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毛跃晖：城市更新背景下的房地产金融
市场的投资逻辑在海外市场得到反复验证,城市更新不仅仅是对建筑的改造,更主要的是改变了空间内容和运营方式.
回顾改革开放40 周年.1978 年,当时的中国城市化率大概在17.92%,到2018 年,城市化率提高至58.5%,40 年大约涨了40%.江苏、浙江、辽宁三个省, 城市化率已经突破了70%.而核心城市, 如北京已达86%,上海则是89.6%,已接近饱和.“中国已有城市可以跻身世界重点城市或十大城市之一,这些城市的资产是外资机构、保险以及私募基金作为资产配置的必选.” 高和资本董事总经理毛跃晖11 月20 日在2018第七届金砖论坛上说.
今年上半年上海共完成大宗交易680 亿元,其中60% 由外资完成.为什么外资这么看好这块市场？
毛跃晖认为,去年大宗交易为2400 亿元,交易的资产主要集中在京沪两地,集中度非常高.随着城市化的进程,城市服务进入到稳步发展期,交易量会逐渐扩大.
从交易类型来看,其中城市更新类,即主动管理型的投资,市场交易占比逐年增高.毛跃晖表示,中国拥有庞大的市场,大量的商业物业已进入更新时期,核心商业物业平均年龄超过15 年.
国外市场发展如何？毛跃晖做了一个对比,从国外市场情况发现,国外的开发商定义相对狭义,而国内开发商业务能力更为强大.例如美国城市化率在高达80% 的情况下,开发商市值的份额就会下降.取而代之的是Pre- 地产基金和CMBS,这两块大概占整个国外市场规模的20%.此外,国内房地产依靠债权融资主要是获取银行贷款,而美国是直接通过资本市场来提高融资效率.
毛跃晖表示,资本助力城市更新的过程中,市场的投资逻辑在海外市场得到反复验证,城市更新不仅仅是对建筑的改造,更主要的是改变了空间内容和运营方式.
对标美国,需要解决的四个问题：第一,优化债务,提高债务融资的效率；第二,脱离对于强主体的信用依赖,重视资产本身,破除投资人刚性兑付迷信；第三,扩大股本投资规模,大力发展私募基金和权益型类REITs；第四,拓展公募基金加入,使中小投资人能够分享商业不动产的投资价值,让专业机构投资人打通退出通道,形成商业不动产投资闭环.
2016 年以来,不动产类REITs 潮涌,奏响公募REITs 启动号角.在毛跃晖看来,公募REITs 不是风来花自开,是需要众多机构共同努力去推进,公募REITs 的诞生,将有助于商业不动产的轻资产专业化运营和提高重资产投资的流动性.
毛跃晖总结当前城市更新下的不动产投资趋势：第一,不动产投资正在从增量向存量转向,各个开发商也在关注存量,特别是商业存量不动产的经营,整个房地产的资产管理模式面临着调整.第二,商业不动产和住宅投资逻辑完全不同,流和退出路径也不一样.因此,管理人利用好调整周期,让好的商业回到有运营能力的人手中,可以提升它的价值.第三,发展公募REITs,实现新的退出.其中,长租公寓结合公募REITs 的推进,应该是公募REITs 实践的重要一步.
截至目前,高和资本已形成并购基金、资产证券化和私募股权基金三个板块的相互联动.
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