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业主决定换物业结果却不被认可
刊评论员
编者按 ：行使权是在物业管理活动中的一项基本权利,同时也是业主参与物业管理区域内自主管理的主要方式.但是,由于业主在物业管理区域内拥有的产权份额不尽一致,有的相差还比较大,简单的采用一户一票的方式确定业主的权,不能充分保障业主权利的公平.必须根据物业管理区域内产权分布的实际情况,合理、公平的确定业主的权数.应当有物业管理区域内持有 1、2 以上权的业主参加.应当于会议召开 15 日以前通知全体业主,还应当同时告知相关的居民委员会.业主大会作出决定,必须经与会业主所持权 1/2 以上通过. 业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持权 2/3 以上通过.建立了一系列的监管机制.然而问题依然不断地发生,人们肯定要问监管部门干什么去了?
据记者了解,2018 年 7 月 8 日,西安市大华阳光曼哈顿小区第二次业主大会决定：不与小区现物业签合同,将以协议方式选聘物业.但此前,因雁塔区电子城街道办社区服务中心明确表示对此次结果不予认可,业主大会决定是否能执行备受瞩目.结果：“双过半”业主不同意续聘现物业这次业主大会由大华阳光曼哈顿业委会组织,主要目的是以书面征求意见的形式就续聘和选聘物业服务企业进行表决.于 5 月 27 日开始,6 月 30 日结束.2018 年 7 月 8 日上午,业委会组织人员开始进行唱票和统计,全程进行了视频记录. 中午 12 时 10 分, 业主大会表决结果揭晓.根据最终结果,应户数为 773,实际户数为 425.在参与的业主中,有 417 户业主不同意与现物业服务企业签合同,同意重新选聘物业.这 417 户业主占应户数的 53.95%,占应面积的 51.99%. 只有 8 户业主同意与现物业服务企业签合同,仅占应户数的 1.03%,占应面积的 1.00%.在重新选聘物业的方式上,有 412户业主选择通过协议方式选聘,有 5 户业主选择通过招标方式选聘.
一、 的最终结论
该小区业委会负责人公布了这次业主大会的最终结论,不同意与西安华晟物业管理有限公司(现物业服务企业)签订正式服务合同,同意重新选聘物业服务企业,同意以协议选聘方式选聘物业.街办下属部门：业委会涉嫌操纵,对结果不认可但在现场,未见到街道办和社区工作人员.该小区业委会负责人陈先生说,他们此前给雁塔区住保局物业办、电子城街道办社区服务中心、太白南路社区、电子城派出所都发函邀请了,“但人家没来”.据了解,在过程中,6 月 1 日、6 月 8日,电子城街道办社区服务中心曾两次给大华阳光曼哈顿业委会发来“指导意见书”,称有业主业委会在召开业主大会过程中“存在强迫和诱导业主情形,涉嫌操纵,妨害业主自由行使权力”,要求立即停止,封存所有资料,接受调查.业委会方面认为,社区服务中心无权叫停业主大会,也无权封存票箱.
6 月 13 日,该中心又在小区内张贴了“告广大业主书”,认为这次业主大会的公正性、有效性存在问题,对结果将不予认可.7 月 9 日,记者就结果和电子城街道办社区服务中心联系,该中心工作人员依然表示,他们对此次结果不予认可.争议：业委会被指“诱导” 、社区服务中心被指“偏听偏信”、“指导意见书”所指的“强迫和诱导业主”具体是怎么回事?6月 11 日,记者曾就此问题到电子城街道办社区服务中心采访.该中心一名工作人员介绍,“有业主给我们反映,业主来,一下子围上来十几个人员,有的是工作人员,有不是工作人员,直接明说‘物业不行,换一个好物业’.像这样十几个人围着一个的业主,对人家干扰很大.你私底下宣传没问题,表决现场这样做不应该.而且还出现了样票, 盖着业委会公章. 有业主提供现场录音,才开始一两天有人就说,我们现在已有九成业主同意换业……而业主要是同意和现在的物业续签,还有人说一些胁迫的话.”
该中心负责人说,“业委会成立后是要和物业签合同的.召开这次业主大会是经过街道办认可的.但业委会组织召开业主大会,是遵守全体业主的意愿履行业主大会决定,不能预设观点.如果业委会成员给每个业主说,我们 90%的业主要换物业公司.这是什么?这叫操纵、诱导,是把业主的权利侵犯了.”但大华阳光曼哈顿业委会负责人陈先生对此说法并不认同,认为这是社区服务中心偏听偏信.“票是由社区服务中心设计的,对签字用词要求很严.比如表决是否同意与原物业签订正式服务合同,后面必须填写“同意”或“不同意”,不能填是或否,否则就成废票.但签字表决是否同意选聘新的物业服务企业,又变成了同意是打钩,不同意是画圈,这导致业主们很容易填错.所以业委会制作了一套样票,每种意见一个,方便大家照着填写,以免出错成废票.现场人很多,有临时志愿者,有业主,业主们在现场互相商量很正常.大家都是成年人,最后做什么样的决定都是经过自己考虑的,怎么可能会被人强迫?对街道办社区服务中心的指责,参与的业主们已有 389 人签了声明,明确表示所填写的内容未受他人诱导影响,系本人真实意愿.社区服务中心应该听一听大多数业主的意见.”
7 月 9 日晚,记者根据声明签字资料随机联系了 7 位业主,除了两名业主没接电话之外,其他 5名业主(三名男士、两名女士)均表示在业主大会表决票上以及声明上的签字都是自己真实的意愿,不存在诱导、强迫的情形.“物业在小区服务的时间长了,业主反映的很多问题处理得并不好.我们我希望通过这次,或者更换一个物业公司改变一下现状,即使更换不了对现在的物业公司也是一个鞭策,所有的签字都是我自己填的,都是我自己的真实意思.”一位男士说.“不清楚为什么有人说是操纵,说这话的业主不知是咋想的呀?”一位女士问.
二、 律师： “ 指导意见书 ” 不具备法律强制效力 ,对这件事,法律界人士怎么看?
陕西言锋律师事务所律师贾涛认为：1、按照西安市物业管理条例 18 条的规定,指导、监督业主大会的主体是街道办、镇人民政府、开发区管理委员会或其委托的居民委员会,街道办社区服务中心并不是上述法定的指导主体,因此社区服务中心的“指导意见书”并不具备法律强制效力.业委会可以申请街道办释明,电子城街道办社区服务中心所发的《指导意见书》是不是具体的行政行为.如果是行政行为,业委会不认可的话可以申请行政复议或行政诉讼.2、反对业主大会决议的业主,可以到街道办申请书面撤销,也可以到法院起诉要求撤销业主大会决议.但在政府及法院没有裁决业主大会的决议无效之前,业主大会的决议如果是按照法定程序及业主大会相关议事规则等作出的应当是有效的,应该继续执行.3、业主大会决议应当及时告知街道办,并非备案.4、下一步,若业委会与新的物业服务企业签订合同后需要进行备案,则属于另外一个领域的事项了.若街道办应该备案却不备案,业委会可以通过法律途径依.
三 、 实地走访 ： 消防设施 、 卫生问题让业主们很头疼
6 月 11 日、7 月 8 日,记者曾 3 次到大华阳光曼哈顿小区实地走访.业主们反映,小区物业管理最突出的问题有三个：一是消防报警设施瘫痪,物业公司曾因此被罚款几万元;二是负一层地下室一度几乎成了厕所,大小便遍地都是;三是院里的设施损坏不见维修,无论是路面坏了还是花坛坏了,最常见的就是水泥一抹.而最让业主们担心的是消防问题.6 月 11 日,该小区熟悉消防器材的业主李先生告诉记者,小区消防自动报警系统瘫痪,消防报警设施破损严重,消防报警主机瘫痪,1、2、3、4、5 号楼全部消防线路故障,应急照明疏散系统瘫痪,影响疏散.所有感烟探测器、手动报警按钮、消火栓报警按钮,全部不能报警.防排烟系统多年没有维修保养,风口、排烟口锈蚀污染严重.消防自动报警系统已成摆设,存在严重安全隐患,危及业主生命及财产安全.
7 月 8 日,记者再次走访该小区,消防设施仍在修理中.而负一层一些地方被堵上不能进入,里面是否彻底清理不清楚,能看见的区域地上还有便溺痕迹.由于熟悉相关法律又对小区自治和物业管理实践经验丰富,心晴雅苑业委会主任周洪斌在业主圈里非常知名,她同时也是阳光曼哈顿小区的业主.
周洪斌认为,现在很多小区业委会成立时间不长,对召开业主大会缺乏经验.业主们意见不统一非常正常,哪个小区都有一些业主代表的不是大多数业主的利益,所以街道办应该更注重大多数业主的意见.另外不论在什么情况下,业主们都有表达自己意见的权利.监管部门在干什么?就该有其履行职能之责;如果有其机构,不见发挥功能,那这样的机构有何作用?
“难道物业管得不好,还不能让人说了?“1、首次业主大会会议,业主的权数依据物业建筑面积确定,业主在物业管理区域内拥有的物业建筑面积是确定业主权数的基础和标准,业主拥有的物业建筑面积大,相应也就拥有较多的权数,两者之间应保持基本一致；2、首次业主大会会议,业主的权数,有政策规定的,从其规定,没有规定的,计算方式是 1 平方米为 1 个权,不足 1 平方米的部分采用四舍五入方法计算；3、业主大会成立后,召开业主大会会议的,应该按照《业主大会议事规则》约定的办法确定业主权；4、属全体业主共有的物业管理用房、设施设备用房等的物业面积不计人总权数.需要注意的问题是,有些物业管理区域成立业主大会时,只统计了购买住宅物业的业主的权数,而对在物业管理区域内拥有产权的开发建设单位、购买了本物业管理区域内非住宅物业等其他业主的权没有计入物业管理区域内的权总数中.这种做法是错误的,按照《物业管理条例》的规定,房屋的所有权是业主,业主在物业管理活动中享有参加业主大会会议,行使权的权利,因此,在实际操作过程中,在确定业主的权数之前,应首先明确本物业的物业管理区域的范围,包括哪些物业,然后在这一范围内确定业主身份,最后对已确定身份的业主所拥有的权数进行确定.
业主大会,是业主们自治的群众自发组织会议,没有什么规定,你是业主你就有话语权、选举、权、参与管理权,否则,他们就无权管你.每个业主都是独立,受法律保护,愿意组织起来,就选代表共同管理,不愿意组织起来,就散伙.它不像村委、 居委, 那些是政府基层组织, 需要遵循 “选举法”.大会的表决结果系多数人之意见,一般应当遵循少数服从多数之原则,如果业主在前已知议题事项,后的行为也表明其充分行使了业主权利,在此情况下,业主的权益并未受到实质损害,故对已行使权的业主,以剥夺知情权或选择权为由提起诉讼,请求撤销业主大会决议的,不予支持,但对表决事项不知情或完全未参与的业主,经查证确实因召集人或业主委员会未履行业主大会表决事项的公告或通知义务,导致业主的知情权或选择权被剥夺,法院应支持其诉求,撤销业主大会通过的决议内容.
通过的决议内容或业主大会的召集、表决、决议通过方式违反律、法规和地方性法规的规定,且对业主权益有实质性影响的,业主提起诉讼,要求撤销的应予支持.法律、法规和地方性法规的规定业主大会召集、表决、决议通过方式对业主、业主或业主委员会具有强制效力,业主以业主大会的召集、 表决、 决议通过方式等事项违反法定程序为由,提起诉讼,请求撤销的,具有法定的理由和依据,法院应当予以支持.
物业论文范文结:
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