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论不动产登记审查的简化和分化
【摘 要】在当前时期,登记生效模式之下,登记有公信力,错误的登记会造成权利人的严重损失,同时会造成国家对权利人的赔偿,这导致相关登记部门必须对需要登记的事项,其中包含对权利人的登记能力、物权变动以及权利来源等方面进行审核,继而保证能够形成正确的不动产登记簿.换言之,就是相关登记部门在进行各项登记内容审核的时候,一定要切实、深入、及时有效地了解当事人自身权利的状态,继而让规范内容能够切实涵摄现实,变成现实的影像缩影.
【关键词】不动产；登记；审查；简化；分化
在实际登记工作中,我们一定要理性地构建和规范登记流程.因为登记效力能超过现实的物权效力,就会产生有些居心叵测的人使用这样的机制冒充认领其他人的权利,把其他人的不动产窃为己有或进行抵押,不管登记部门怎样小心谨慎,都不能很好地杜绝犯罪人员的这种行为.而倘若在审核过程中太过深入,又会侵害当事人的自由,而基于成本视角而言,倘若审查过程太过繁琐,登记费用过高,会超过登记效力,所以,在各方面情况允许的前提下,要尽量有限度地进行审查,也就是要简化与分化.
一、债权关系方面
当前现行的不动产登记条例中.赋予登记真实的效力,当登记工作者因为审查不力而做出错误的登记时,登记人员需要担负对应的赔偿责任.因此,登记工作者在实际的登记审查工作中,一定要特别的小心仔细.凡是涉及到不动产物权变更的,不但要对其变动进行审查,并且还要审查产生变动的原因以及关系,这个关系也就是我们通常所说的债权关系.可是这样的做事方式,同时也带来很大的危害：
严重限制了当事人的自由；登记工作者为了能够保障登记真实性,杜绝自己担负不实登记的责任,通常会随意扩大进行审查的范畴,有的甚至会将不动产交易无关的人以及私生活等都要进行审查,继而产生登记中侵犯了当事人私生活的状况,在现代,对这样的做法更是严厉抵触的.
对原因关系进行审查不但费时费力更好费大量成本资金；以往的登记审查过程较为复杂繁琐,需要经过多个工作人员的程度化审查与递交,而每个工作人员会针对自己是否会承担连带责任等,来决定是否递交与登记,所以,复杂繁琐的审核登记过程,工作效率极为低下,而随着社会的不断发展进步,人们需要金融成本的诉求更加强烈,进行实际审查的方式已经无法满足其诉求,其已经变成严重的信用发展障碍.因此,为了更好地提升登记效率,需要不断简化进行登记的程序,对登记审查范畴进行限定.
依据物权行为理论内容,权利主体承担着移转标的物的的义务,与物权移转不同.前者称之为债权行为,也叫做担负行为,后者就称之为物权行为,其是处分行为中的一种.债权行为切实产生一项或者多项请求,债权人要求债务人进行给付.有效的物权行为是产生物权变动的直接结果,其并不是发生请求权的方式,为既存权利做准备,而是要直接达成这种行为,两者具有不同目的.债权行为不能使用特定原则,物权行为具有特定的客体,债权行为不要求当事人具备处分权,物权行为一定具备处分权.而物权行为较为抽象,物权行为是独立存在的,也就是说对于无效行为与无法履行的行为可以撤销.这就是抽象原则,这样合意的物权变动,成为不动产登记审查的重要对象.换而言之就是说登记工作者的审查权利有限,只是合意的物权,基于物权合意的关系没有审查权利.登记统一中包括物权合意,其是程序化并简约化之后的物权合意,其摒弃了其他因素,只涉及到权利人表示同意即可进行登记.
二、制度以及原则
为了更好地判断是否有权利,支持当事人与律师在实际工作中进行判断,登记生效模式中,登记具备确定的效力,国家会调查权利的真实状况.作为简化措施,设立公告制度并使用登记原则.
（一）登记的公告制度
不动产登记中包含第一次登记与之后的变动登记.第一次登记也叫做初始登记(首次登记).在使用登记制度的国家在一定时间之内,会对一定区域中的不动产,主要是土地,进行不动产初始登记的集中办理,也就是总登记.可是,不管那种登记方式,都是将不动产收录到登记系统中,遵照现有的权利对不动产进行确权.因为一旦进行了登记,登记就是具有公信力与确定力的.因此,对不动产的初始登记是极为关键的,所有国家以及地区对于登记生效都是非诚慎重的.除了审查以外,还需要增加公告程序,以期能在进行登记确权的时候提醒广大人民群众注意,并且及时提出不同的意见,使用群众的智慧与监督能力,施行登记审查,以此来克服登记机关对自我审查的约束.
（二）登记原则
登记确定效能不但是对权利人与社会大众具有作用,其对登记部门本身也有作用,在经历了初始登记的慎重调查与公告审查以后,切实有效地降低了初始登记的错误概率,排除特殊证据足以说明登记错误,否则,登记部门通常更加信赖已经记录在册的内容,这也就是在先登记原则.替代了对处分行为人的权利审查,不动产登记部门只需要确认,处分行为人直到当前,在登记簿中一直都是权利人.也就是说,登记部门只要确认存在权利与当事人被相关人员在先登记的事实.经过对在先登记内容的信任,不但能让不动产登记中的权利是正确的,还能完整明晰地描述不动产登记发展变化每个时期的实际状况.登记部门为权利人发放的权利证书,除非依据未来登记内容被清除或者修正,否则登记内容的确定力是一直存在的.在当对登记内容进行变动的时候在法律另有规定的前提下,已登记权利人一定要提交相应的权利证书.这样,原始登记以及相关权利证书就变成未来进行变动登记的时候,处分人是否享有对应权利的判断标准,可以完全信任登记工作人员,不需要再次进行审查.
三、分化审查责任
基于登记生效背景,最为理想的登记方式就是像婚姻登记那样,登记双方在登记工作人员面前,当场对是否达成合意进行表态,这样的做法是为了确认当事人双方真实的合意,确保实际交易不出现问题.可是,不动产登记同婚姻登记是不同的,在进行婚姻登记时其工作量并不大,婚姻登记的宗旨并不是为了促进结婚或离婚.不动产进行交易的数量的巨大的,因为登记有确定效力,具备一定的司法裁决性质,法律不允许登记部门将登记簿带到登记部门之外.这主要是为了保障登记的效力所在,从根源上切断登记簿被随意篡改的根本要求.最后,因为登记簿是交易当事人双方要查阅的关键文件内容,是判断不动产归属权利的关键凭证,登记工作者绝对不可以将登记簿带出去提供上门服务,继而严重影响其他人员的查阅,所以,登记簿通常都是不允许带出登记部门的.这造成很多登记业务无法集中到相关单位去办理,使登记工作者产生极大的工作压力,局限了登记工作的效率,并且让当事人产生大量成本资金支出.因此,实行登记责任分流,实现审查分散化,能切实减少登记成本,提升登记工作的效率,降低登记工作中产生错误的概率,这是极为关键的.
实现审查责任逐渐向公证人分流；也就是说在对其他登记部门权限不受影响的前提下,允许公证人接受协议形式的让与.这间接地承认实现审查责任逐渐向公证人方面分流.此外,因为不动产登记部门在进行实际的登记的时候,为了更好地避免由此而来的风险,在原则上使用公正形式的登记材料,可是在特殊状况下,可使用认证方式的除外.因此登记审查很多工作就根本分流到公证人方面了.切实满足审查工作的地方性、分散化与主动性的诉求,切实减少进行登记审查的成本投入情况,让登记部门只需要在窗口进行审查就行.律师在进行不动产交易登记的时候也有极为关键的作用,其在交易之前,为了保障当事人的权益,会当事人不动产权利调查,倘若律师在为当事人出具相关产权证明的时候因为工作过失导致错误登记的时候,令当事人产生经济损失的状况,登记部门是可以针对律师进行诉讼的,并且追究相关法律责任.总体来讲,登记审查工作是由登记部门向公证人等多方工作人员方面的分流,可切实降低登记集中以及当事人成本过多的弊端,切实达成登记审查工作地方性、主动性以及分散性,使登记审查工作能够更接近不动产以及交易人,继而更好地服务于物权变动.
四、结束语
总而言之,债权行为的审查排除和责任内容的分化,在未来进行相关条例修改的时候,可适当增加这样的内容：不动产物权由于法律行为发生变动的,一定要让当事人在登记工作人员面前对是否达成合意进行表态,但是合同内容经过公正或者签证的人员除外.
（长春市国土资源局长春新区分局；长春高新人才劳务开发有限公司,吉林 长春 130000）
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审查论文范文结:
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