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刘志峰：多举措加快住房租赁
按照政治局会议对2018 年经济工作的要求,2018 年经济工作的主要任务是紧扣我国社会主要矛盾变化,以高质量发展为导向,以供给侧结构性改革为主线,促进经济由速度规模转向质量效益,打好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战.在房地产领域,已经把加快住房制度改革和长效机制建设作为2018 年的重点工作之一,并强调要力争取得明显成效.作为长效机制的一部分,加快发展住房租赁就显得尤为重要.
当前,住房租赁在政、企、融、商四方面共同推进下,总体发展快、各方积极性高,呈现了以下特点:
一、政策力度加大.广州等12个住房租赁试点城市全部出台了实施意见,制定了优惠政策.目前全国有50 多个城市出台政策,表示支持这项工作.
二、有效需求得到激发.我国约有1.6 亿人选择租房居住,其中,北京、上海、广州等21 个城市租房居住的个人、家庭占比超过30%,最高的深圳出租率达72.8%,市场规模突破1000 亿元.目前深圳工业区配套宿舍、长租公寓、城中村出租房等租赁性住房,数量首次超过了商品房,成为全球住房租赁占比最高的城市.
三、供给十分活跃.截至2017年9 月, 机构、企业和个人向租赁市场提供各类公寓超过 120 万间,为2769 万户家庭解决了住房问题,占全部家庭的20.4%.尤其是较好地解决了外来人口的居住问题.
四、大型房地产企业纷纷介入住房租赁.恒大、碧桂园、万科、绿地等企业积极开拓住房租赁市场,并将其作为2018 年和未来重点发展的业务.
五、土地供应增加.截至2017年11 月底,全国挂牌用于租赁住房的用地26 宗,其中上海挂牌21 宗,出让15 宗；杭州、广州、深圳、南京先后推出租赁用地,未来土地供应将进一步增加.
六、行业组织通过联盟、联席会、服务平台等形式,加快推进住房租赁均衡协调发展,发挥了桥梁纽带作用.2017 年12 月15 日,北京、上海、厦门等12 个城市成立了住房租赁行业协会联席会.
尤其是金融支持住房租赁的力度加大.建设银行、国家开发银行、中信银行等发挥国有大行作用.有些实施总行、分行、支行联动,与有关省市签订战略合作协议；有些由银行向租户提供按揭贷款等金融产品；有些通过发行企业债券、公司债券、资产证券化和房地产信托基金（REITs）试点,创新金融产品,拓宽住房租赁融资渠道.
但也要看到,我国住房租赁市场尚处在起步阶段,在政策催动下虽然市场前景很好,但要补的短板和弱项也很多：
一、租赁住房供应结构不合理.居民单一的住房购置方式和高房价形成的被动租房并存,影响了市场健康发育和均衡发展.最突出的是：租房以外地人口、新就业人群为主体,他们的需求主要是中小户型、中低价位,但市场供应主要以成套住房为主,价位偏高、位置较远,供需矛盾突出.
二、住房租赁市场分化大,热点城市需求较大,三四线城市尚未形成规模.租赁住房的房源分散、产品单一,既面临房源集中和资源整合的困难,也带来租户选择性较少的矛盾.
三、租售比不合理.我国338个城市的平均租售比约为1：350,北京、上海、深圳等地的租售比达1:500, 出租住房的年收益率仅2%左右,个人、企业投资经营住房租赁意愿不高.
四、专业品牌运营机构严重不足.大部分进入租赁市场的企业缺少自持运营的能力和经验,难以向租户提高稳定、优质、可信的服务.
五、资产收益率偏低.金融产品创新虽然有了试点探索,但资产收益率偏低、达不到投资人收益预期的问题未能根本解决,短期涌入租赁市场的过多资金也存在一定的金融风险.
为此,要按照党的十九大精神和经济工作会议的要求,围绕“租购并举”的基本政策,在土地、金融、财税、房源整合等方面形成合力,为住房租赁的健康提速做好以下几方面工作：
一、加快试点城市工作推进.住房租赁的主要需求在大城市,大城市能不能加快推进,主要看试点城市.要在12 个试点城市进一步优化制度,鼓励闲置办公楼、旧厂房、旧仓库改建为租赁住房,同时在土地和规划变更、装修标准、消防验收等方面作出明确规定,引导更多适用优质的房源进入市场；要重点向外来人口和新就业大学生提供中小户型、中低价位、适用适住、满足年轻人现代生活需求的各类租赁住房,把租赁住房当作满足老百姓美好生活需求的产品发展.通过住房租赁的发展,解决大城市外来人口的住房困难,满足大城市的建设和服务.
二、全面提升租赁住房品质.当前,租赁住房普遍存在居住环境简陋、配套设施不齐全、物业管理跟不上、配套设备难以满足需求等问题,特别是安全隐患较大.为此,专业机构在整合到批量成栋房源后,要按租房人群特别是年轻人的需求,提高设计装修水平,配置适用家居电器,让租户住得安心放心.房地产行业要逐步把提升租赁住房的品质提到议事日程上来.通过产业规划、产品分类、标准制定、房源信息披露、信用服务平台建设和品牌打造,确保租赁住房的品质和安全,同时要在住房租赁市场发展健康住宅、生态产品,以及便于社交的共享经济产品.
三、增强专业运营服务能力.整合房源和提升租赁住房的品质,都离不开专业运营.要培育一批运营能力强、品牌影响力大的专业租赁机构,帮助他们增强运营能力和水平,既可以让大型品牌房企与专业机构合作,也可以通过银企共同建立专业服务平台,使2018 年住房租赁企业的规模化、集约化、专业化水平有实质性提高.
四、加强金融支持住房租赁的力度.金融支持住房租赁是提供有效供给的重要保障.创新租赁金融,既能助力房地产企业从单一的开发+ 销售模式向开发+ 持有运营模式转变,又能帮助金融机构进行业务转型.当前要重点推进REITs 试点创新,支持资产更新改造和盘活存量,推动租赁专业机构和品牌房企长期持有租赁物业,获得稳定的增值收益；要对正在进行和已经进行的REITs 产品,开展闭环管理和品牌化运营,尽快出台公募REITs 管理办法,在金融创新的同时防范金融风险.
五、重点发展好长租公寓.要把建设和改造长租公寓作为房地产供给侧结构性改革的新动力.2016 年,我国公寓市场规模1.38 万亿元,预计到2020 年,市场规模将接近2 万亿元.目前向市场提供长租公寓,以中小户型、中低价位、适用适住为主.要把长租公寓作为房地产转型升级和融合创新的主阵地,牵手更多国内自持物业的房地产企业和城市存量资产投资者展开合作,为住房租赁市场改革创新探索出一条广阔的道路.
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