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三路进发查症结对症下药求实效
《上海市住宅物业管理规定》（以下简称规定）于2004 年由市人大常委会审议通过,2010 年启动第一次修订工作,2011年4月1 日起正式施行.自实施以来,新规定在健全住宅小区综合管理体制、规范和完善业主自我管理、提升物业服务水平、强化物业行业监管等方面均发挥了积极作用.然而,由于上海住宅小区量大面广,物业管理涉及主体多元化、诉求多样,物业服务收费、小区设施管养、业主维权等难点问题和复杂矛盾依然突出.针对住宅物业管理中的问题和矛盾,2017年,市人大常委会再次将规定的修订列入地方立法项目,现已进入正式立法调研阶段.
住宅物业管理是重大的民生民心工程,规定的二次修订事关千家万户的安居乐业,本届市人大常委会格外重视.早在一年前,由市人大常委会主任殷一璀任组长的工作组就对规定的具体实施开展了深入透彻的执法检查,为法规的进一步修订与完善做充分准备.在执法检查过程中,发现问题和推动解决问题是两大重要环节,此次执法检查与立法调研同步进行,执法检查组与立法调研组形成合力,使得小区住宅物业管理方面的问题“挖”得更全、更深,后期问题的解决也更具针对性、有效性.
三路进发查“症结”
2016年5月底,执法检查正式启动.市人大常委会主任殷一璀指出,市人大常委会选择《上海市住宅物业管理规定》实施情况开展执法检查,既是对“民有所呼”的回应,也是对上海创新基层社会治理的经验总结,以及对各种住宅物业管理情况的问题.
坚持问题导向才能抓好问题整改.为此,执法检查组先后赴静安区、杨浦区和浦东新区,对售后公房和直管公房、商品房、大型居住区等不同类型小区开展检查调研；52 位市人大代表组成6 个小组赴12 个小区深入开展调研；长宁、静安、普陀、杨浦、闵行、青浦、松江等区人大常委会受委托对本辖区住宅物业管理情况组织了全面检查.三管齐下,住宅物业管理中的各类“急难愁”问题无处遁形.
物业服务企业的“三难”.目前,物业服务的市场化定价机制尚未形成,收费标准不一；物业管理成本逐年攀升,物业管理费上调却困难重重,程序上要经二分之一业主同意,操作中也遭到不少业主强烈抵触；物业服务合同由物业公司与业主大会统一签订,收缴则是物业公司向业主逐个收取,缴费率较低.最终形成定价难、调价难、收缴难三大难题,直接影响物业服务企业的健康发展.
业主自我管理的“三难”.热心于业委会工作的成员往往年龄偏大,缺乏专业知识,管理能力不强,而具备专业知识和管理能力的业委会成员却又存在参与积极性不高等问题；业委会作为群众自治组织,规定对业委会的定位、成员职责设定、功能作用发挥等相关内容缺乏明确描述,最终导致业委会组建难、业委会作用发挥难、业主大会形成有效决定难的“三难”困境.
专项维修资金续筹难.目前,国家对首期专项维修资金的交纳规定较为具体,并将其与房屋交付直接挂钩,因此,专项维修资金的首次归集有了强有力的保障.但对于后期维修资金的续筹,则规定较为笼统,仅对续筹的条件进行了明确,但是对谁来组织续筹以及续筹的标准未进一步细化.据统计,全市商品住宅小区共有8000多个,维修资金达到续筹线（业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交）的小区约400 个,近两年仅有10 多个小区续筹成功.
综合管理体制理顺难.住宅物业管理涉及政府、街道、居委会、业委会、物业服务企业、行业协会和社会组织等多个主体,政府的职责边界在哪里,业委会与物业之间,业委会、物业与居委会之间的关系与互动模式如何界定,第三方社会组织如何有效介入等都是住宅物业管理中绕不开的话题.如何“九龙治水”的乱局,促使各方形成合力实现共赢也是本次执法检查发现的一大难题.
对症下药求实效
针对本次执法检查中的老大难问题,市人大常委会主任、市人大常委会住宅物业管理规定执法检查组组长殷一璀在2016 年市第十四届人民代表大会常务委员会第三十三次会议上所作的执法检查报告中有针对性地提出了五点建议,重点着眼于业主自我管理意识与业委会建设能力提升、建立物业服务行业良性发展机制、加大小区综合管理工作力度、强化专项维修资金使用管理,从建立完善机制体制等长远的角度为住宅物业管理开出处方,务求实效.
随后,有关部门的后续整改工作也提上日程.其中针对小区专项维修资金续筹难的问题解决举措已初见成效：
一是基本全面解决历史遗留问题.1996年6月,本市实施商品住宅维修资金管理制度,对此前部分商品住宅小区维修资金缺失,以及1996 年6 月至2000 年底部分商品住宅小区维修资金应缴未缴的情形,目前已完成70%财政补贴资金的划转,对相关住宅维修资金予以补建.同时,对原以职工住宅立项的“售后房”小区公共设施维修资金不足部分,按初始筹集标准,已全部完成补建.2017 年年底前,市住房城乡建设管理委员会将继续督促区政府完成全部政府补贴部分的划转,力求彻底解决遗留问题.
二是继续加强维修资金续筹管理.探索多种形式建立“蓄水”机制,通过法定续筹、日常续筹和公共收益补充等方式,逐步建立小区维修资金长效补充机制.同时,加强物业使用领域信用信息管理,对未按规定将公共收益纳入维修资金的物业服务企业和项目经理,予以记分处理,记分情况与企业诚信和招投标管理挂钩；对未按业主大会决定履行续筹义务,经行政部门送达整改通知书后仍不整改的业主,将其行为信息纳入公共信用信息平台.这意味着,商品房的“养老金”管理将纳入征信平台.
三是不断加强公共收益的管理.针对小区公共收益账目不透明、公布不及时,未按照规定比例纳入专项维修资金等情况,定期开展专项检查,及时将公共收益按比例转入维修资金账户.
为了让百姓住得舒心,市人大常委会住宅物业管理规定执法检查组始终坚持问题导向,致力于找准病灶除“病根”、对症下药开“处方”.对于今年启动的住宅物业管理规定二次修订工作,市人大常委会将广泛汇聚人大代表和社会各界意见,力求通过立法为市民群众创造更加良好的居住环境.
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