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当前宏观背景下的房地产企业风险管理和控制
摘 要：本文首先简要分析了房地产企业风险管理与控制的环境,进一步剖析我国房地产企业风险管理和控制存在的不足,最后根据不足提出建议措施.
关键词：房地产企业；宏观调控；风险管理和控制
一、房地产企业风险管理与控制的环境分析
众所周知,房地产行业对我国经济社会的发展有着导向性作用,是国家整体经济发展的基础性产业.近年来房地产企业受到国家政策和调控的影响越来越大,在国家政策调控影响下房地产企业更要加强自身的风险管理和控制能力.随着“限购令”序幕的拉开,限购令作为国家宏观调控的重要手段是保证房地产行业健康持续发展的保障.一方面限购令等限购措施能够强化房地产行业的产品属性,有效防止炒饭等行为,减少投机和过度投资问题,一定程度上能够保证房地产行业商品的居住性质；另一方面在限购政策下,房地产的供给和需求受到控制,房地产的供给和需求关系能够影响房价的波动,利用限购等调控政策能够平稳房地产的商品.
目前,我国进入全面建成小康社会决胜阶段,经济社会中的各种金融政策都在不断变更和完善,房地产企业要想取得长远的发展就必须重视内部控制和风险管理.对于企业来说,要实现经营和盈利目标,系统的风险管理和控制框架是基本保证,也是企业制定目标调整、约束、规划、评价等措施的依据,从而完善企业基本制度,保护资产安全和完整,提高会计信息质量,保证活动的时效性和经济性.
二、房地产企业风险管理与控制存在的不足
（一）从内、外部角度,分析房地产企业存在的风险.关于房地产企业存在的风险,本文从内、外两方面进行分析.从外部风险来看,一是土地政策风险,房地产企业直接面临着土地政策和环境变化的影响,房地产企业在每个发展阶段都会根据土地储备和规划要求进行发展和战略规划,如果不对外部土地政策和行业环境进行充分认识和分析,房地产企业就无法树立正确的规划和战略目标；二是金融环境风险,我国房地产企业的发展和项目建设都离不开银行贷款的支持,此外海外融资和其他形式的融资都尤为重要,我国房地产金融市场还需要进一步完善,房地产市场运行的各个环节存在不同程度的市场和信用风险,因此在竞争激烈的房地产金融市场中,增加了房地产企业的金融环境风险；三是税收风险,我国“营改增”税收制度改革加重了房地产企业的税收工作量,房地产企业涉税风险增大,纳税风险与房地产行业的税收政策和规定有关,存在差异和革新的税收政策都会增加企业的税收负担和风险.从内部风险来看,一是企业自身的内部控制风险；二是房地产企业信息风险.
（二）房地产企业内部控制组织不健全,增加了企业的管理成本.首先,房地产企业在追求高利润目标时存在过多的组织管理层级,增加了企业管理成本,管理和控制链条增多使得很多职能机构存在重叠和职能不清的问题.其次,房地产企业组织结构不完善,组织职能的划分降低了协调效率,看似分工明确的各个组织职能部门之间缺乏沟通和交流,往往出现只重视自身部门小利益而忽视企业整体利益的情况.第三,企业组织部门内部控制与产品创新存在不同程度的矛盾,如果房地产企业构建了较为协调、合理的组织结构,其各个环节的成本把控也会更加严格,但是在相对严格的内部控制环境下,对产品的创新以及职员的思考相对受限,在面对严峻的竞争和冲击时,无法平衡内部控制结构和创新条件的房地产企业存在更多的运营风险.
（三）房地产企业缺乏严格的风险管理流程,与战略计划的融合度不够.在房地产企业的运营过程中,无论是财务风险还是政策风险都是企业进行资本运作需要重点考虑的问题.房地产企业在内部风险管理中缺乏科学有效的考核机制,其中对债务规模和组成上可能存在忽略风险指数的考核机制,房地产企业在进行项目或者战略计划时往往依靠短期资金和预算编制,对未来资金的周转和使用情况缺乏科学全面的预测,也就是说房地产企业在内部风险管理中缺乏严格的管控流程,考核与预测机制不健全.此外,房地产企业进行资本运营活动时存在计划与战略目标不匹配的问题,由于房地产企业的项目运营需要大量的流量,如果筹资出现问题就会影响项目的开发和战略目标,而企业越是重视项目使用的资金流情况就会减弱资本的灵活性.在资本短缺的情况下,企业如果不能灵活的调控资金,企业的项目就会出现暂停现象,极大的影响了企业的战略计划和目标.
三、建议措施
（一）提高企业风险管控水平,构建专业的财务管控组织.专业的管控团队或组织是企业管理和发展的重要推动力和保证力,房地产企业要实现资本效益最大化就必须充分利用财务管理资源.在建立专业的财务管控组织外,房地产企业还要对组织进行不断完善,利用科学合理的制度安排提高团队、组织的独立性和有效性,并能够不断提升团队管控水平.由于房地产企业在进行财务分析时不仅要做报表和数据上的分析,还要对信息数据进行分析和预测.专业的财务管控组织提高企业财务分析和管控水平,提高信息数据分析的预测准确性和可靠性,只有有效的分析和合理的预测才能有效应对财务风险.此外,房地产企业在建立专业的财务管理组织时需要充分考虑自身的实际需要,只有根据实际情况和需要构建的管理团队才能充分发挥团队作用,可以根据自身的经营情况,重点打造具有发展潜力的业务内容,在做好主要项目和业务的基础上不断拓展业务内容.
（二）房地产企业要重视风险管理,提高风险管理意识.房地产企业要重视风险管理,提高风险管理意识,首先,必须提高管理层的风险管理意识,管理者是企业运营和文化建设的倡导者和领导者,在企业风险管理中起着决定性作用.其次,要完善风险管理的责任考核制度,做到一事一责一人,在项目和业务运营的每个环节制定相应的责任人和责任机制,并设置独立部门或人员进行监督和控制,做到资本运营和使用的透明和科学,同时让责任人与监督人相互制约和监督.第三,制定科学的风险控制指标,对企业进行风险管理必须有据可循,科学的风险控制指标是让房地产企业科学管理风险的重要手段.第四,加强企业内部全体职员的风险管理意识,让企业风险管理意识成为一种习惯,同时构建职工交流和沟通平台,提高创新管理意识.
（三）提高房地产企业销售战略的灵活性,重视成本的管控.目前我国房地产市场复杂多变,国家宏观调控和相关政策,甚至国民心态等等都会影响房地产行业的项目开发和市场运营.房地产只有有效充足的前期市场预测,才能根据市场特性制定较为灵活的销售战略,但是很多房地产企业无法制定灵活的销售战略.房地产企业往往会一直使用较为常用和传统的销售战略,加上企业的销售创新意识不足,往往影响企业的长期稳定发展.同时,由于很多房地产企业还是具有较高的利润,在风险管理和控制中容易忽略成本管控工作,随着国家各种调控政策的出台,我国房地产市场得到了有效的规范.然而在经济形势下行的背景下,房地产企业正处在竞争十分激烈的市场环境中,房地产企业要加强对成本费用的管控,对运营项目各项支出进行严格分类,还要树立严格的核算要求,提高成本管控水平.
房地产企业论文范文结:
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