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房地产行业企业所得税汇算清缴特殊业务处理
摘 要：房地产行业预售阶段取得的收入在当年的会计核算和所得税的处理,在完工阶段对预售阶段的收入进行的会计处理和所得税调整处理.
关键词：企业所得税；汇算清缴；房地产；特定业务
每年汇算清缴是企业财务人员必须要做的重要工作,对于房地产企业的财务人员来说由于销售商品的特殊性,比其他行业还要多一项特定业务的纳税调整.房地产开发企业从拿地到最终销售完毕经历的周期比较长,在不同阶段取得的销售房款有着不同的会计核算和涉税处理规定.
房地产企业在预售阶段取得的预售房款,会计核算时计入了“预收账款”,是不是会计上没有计入收入类科目,在所得税汇算时就不用处理呢？房产竣工验收进入完工阶段,在完工阶段“预收账款”转入“主营业务收入”,是不是转入收入年度才一并缴纳企业所得税呢？
会计核算和税法规定在很多方面都有较大差异,房地产行业由于自己商品的特殊性,预收房款的税会差异较为突出.预收房款的税会差异如何进行调整,国家税务总局在2009 年31 号文件第九条及第十二条对这个预收账款业务调整规定的较为详细.
在预售阶段税法规定对取得的预售房款按一个确定的毛利率调增,由于预收房款缴纳的税金进行调减.在完工阶段将2015 按确定毛利率调增的毛利额进行调减,对2015 年调减的预收款缴纳的税金进行调增.
对这个特定业务的纳税调整通过下面的案例让大家有一个较为清晰的了解.某房地产企业基本情况：机构在省会城市,开发的X 项目在机构所在地,税务机关确定的销售未完工开发产品的计税毛利率20%,土地增值税预征率2%,企业所得税预征率3.25%.
一、预售阶段2015 年
2015 年X 项目五证齐全开始销售,收到预售房款6000 万元存入银行,当年未完工.按照税法规定,6000 万元预收账款需缴纳七种税费.
会计处理：
借：应交税费- 企业所得税 195
应交税费- 应交营业税 300
应交税费- 应交城建税 21
应交税费- 应交教育费附加 9
应交税费- 应交地方教育费附加6
应交税费- 土地增值税 120
管理费用- 印花税 3
贷：银行存款 654
注：2016 年财政部22 号文件规定2016.5.1 日后印花税计入“税金及附加”科目.
2015 年汇算清缴时填写A105010 年度纳税申报表.
在行次列找到第23 行,销售未完工产品的收入,填入6000 万元；24 行销售未完工产品预计毛利额填入1200 万元等于6000×20%,25 行填入456 万元等于(300+21+9+6+120) 万元,填完上述数据后,第22 行显示744 万元等于1200 万元-456 万元
在A105000 第39 行第2 列“税收金额”显示744 万元,第3 列“调增金额”显示744 万元.
2015 年房地产企业期间费用500 万.表1 数据的填列是根据国家税务总局2009 年31 号文件九和十二条以及2014年所得税纳税申报表填表说明进行分析计算填列的.其中预计毛利额等于6 预售收入6000 万元×20% 税务机关规定的计税毛利率.
二、完工阶段2016 年
2015 年预售阶段的预收账款6000 万元以及由此产生的未计入2015 年损益的456 万元“营业税金及附加”在2016 汇算时需要调整.为了准确计算及表格表述明了,我们对2016 年其他业务不在分析,视同没有发生相关业务,只对预收账款及对应缴纳税金这个特定业务进行调整.需要特别说明的是2016 年完工交房,房地产企业要将2015 年缴纳的税金及附加456 万元计入“营业税金及附加”会计科目；参与会计利润的计算.预售的6000万元收入转“主营业务收入”6000 万元.会计处理：
企业所得税论文范文结:
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