老百姓的安居乐业,楼市的动态以及相关政策的出台,引发了很多人的思考.为了分析经济下行、城镇化加速的中国当下,房价将何去何从？颁布的政策,到底是饮鸩止渴还是深思熟虑的良策？文章结合近几年的房地产商的经济行为,简单分析了中国房价的现状及未来趋势.重点结合“去库存”的政策内涵,浅析经济下行大背景下,政策的真实含义.分析发现,房价有其刚性,不会下跌,尤其在一二线城市,房价十分.各地方政府应当灵活的采用的“去库存”战略,真正领会“去库存”的含义,基于城市发展情况的不同,采取不同程度的“去库存”措施.
[关键词]房价；去库存；经济下行；一二线城市
[DOI]1013939/jcnkizgsc201621181
从2008年下半年开始,“房价”一词就一直被挂在嘴边,国家采取一系列措施压制房价,但是房价依旧是居高不下,最近“房价”“楼市”字眼又位居财经新闻榜首,不仅因为一二线城市房价疯涨,让人望而却步,政府采取的“去库存”政策饱受争议.房地产行业的“去库存”无非从供给端与需求端入手,从需求端来说,政府鼓励农民工买房,深化户籍改革,推进城镇化；从供给端来说,棚改货币化安置无疑是一项重要措施,更多人可以拿到货币补偿去买房地产商开发的房子,释放了购房需求.为了扭转经济下行的趋势,国家采取的“去库存”政策却刺激了房价,不得不让人担忧楼市泡沫,一时之间,众说纷纭.有学者说：“2015年,全国楼市犹如两重天.2015年12月下旬经济工作会议公告中,针对“房地产去库存”作出长达322字的指示.另外,是宏观经济下行预期,2016年房价走势成谜.为了解剖房价与“去库存”战略的关系,本文从数据入手,先简单分析了2015年全国房地产开发的销售情况.
由图1可以看出,全国商品房销售量呈上升趋势,房价加快增长,而且速度越来越快.
国家统计局发布数据：2015年,商品房销售面积128495万平方米,其中,住宅销售面积增长69%,办公楼销售面积增长162%,商业营业用房销售面积增长19%.商品房销售额87281亿元,增长144%,其中,住宅销售额增长166%,办公楼销售额增长269%,商业营业用房销售额下降07%.可以得出办公楼的销售量比重较大的结论.
中国正处在大发展时代,城镇化进程进一步加快.对此,任志强的观点是：从国际比较来看,在城市化低于30%时,增长速度较慢,但是城市化高于30%以后,就会加速发展期,这个过程一直到城市化达到70%以上时,才有可能减缓.而中国的城市化水平只有40%左右,远远不能达到减缓的水平.首先,城市的面积扩张,房地产行业的触角紧随其后；其次,城市范围扩大,对劳动力的需求大幅上升,大量农民工涌进城市,对房子的需求增加；再次,城镇化中重要一环,“拆迁”为房地产市场带来了大量的换房需求；最后,房地产作为地方的支柱产业,是地方政府主要的财政收入来源,政府通过卖地、收取房产税等获得收入,才能更好地发挥政府职能.当然国家也不断地采取措施,例如限购、房产税等措施抑制房价,然而效果并不显著,原因在于房地产商本身是不会让步的.考虑到消费心理的因素,一旦房价下跌,部分消费者就会持观望态度,期待新一轮下跌,那么房地产商在市场上的地位就有些被动,所以房地产商不会降低房价.
从消费者出发,随着经济的发展,人们生活水平的提高,人们的消费习惯也发生改变,享受主义产生,房子住久了就想换一套的情况也大量存在.并且房价长久以来一直,让更多消费者将买房作为最主要的储备手段.
同时,与楼市息息相关的行业也对房价或多或少起着推动作用.
一是建筑行业.建材攀升,房地产的其他方面的成本也在不断上升,钢材、水泥等建材的上涨,成本增加,房屋售价无疑是会跟着增加的,并且房价的增加比成本增加的系数高很多.
二是投资行业.股市的萧条,熔断机制在中国的失败运行,人们发现房子依然是最的投资方向.房子已不再仅仅用来满足居住需求,同时更是一种理想的投资产品.在股市风险较大、黄金行情不稳、利率下调等因素推动下,房子成了百姓最好的选择.
下表为“去库存”大背景下,各大房企的策略转移政策,大部分房企选择调整城市布局,聚集一二线城市,这也不无道理.城市化进程的加快本身就会促使一二线城市的房价上涨,国家又实行“去库存”战略,房地产商们当然纷纷去更有市场的一二线城市大捞一笔.
并且,“去库存”战略从需求端出发,鼓励农民工就地买房,深化户籍政策改革,房地产行业的需求量上升,更是会刺激需求,促进房价增长,见下表.
所以结合中国国情,房价存在着刚性,伴随着国家去库存的战略选择,一线城市房价更是呈现疯涨趋势,二线城市小阳春,三线四线城市保持稳定,“去库存”战略在房价上涨的进程中主要起推动作用.以上是对“去库存”战略背景下,房价的变动分析.
换句话说,在一系列政策都无法阻挡房地产前进的步伐的时候,我国目前还是宽松的货币环境、贷款利率的降低这样的环境,通货膨胀间接导致了房价上涨.“蒜”你狠、“豆”你玩等新名词的出现,无一不直接反射到房价上.经济下行,物价与需求的不同步上升,让人担忧中国会不会形成滞胀.有学者称在国际比较中,中国城市化水平偏低而且远远落后于工业化水平,如果政策调整到位,中国完全有可能进入一个快速城市化的时期.伴随着快速城市化进程,大量进入城市的移民能够推动住房需求持续上升,那么,中国的高房价就可能在一定程度上因为城市化水平的持续提高而被消化,避免房价泡沫破灭.
那么国家颁布的“去库存”政策到底有何具体作用,会不会引发房价泡沫呢？通过以下分析,本文一步步揭开“去库存”的神秘面纱.
2015年12月的经济工作会议中,将“去库存”纳入我国五大经济任务之中,以缓解经济下行的趋势.产能过剩来自于2006年、2007年经济一片大好的形势,生产者为获得更多利益,大量生产,导致生产过剩.
经济工作会议提出了六条化解房地产高库存的措施,本文简化为四条：一是降房价；二是鼓励本地就业的非户籍人口落户买房或租房；三是取消限购；四是完善租房制度.
结合图2图3,可以发现国家的房地产“去库存”战略起到了一定效果,房地产开发土地购置面积和投资增速的双双回落,表现房地产开发商对开发新楼盘的热情在下降.国家鼓励房价下降,从而达到促进消费、刺激经济的效果.然而前文所述,一二线城市和三四线城市要区别待遇.
就第一条降房价来说,结合前文所述,房价有其刚性,政府要采取措施降价是存在很大困难,要考虑到多方利益,是复杂的.
而第三条个人认为并不可取,取消限购释放更多的需求,根据需求定律,会随之上升.与第一条降房价是冲突的.
第二条主要是鼓励住房难的人们提供支持,鼓励农民工就地买房,深化户籍制度改革.一方面这是关注民生,缓和社会矛盾的民心措施；但另一方面,需求的增长促进房价的上升,也有不妥之处.
第四条是租赁市场,回报率不高,推动起来困难较大.
经过以上分析,“去库存”战略看似不大妥当.个人以为,颁布去库存措施,地方政府要把握分寸,地域区域化的去库存至关重要.一二线城市房价疯涨的情况下,鼓励购房、放宽购房限制,尤其在经济下行的当下,不少专家担忧中国出现房价泡沫的情况,不加区分的刺激需求,显然会
导致不好的效果.有区别地在三四线城市,多加鼓励购房,减轻买房者负担,让更多人拥有优良的生活环境,才能使政策发挥最大化效用.
同时配合去库存手段,在一二线城市,适当采取财政政策,个人占有多套房子的消费者进行征税,抑制住房消费的奢靡之风.
房地产行业属于支柱性产业,涉及房地产的政策措施都应当谨慎对待.
首先,房价不能继续疯涨.一是要求政府抵御利益诱惑,在保证拥有支持政府发挥正常职能的前提下,减少卖地行为；二是政府在城市化进程中采取的策略要适度,不能一味地扩张城市面积,为了城市化而城市化,这就是不得政策的要义了；三是政府要正确引导房地产商.
其次,房地产商也不应该总是将利益放在首位,要有一定的企业社会责任感.而且,一二线城市房价一再疯涨,必将会导致房市泡沫,最终也会作用于房地产商,让其自食恶果.
最后,“去库存”战略要因地制宜,各地方政府要有实行有中国特色的“去库存”,即仔细分析本地区的经济发展状况,而不是各地方之间互相跟风,要有自主性,切实领会政策.
参考文献：
[1]刘芳标杆房企去库存化绝招[J].地产案例,2016(1)
[2]陆铭理性还是泡沫——对城市化、移民和房价的经验研究[J].世界经济,2014(1)
[3]宋慧芳政府喊话：去库存——房价走势成谜[J].经济信息,2016(2)
[4]刘志彪房地产去库存：政策发力还需要提交精准度[EB/OL].（2016-02-06）百度文库
[作者简介]高丹(1994—）,女,江苏扬州人,本科生在读.
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