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营改增后房地产企业建安工程发包模式的探析
一、引言
在“营改增”之前, 施工方( 建筑企业) 按照提供的建筑劳务营业额进行缴纳营业税, 不但包括施工方提供的工程用原材料、设备以及其他物质和动力等价款, 而且除去建设方( 房地产企业) 除了提供的设备价款之外, 其余所有的价款都要计入营业税的计税金额之中.简而言之, 不论哪方提供材料, 建筑企业的营业税纳税金额是相同的, 此种征税方式不仅造成了重复征税, 而且给双方增加了税收负担.
在“营改增”之后, 税收政策规定发包方自行采购, 并将自行采购的设备、材料、动力交给施工企业进行施工的行为认定为甲供村.基于这个规定, 如果发包方自购的材料为零的现象将视为包工包料工程.政策没有规定具体的甲供材的比例, 只要发包方自己有购买工程所用材料的行为, 即为“甲供材”工程.因为增值税是价外税, 凭专用抵扣税的方法, 即谁采购谁抵扣税的原则, 如果企业要想降低税负, 就必须取得尽量多进项税额, 房地产企业要认真做好前期可选方案的筹划工作.
二、房地产企业建安工程发包模式的现状及影响
我国房地产企业建安工程阶段发包模式, 大多都采用三种模式：即包工包料、包工部分包料( 甲供材)、包工不包料( 清包工).营改增后对三种发包模式的计税方法, 税收政策做了明确规定, 于营业税时期发生较大的变化.
⑴包工包料：即工程施工所用的全部人工和材料由建筑承包人负责.不论承建方内部如何进行核算, 发包方会根据施工的不同阶段, 陆续从施工方取得增值税( 营改增前为营业税), 总金额与约定合同金额相同.对于发包方而言, 此种方式是在管理和核算上最为简单, 相对的发包费用也会升高的.
营改增后建筑业增值税的税率是11%, 如果以包工包料模式发包, 承建方以自己购买原材料可以抵扣17% 进项税额, 因为原材料比重较大可直接产生降低税负的较果.所以在营改增后, 承建方的税负一定会比营改增之前低.但一般纳税人的计税方式是不可选择的.
⑵包工部分包料：即“甲供材”是指全部或部分设备、材料、动力由发包方自行采购, 并将自行采购的设备、材料、动力, 交给施工企业进行施工的模式.发包方为了更好控制工程质量降低工程造价, 在工程发包时普遍采用甲供材这一模式.在营业税期间, 纳税人提供建筑业劳务时除装饰工程之外, 其他建筑业劳务所用的原材料、其他物资和动力不论甲方提供还是乙方提供, 价款要全部计入到营业额中缴纳营业税, 而工程所用的设备, 乙方提供的要计入营业税基, 甲方提供的则不计入营业税基.
营改增后, 甲供材的货物和建筑业的劳务都属于增值税, 营业税条件下的涉税难点将不复存在.但与房地产、建筑业相关的货物或劳务种类繁多, 可能涉及到不同税率, 而税率不同就会有完全不同的抵扣效果, 因此企业要全面综合进行考虑, 特别是甲供材模式下, 一般纳税人为“甲供材”工程提供的建筑服务, 可以选择适用简易计税方法计税.一般纳税人为甲供工程提供建筑服务, 可以选用一般计税方式, 也可以选用简易计税方式, 双方应充分利用这一税收政策来降低企业的税负.
⑶包工不包料：即“包清工”是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料, 并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务.房地产企业大部分在装修工程阶段, 会选择清包工方式发包.
营改增后, 清包工模式由于承建方没有主材料采购, 企业取得可抵扣的进项税额大幅的减少, 企业税负会有所增加, 国家为了平衡税负, 允许清包工、甲供材的建筑企业, 可以选择适用简易计税方法计税, 从而降低企业税收负担.
营改增后, 房地产企业和建筑企业在的合作中, 采用包工包料的方式会有所减少, 而双方更加倾向于采用“甲供材”合作方式.因为对于房地产企业来说, 它如果接受建筑企业的一般纳税人提供的建筑服务, 获得的可抵扣进项税税率为11%, 如果是小规模纳税人提供服务, 就是3% 税率, 如果发包方自己购买建筑材料, 那就会有17% 的进项税率可以抵扣.由于建筑业简易计税率3%、一般计税率为11%, 这就会产生税负差异, 双方在洽谈合作时, 将重新博弈, 争夺营改增可能为这个链条上带来的“税收红利”, 这也为房地产企业选择发包模式创造新的税收筹划空间.
三、建安工程发包模式的选择及案例分析
假设海南某地产公司住宅开发项目建安工程总造价12000 万元, 成本部分10800 万元, 其中：工程材料5940 万元, 人工费3240万元, 机械使用费540 万元, 其他费用1080 万元.( 假设购买材料、机械使用费均取得17% 的增值税专用)
因房地产企业的销项税并不受发包模式的影响, 所以测算发包方税负时, 只需要进项税额进行分析：
第一种：包工包料模式
进项税额 等于 12000 万元 /(1+11%)×11% 等于 1189.19 万元根据营改增税收政策, 一般纳税人以包工包料方式承包建筑工程, 增值税计税方式只能采用一般计税方式.
第二种：甲供材模式
假设房地产公司选择部分材料为甲方提供, 甲供材金额2079万元.承包方会依据营改增税收政策, 可以选择适用简易计税方法, 需要测算两种方法取得的进项税额.
⑴一般计税方法
进项税额等于(12000 － 2079)/(1+11%)×11% +2079/(1+17%)×17%等于983.16+302.08等于1285.24 万元
⑵简易计税方法
进项税额 等于(12000 － 2079)/(1+3%)×3%+2079/(1+17%)×17%等于288.96+302.08等于591.04 万元
第三种：清包工模式
假设房地产公司选择工程材料全部由甲方提供, 金额为5940万元, 承包方会依据营改增税收政策, 可以选择适用简易计税方法,需要测算两种方法取得的进项税额.
⑴一般计税方法
进项税额等于(12000 － 5940)/(1+11%)×11% +5940/(1+17%)×17%等于 600.54+863.08等于1463.62 万元
⑵简易计税方法
进项税额等于(12000 － 5940)/(1+3%)×3%+5940/(1+17%)×17% 等于176.50+863.08等于1039.58 万元
当工程材料全部由甲方提供时, 承建方只能取得非常少的辅助材料进项税, 企业税负就会上升, 承建方必然要选择适用简易计税方法计税, 使发包方的进项税会大幅度减少.
通过三种发包模式测算结果来分析, 从房地产企业角度看, 选择一般计税方式清包工模式进项税最大, 但承建方无疑会选择简易计税方式.这样包工包料会优于清包工模式( 进项税：1189.19 万元＞ 1039.58 万元), 包工包料再与甲供材模式比较, 甲供材优于包工包料模式( 进项税1285.24 万元＞ 1189.19 万元).如果选择甲供材模式与一般计税的承建方合作, 发包方会取得相对多的进项税额,会有利于发包方企业降低税负.假如承建方从维护自身利益出发选择简易计税, 发包方的进项税大幅下减少, 企业税负也会相对上升.如何实现房地产企业进项税的筹划目标, 要通过建立税负平衡点公式, 测算出最佳的甲供材比例, 达到双方税负利益的平衡点, 从而实现双方企业的合作共赢.
四、结语
通过以上分析可以得出结论：在“营改增”的背景下, 房地产企业建安工程发包模式的选择, 直接关系着双方企业的税负高低,并影响企业的盈利能力.因此, 房地产企业在选择发包模式之前,组织人员进行市场调研, 了解各项工程材料的市场和相关税率, 为制定发包模式提供数据支持.财务部门与造价部门进行充分的沟通, 了解工程造价的材料、人工、机械等费用以及利润和税金组成比例, 对各种发包模式进行税负测算.根据测算结果筛选出可行的发包模式, 同时与建筑企业进行洽谈和沟通, 双方针对具体发包模式进行讨论, 并依据可取得的进项税的种类、金额进行测算, 得出可抵扣的进项税额及所需的成本费用, 最终选取对已方有利的模式.总之, 营改增后, 房地产企业建安工程发包模式的选择,关系到双方企业税负平衡问题, 如何降低企业税负, 还需要企业合理筹划, 在双方的商务谈判中占据主动, 达成双方利益的共同点,实现双方合作共赢的目的.
房地产企业论文范文结:
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