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买卖房屋，躲过你所不知的陷阱
一个春意盎然的午后,老王抱着孩子在小区院里晒太阳.眼看着三五成群的队伍一拨接一拨,这是房产中介和他们的客户.自打过了春节,老王经常在小区门口、电梯里见到他们的身影,但像今天如集会一般,竟突然来了好几十人还是新景儿.“哥,您看房子吗？”老王一看,说话的是一位闲等业主无聊、临时招揽客户的中介,“咱们小区新出的一套,正规一室一厅.业主那边已经签了,着急用钱,450万首付才需要150万,就当做个小投资呗.”老王心里发笑：“说得好像150万跟掏150块似的.”但等他第二天在网上搜索这套刚刚上架、连照片都没有的50平一居时,发现已经下架了.
据悉,2017年春节过后,北京楼市回暖,二手房交易甚至一度出现房价与交易量齐飞的现象.对此北京3月17日出台了“认房又认贷”的限购政策,进一步提高二套房贷款首付款比例,最长贷款年限不超过25年,企业购买的商品住房再次上市交易需满3年及以上.房产新政被称为北京历史上“最严限购”.然而就在3月17日同一天,北京全市共完成二手住宅网签1497套,较前一日增加近40%,创2016年9月30日以来单日网签量的新高.
纠结：先买房还是先卖房
又一个所谓的史上 “最严限购令”,给楼市刚蹿起的火苗降了温.新的限购令最过严厉之处无非是“认房又认贷”,即购房人即使名下无房,但有房贷记录,购房也算作第二套房处理,购第二套房首付不得低于60％.要说60％以上的首付,伤得最深的恐怕是炒房投机者,而对新婚或家有二娃需要改善住房的家庭来说,60％并没有显得那么夸张,毕竟改善住房的家庭本身就有房,不过是想换一个面积更大些抑或年头更新些的房子.那么第一个的问题就来了——改善性购房,究竟是先卖自己的房子,还是先买别人的房子呢？
关于这两种选择,许多人都有惨痛的经历可以诉说.例如笔者一位朋友的父母,先卖了自己的两处房产,准备合二为一换一所大房子住,但因为卖的两处房产交易周期过长,他们买的房子迟迟没有过户,结果房价大涨远远超过了违约金的数额,最后业主甘愿交违约金,房子不卖了.我的另一位心有不平的朋友,在自己心仪的房子的购房合同上签了名后,他打算卖掉的房子却迟迟无人问津,眼看时间要过了合同的交易期限,他不得不将房子以低于同小区成交均价很多的方式出售.他那些天见到我,常挂在嘴边的一句话是：“一辆30万的车说没就没啦！”
那么房子到底是该先买还是先卖呢？李总在北京某家房地产公司供职,有着近20年的工作经验.对于购房者提出的这个问题,李总提出了解决办法：先买房还是先卖房,购房者不能盲目决定,需要客观地分析当前房屋交易市场形势.李总介绍,大致可以分为三种情况.
首先,“房市”处于活跃期,也就是房屋交易量大,交易处于猛涨态势.在这种情况下,购房者应该先买房再卖房.因为处于“房市”活跃期时,房屋每日波动较大,购房者若不及时买下心仪的房屋,很有可能会错过买房最佳时期.李总就曾遇到过,买卖双方在谈拢的情况下,卖房隔天签合同时,临时涨价一二十万的情况.
其次,“房市”处于平稳期.这个时机的房屋成交量相对稳定,房屋波动不明显,因此对于买卖双方来说,所承担的风险都相对较小,买房者在挑选到心仪的房屋后,最好不要犹豫,尽快着手购买或者遇到合适买家就及时出售.
最后,“房市”处于下降期,买卖双方对于市场来说都处于观望状态,此时可以先卖掉手头的房屋,再进行购买.当卖掉房屋后,最好在一个月内确定好要买房屋的,谨防挑房时间拉扯过长,错过低价买入的最好时机.
李总的建议清楚明白.但事实上,买卖房子是一件很复杂的事情,你也很难用一种理论放之其间皆准.例如说在北京,楼市处于下降期的情况几乎没有,顶多经历一段冰冻期.更多的时候,房价总是以各种正角度,不停地上涨.签了卖房合同的,手里攥着大把现钞生怕贬值,赶紧找房子买；签了买房合同的,则怕自己的房子卖不掉或者原业主违约.
事实上在置换房屋的过程中,把风险降到最低的理想状态,是买房合同与卖房合同在同一天签完.但因为房屋买卖是一个双向选择的过程,所以同一天签两份合同几乎不可能,只能说签这两份合同的时间点,距离越近风险越小.
然后我们可以进一步找到问题的核心——你有多喜欢你要买的房子,特别房子是你自己用来住而不是仅仅作为投资.位置、面积、户型、朝向、、装修、车位、楼龄、小区环境、房子有没有担保和抵押、原业主的人品怎样、原业主的户口情况、同户型一年交易过几套,甚至楼上楼下住的什么人等,你都要考虑清楚.如果你已经卖了房子,你不能因为买房子一时着急忽略以上问题,因为那样你很可能买了一套升值潜力低,极不好住并且将来不好出手的房子.另一方面,如果你还没有卖掉自己的房子,那你所要考虑的不仅有以上问题,还得考虑你有多心仪你要买的房子,因为一旦决定购买,签了合同,你就很有可能为了凑首付,要低于小区平均交易价卖掉现有的房子,这值不值得？你得想清楚,而且得快点想.因为当你对一套房子心动的时候,互联网上不知已有多少人对它心动、跃跃欲试了,好房子永远是不等人的.
买房,先明确自身需求
俗话说：羊毛出在羊身上.买房过程中,购房者不仅需要支付房子本身恐怖的,还要为契税、公共维修基金、印花税、房本工本费等等各种税费买单.因此,买房人在购房过程中,相对于卖房者来说,所承受的压力和承担的风险更大一些.那么买房人在买房过程中究竟该如何绕开陷阱、规避风险呢？
“我遇到很多购房者,选房时恨不得每根神经都紧绷起来,有时看了十几套房,都拿不定主意买哪套.”某知名房产中介公司店长小孙说.其实过多的挑选房屋并不能给买家带来更多实惠,相反会错过好的时机.2016年,小孙带着一名女购房者看房子,第一次带她看了3套房子,“因为她并没有提出对房屋的具体要求,因此我们带她看的房子都是我们主推的户型.”小孙说.谁知这只是开始,在接下来的一个月里,小孙又多次带女买家及其家人挑选各种户型：“其实,那个月是北京房价的低谷,尽管我一再追问,可女买家始终没有明确购房的目标.”又过了一段时间,北京房价再一次上涨,而此时的女买家手头上的钱已经不够那个地段房屋的首付了.
购房者只要把握自身需求,便可以较为轻松地挑选自己心仪的房屋.小孙总结道：首先,核算自己手头资金.很多买家总抱着物超所值的幻想,等着便宜房子的出现,但往往都会错过最佳时机.“只要手头的钱能够支付心仪房子的首付,就不要犹豫.”小孙提醒道,其次,要考虑自己购买房屋的用途,“有人买房是给老人买,所以需要挑选楼层低,采光好的；有人买房是给孩子上学准备,因此就挑选学区房；还有的是要改善居住环境,因此会挑房子的物业好、环境优雅的等等.”这些都是买家的自身需求,只要有明确的目标,就更容易挑选房屋.最后一点,小孙说：“很多买家会忽视自己的征信情况,这对于买房者也是很重要的.”他就曾遇到过,因为买家信用卡在过去的两年内,逾期超过了7次,使得公积金贷款不能贷出满额,买房不得不中途停止,不仅赔了一部分违约款项,还错过了心仪的房子.小孙介绍说,只要把上面三种条件考虑清楚,目标明确了,挑房数量不需要太多,一般控制在5套以内；选房时间也不用花太长时间,一般在一个月以内比较合适.看房时间上尽量多次、不同时间段看房,而其中一定要有一次早晨看房,早晨是一天中阳光最弱的时候.
看房,要有怀疑精神
在看房、挑房这方面,小孙说得在情在理,好房不等人,要买得抓紧.但笔者还要提个醒：小孙是房产中介经纪人,也是本篇文章的被访人,他提出的建议是为了帮我把文章写好,但其他房产中介经纪人,在带您看房时说的话语,您可要三思而后行.毕竟他们的最终目的不是让您躲避陷阱、买到心仪的房子,而是让您尽快把买房合同签了,他们好拿中介费！我的许多朋友都在这上吃过亏.例如老马在与中介看一套二层的商品房时提出,总感觉二层的房子不够安全,担心晚上会有小偷从窗户爬进来.两位中介立刻回答老马：“这您完全不用担心,小区有24小时安保和监控,非常安全.”
“但我回家后发现车被划了,我那车就停在看房的二层楼楼底下,我找到小区物业打算看一下监控录像,物业说我们没有监控.你说这些中介是不是张口就来！”老马现在说起来心里的火都没消.
类似的案例不胜枚举,例如笔者曾经在看房时与中介咨询小区停车的问题,中介的回答是小区的停车很方便,包年只要1500元.但笔者留了个心眼,专门去问了一下物业.回答是,没错,包年1500元,而小区住户多,停车需求大,但小区的停车位有限,每年停车位都要摇号配发.摇不中只能停在小区外的街边上,街边每月的停车费是600元！
明眼人都看得出来,这些房产中介经纪人都受过专业的培训.他们常常将房子的优点夸得让人心花怒放,缺点则轻描淡写,让人觉得不足为虑.所以您看房子必须抱有伟大哲人的怀疑精神,而且您还得有买卖房屋的专业知识.因为您得明白,这些房产经纪人所受的专业培训,显然以营销培训为主,至于买卖房屋的专业知识,恐怕是死记硬背的多,要说经验的丰富,肯定是因人而异的.
我可以随便举一个例子,我的发小老高,曾经以公积金贷款的方式买了一套二手房.合同都签好了,首付款也交了,可走到申请公积金贷款这一步时,老高和中介才发现,他缴的公积金是市管的,他爱人缴的公积金是国管的,两口子不能一起申请公积金贷款,只能一方申请,申请贷款的总额因此从120万锐减到70多万.要知道公积金贷款的利息是最低的,老高不想放弃,就想采用组合贷的形式.但原业主不乐意了,组合贷的交易周期保守地说要延长两个月,原业主着急用钱,延长两个月就是违约了.
老高一下变得非常被动,最后不得不采用纯商贷的方式,月供一下比原来多了1000多元.这一个月1000多元对于工薪阶层来说,也不是大风能刮来的.他生气就气在他们不可能知道的问题,你房产中介竟然也不知道,不能在签合同的时候提个醒.否则,若老高事先知道,就可以在签合同时与原业主商讨组合贷的可能,抑或采用纯商贷的方式,让原业主在房价上再给一些优惠.
购房合同,再厚也要看完
在房子挑好后,就该到了签合同的步骤了.购买新房的人,一定有这样的经历,比两个手掌落在一起还要厚的合同摆在面前,签字都要花上小半天工夫,更别说把里面的内容看明白了.小孙说：“看懂里面内容其实并不难,只要掌握几个关键点.”
首先,提出将售楼广告的确切内容写进购房合同,以此核实该广告内容的真假；其次,查看预售项目是否与销售楼盘名称相符,所购房屋是否在预售范围内；再次,下定金时,合同中应明确写明房屋具体位置、面积、,签正式买卖合同时间,定金数额和交付时间,定金返还形式.另外,合同中明确所购房屋的物理状况：如毛坯房还是全装修房、土地来源、房屋基本情况,包括套内、建筑、公摊面积、高度等约定.最后,要看“两书”,这是开发商在竣工验收合格时,通知购房者入住之后提供的两份法律文件,第一份是住宅质量保证书,第二份是住宅使用说明书.
如果你买的是一套二手房,在签合同时更要夹着十二分小心.特别是合同里有一项：放弃资金监管的数额.资金监管,又称为第三方监管,主要用于房地产交易,是指买家不把房款直接交付给卖家,而是让资金处于透明的第三方监管下.形象地说,资金监管就相当于我们在网购时用的“支付宝”,一个是货到了才付款,一个是房子过户了房款才到卖家手里.
但在房产交易中,仍有一部分钱在资金监管之外的,例如买房人交的定金通常为10万元,是直接打给卖方的.由于卖方经常需要将资金监管的首付款提前取出（通常为了偿还房子的抵押贷款或者相关债务）,在提取过程中,卖方需要向第三方监管机构支付一定百分比的手续费,因为房价较高,手续费也动辄数万元,因此卖方当然希望买方放弃资金监管的数额越多越好.但作为买方的您一定要有所控制,通常来说放弃资金监管的数额,不应超过有关部门规定的50万元,并且放弃监管的数额越低风险越小.
另外在签二手房合同时,还要注意房子相关设备的交接.最好在签合同时就一一交接清楚,每一样都落在合同的文字里.空调、马桶、家具等还要不要？不要嫌麻烦,也不要仅听中介或者卖房人说的,以后可以在补充协议中写明就避而不谈.因为这很可能给之后扯皮埋下隐患.
事实上,买二手房需要注意的问题,比购新房子多得多.房产中介小孙说,首先,要注意卖方产权的完整性,产权证上是否有共有权人；房主与卖房人是否为同一人,必要时可以到房管部门查询产权证的真实性,以及产权来源和产权记录；如果房子有共有权人,则后续签约等流程,需所有共有权人全部到场.其次,二手房的结构通常比较复杂,有些房子还经过多次改造,看房时详细考察房屋的结构情况,了解房屋有无破坏结构的装修,有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患.同样也需要了解房屋的建成年代,房龄的大小影响贷款年限长短.再次,注意房屋采光.影响房屋采光的因素包括楼间距、朝向、楼层、面宽及进深等.实地看房时,如果不能遇到户型好的房子,在朝向上尽量挑东不挑西,有建筑物遮挡时楼层挑中不挑高,不挑外立面凸起的房子.另外,注意房屋质量,重点检查电、水、热管道最密集的卫生间.底层房屋还要注意返水情况,包括马桶返水,否则可能会造成异味和管道堵塞.最后,不要忘记察看房屋周边环境.二手房一般位于市区地带,建筑密度大,周边环境已经形成多年,一般较难改变.所以要注意房屋周围有无污染源,如噪音、有害气体、水污染等,以及房屋周围环境、小区物业安保等方面的情况,以免入住后影响居住舒适度.
卖房不可忽视的问题
尽管,现在的“房市”是卖方市场,房屋更多地由卖房人说了算,但对于准备换房的卖房人来说,既想房价上符合自己心理价位,同时又希望及时地卖出房屋,做到这些其实并不容易.那么,卖房者究竟需要考虑哪些方面,才能不会错过最佳卖房时机？
买家贷款周期的长短影响卖房者置换
人们常说：贪小便宜,吃大亏.在卖房子的时候,卖家特别希望自己房子的能够比市场的高一些,这样可以多赚一些.但,房产中介经纪人小禹说：“忽视卖房时的其他因素,只看房价,很容易承担大风险.”其中,最需要谨慎考虑的是买家的购买周期.
买房者多数都会贷款买房,但不同的贷款种类,所需批贷的时间各不相同,这其中批贷用时最短的为商业贷款,其次是公积金贷款和商业、公积金混合贷款.“批贷时间越短,卖家越早拿到钱,自己所承担的风险越小.”小禹说.
2012年,小禹就曾遇到这样一位置换房屋的卖家.买卖双方经过多次协商,买家同意了卖房者高于当时的市场5万块钱的售价,但买家提出公积金贷款,可以节省一部分贷款利息.卖家虽然知道公积金贷款的批贷时间较长,但他算了一下拿到全款的时间,正好可以完成置换交易,于是便同意了要求.但万没想到,买家的批贷出了一些问题,卖家并未如约拿到买家的钱.而此时,卖家面临着置换房屋主人的催缴.最后,买家贷款出现问题,严重影响了卖家的置换,虽然得到了买家的一部分赔偿,但卖家没能买下最心仪的房子.“置换房屋的卖家,更要注意买家的贷款周期,因为他们面临着买家和置换房屋卖家的双重风险.”小禹提醒道.
买家性格会影响卖房过程是否顺利进行
“卖房者不仅要看购房者提出的,还要看这个人的性格.”小禹说道,“遇到太犹豫的购房者,在房屋交割过程中很容易出现麻烦.”购买房屋,不是短期可以完成的,从双方谈好、签订合同,再到评估房屋、办理房屋过户手续,到最后拿到尾款、进行物业交割,整个购房过程短则需要三四个月,长则需要多半年.在这过程中,买卖双方很容易因为某些小事影响彼此的印象.豁达、爽快的买家不会在意小事,但有些较真、执拗的买家就很容易与卖家产生矛盾,从而影响卖房过程.
2015年年底,小禹带着一对老夫妇看了一套一层南北朝向的小三居,两位老人对于房屋状况很满意,于是约房主协商.“双方从下午6点钟开始谈,一直谈到晚上将近12点钟,最后老夫妇同意全款支付,但要求卖家尽快腾房.”小禹讲述道,但由于各自原因,双方没有约定具体的腾房日子.过了一个多月的时间,卖家收到了老夫妇转过来的全部房款,“收款那日离过春节还有一周左右的时间,老夫妇要求卖家三天内腾房.”小禹说自己也没想到老夫妇这么着急住进来,卖家找到小禹进行抱怨,希望老人可以换位思考多容些日子.原本他们想在老房子里过完春节再离开,可迫于两位老人咄咄逼人的态度,卖家只好仓促搬家.“最后物业交割时,买卖双方互不搭理,弄得当时场面非常尴尬.”小禹回忆说.
切莫忽略房屋中介资质 为卖房留有隐患
“任何行业里,从业者水平有高低,公司也有好坏,房屋中介公司也一样.”小禹感慨道.卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售.卖方在挂牌时除明确挂牌外,还应明确委托方式和挂牌期限.此外,有些资质不好的中介公司,往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来,签订独家售卖合同,以保证卖家房屋可以最先卖出,相当于把卖家拴在了自己的中介公司,间接地将卖家房屋推广的渠道变窄了.所以,卖方不要轻易收取中介的定金.
另外,小禹提醒到,有些中介公司,常常在二手房市场里损害卖房人的利益.二手房交易流程进行到议价过程的时候,中介公司找到客户后会同卖方议价.如卖方接受购买条件,则从中介处签收定金.但很多资质不好的中介公司会要求保管该定金,卖方对此要慎重.房子卖了,定金转为佣金倒也算了,就怕买方毁约,卖方还没收定金时,中介公司却要求分卖方一杯羹.
有些中介为了吸引更多买家,将自己的中介服务费报得很低,一般市场价在2%-3%之间,而那些中介公司报给买家的中介费是1%-1.5%.“虽然服务费由买家买单,但卖家一定要当心,这样的中介公司为了降低成本,减少了很多必要的手续.”小禹解释说.房屋核验时,为了能促成买卖达成交易,中介人员没有将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方,或者没有在合同中写下来,使得买卖双方在议价后,因为买家未能如实发现房屋状况而与卖家造成矛盾纠纷；有时卖家房子处于抵押状态,中介公司故意隐瞒买家,最后造成卖家与买家相互矛盾；还有的中介人员责任心不强,交易流程没有与房款支付挂钩,没法保证卖家在房屋过户前拿到房款.
房产中介的问题与从业者的辛酸
前文提及房产中介存在的一些问题,其实与房产中介打过交道的人心里都明白,房产中介公司的最终目的是尽快促成买卖双方交易,及早把中介费赚到手.当然这也没什么,毕竟公司都是要赚钱的.但中介公司在收中介费方面确实存在一些不合理的问题,这些问题直接导致房产中介的服务不能保证应有的质量.笔者把它总结为：签合同前是上帝式的服务；签合同到过户前是一般服务；过户后是求爷爷告奶奶的服务.相信很多与中介打过交道的人都有体会,在刚开始看房子的时候,这些房屋中介经纪人就像你虔诚的信徒一样,那个热情劲儿,随时听从你看房的召唤,隔三岔五打电话问候,甚至看房进门前,鞋套都帮你穿；等到签了合同,交了中介费后,服务态度变成了一种平等对话式的；再待到房子过了户,你再咨询个事,就经常找不到人了.
事实上,笔者和许多买过二手房的朋友交流过这个问题,或多或少都有存在.其中一位朋友道出他的故事最甚.他在过了户后想咨询一下银行到底什么时候能够发放尾款.因为他签的合同,卖方在收到尾款后才会交付房子.但他当天给他的房产中介经纪人打了七八个电话,对方都无应答,而且这七八个电话是在一天的各个时段打的.“我当时就是怕他忙,没时间回电话,才隔一段时间再打一个.结果不仅石沉大海,第二天打还是不接也不回电话.”朋友满脸是气地说.最后他想了一个办法,他从房产中介公司的查到总机和个人分机号码,把电话拨过去,对方马上就接了,而且那口吻、那语气,完全回到了为上帝服务的状态.
“小吴最近挣钱了吧,业务忙得很啊,连老客户都不管了.”朋友把窝在心里的气化作冷嘲热讽.小吴赶紧解释,先说前两天忙着公司内部考试,又说知道电话是谁打的,所以马上接了.朋友心里说,你别装了,我从你们公司的电话线路拨过来你才接的,你肯定把我当成要看房的新客户了.
很多买房人之所以碰到这样的问题,原因很简单——房产中介公司通常在买卖双方签署合同后收取中介费,但房产中介经纪人并不会在收了中介费后服务态度打太多折扣.因为经纪人通常在房子过户后才能拿到属于自己的那份提成.但在经纪人拿到自己的钱后,服务态度就真的因人而异,视其职业操守而定了.所以政府有关部门真的应该对房产中介行业作进一步规范,至少中介费应该在房子过户后,而不是仅签了合同交付比较合理.
当然,房产中介经纪人也有他们的不易,这是一碗青春饭,成家有孩子的人是干不了的.房产中介经纪人小禹告诉笔者,这份工作的辛酸只有他们行业内的人最明白.工作这两年时间里,按时吃饭的次数屈指可数,更多时间都是在找房源、卖房子.让小禹记忆犹新的是2016年夏天,他和一个同事帮买卖双方谈拢,从下午5点一直谈到夜里1点,中途给买卖双方买了晚饭,自己却因为要赶着改合同而顾不上吃饭.还有一次,一位客户带着家人,早上7点钟就来到要买房子的住处看房,小禹为了满足客户要求,6点半左右就到麦当劳买了5份早餐,不到7点钟就到了与客户约定的地方,最后买卖双方谈到下午4点钟才最终把合同签了.那天,小禹也只是吃了一份麦当劳.“干中介的很多人不到30岁就得了胃病,”小禹说道,“别看我们天天跟房子打交道,可能在北京买得起房子的人却很少.几年下来,多数人积攒下挣的钱都是回老家盖房、买房.”
（编辑·韩旭）
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