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我国房地产金融建议和

【摘　要】近年来,我国房地产行业发展迅猛,房地产金融业随之迎来飞速发展.然而,在快速发展的同时也产生了一些问题.本文研究我国房地产金融创新中存在的问题,并提出相关建议和对策.

【关键词】房地产金融；金融创新；金融风险

一、引言

在20 世纪90 年代初,我国房地产金融初见雏形,表现形式为住房公积金制度.在很长一段时间内,我国房地产采取单位分配的制度,直到1998 年房地产市场化改革,房地产从此进入市场,可以被自由买卖.自此以后,房地产金融飞速发展,表现形式多种多样,在满足住房需求.加快社会资源配置等方面发挥了积极作用.在房地产金融创新快速发展的同时,一些问题也随之显现.因此,研究我国房地产金融创新机制,并提出相关发展建议,具有重要的现实意义.

二、房地产金融创新概述

对于房地产金融,不同的学者有不同的定义,其研究也集中在不同的方向.

不同的学者对于金融创新所包含的内容有着不同的看法.有些学者从金融工具视角进行定义,如十国集团银行认为,当把不同的金融工具组合成新的金融产品时则产生了金融创新；有些人从商业银行的角度对其定义,如中国银监会认为金融创新是商业银行引入新人员、新理念、新技术等而开展的各类新型金融活动,其创新体现在客户能从银行那里享受到不同的金融产品和服务；还有学者从金融市场的角度定义金融创新,在金融领域重新搭建一个生产函数,则产生了金融创新.

因此,结合以上对房地产金融和金融创新的定义,可以定义房地产金融创新.一是关于房地产的新型金融产品和金融工具,如房地产资产证券化产品；二是关于房地产的新型金融流程；三是房地产金融创新表现在房地产金融环境新的组织制度和形式.

三、我国房地产金融创新中存在的问题

1. 房地产金融渠道狭窄

目前,我国大多数房地产金融创新产品都由商业银行提供,证券、基金、信托等金融机构在房地产金融创新方面的探索较少,发展比较滞后,90% 以上的房地产金融创新风险都集中在传统商业银行.据统计显示,我国房地产金融资金有70% 以上来自商业银行,而西方发达国家的经验是房地产资金一般从各种基金中获得.传统商业银行提供了大量房地产金融产品,流动性不足的问题已经在一些传统银行中显现,存在极大的风险隐患.一旦市场出现剧烈波动,民间金融供给下降,不断积累的房地产金融风险将有一天会爆发.

2. 房地产金融创新产品单一,产品设计不合理

目前,我国房地产金融创新产品比较单一,房地产金融体系非常扁平化,也缺乏合理性,具体表现在创新动力不足,多数金融机构不愿对房地产金融产品进行创新,虽然产品有所增加,可是产品同质化现象严重.房地产金融产品主要为银行信贷,信托、基金、证券类产品等较少,且融资作用不大.此外,相关金融产品的设计欠合理,如房地产信托产品,目前市面上大多为中期产品,3 年以上产品较少,而房地产金融资金普遍规模较大,大多数人无力在短期内偿还贷款.房地产金融产品周期远远短于房地产金融开发周期.

3. 信息不对称加剧

我国很多现有的房地产金融产品交易流程较为复杂、环节比较繁琐,这就产生了交易过程中信息不对称的风险.另外,一些新型金融工具和交易流程的引进更增加了信息不对称和信息传递损失风险的增加.投资者处于金融流程的末端,缺乏获取相关信息的途径,也无法对金融机构进行监督,只能依赖于评级机构的评级和市场反馈,易导致道德风险和利益冲突.

4. 金融创新设计缺乏严谨性

在进行房地产金融创新实践时,一些业务设计缺乏严谨性.相关金融机构为了创新而创新,为了提高市场份额,获得巨额利润而忽视了谨慎原则,一些金融机构为了抢占市场,为不具备偿还能力的借款人发放贷款,导致市场风险和道德风险激增.

5. 房地产金融市场发展不均衡

我国房地产金融有两级市场,一级市场和二级市场的发展速度并不一致,表现为以一级市场为主,二级市场的市场容量非常小.在一级市场中,房地产金融虽然发展很快,但是缺乏市场信用,而二级市场的发展则十分落后.一二级市场无法同时从投资和消费的角度满足房地产市场中投资者的需求.由于仅有单一市场发展,房地产金融风险易集聚,一旦风险爆发我国房地产金融创新发展将会被阻碍.

四、促进房地产金融创新发展的建议

1. 开发房地产金融避险工具

由以上分析可知,我国房地产金融行业的风险隐患不可小觑,为了促进行业内的金融创新,首先需要开发房地产金融避险工具,有效化解风险.

（1）促进房地产贷款证券化,将房地产金融融合至资本市场中,通过扩大融资的渠道和规模有效降低房地产传统贷款的风险；（2）推出房地产金融衍生产品,如房地产期货等,通过衍生模式帮助消费者和投资商有效避险,同时还要注意房地产金融衍生产品的实用性,仔细权衡其金融风险,并对这些衍生产品进行合理分配；（3）加快房地产信托模式发展,在前端以信托融资,在后段则由银行提供资金支持,如此一来,可以有效分散房地产贷款的风险；（4）推行房地产金融保险制度,为房地产企业降低金融担保的保费,对其参与资金融通活动需要担保的范围、条件等进行一定的放宽.

2. 完善房地产金融市场体系

针对一级市场发展不均衡、二级市场发展欠缺的现状,要对各级金融市场的资源配置进行有效安排,重点发展二级市场.可以适当开发住房抵押贷款的股票市场,并且加快流通速度,使一级市场的风险降低,并有效转移债券.不断对金融结构进行优化,减小一级市场和二级市场的发展差距,在风险可控范围内讨论发展房地产二级市场的具体措施,从而突破房地产金融体系的发展瓶颈.

3. 拓宽房地产融资渠道

各类金融机构应该发展多种房地产融资渠道,为传统银行减低风险.有关机构可以给房地产企业推出量身的房地产投资基金,以此为房地产企业提供稳定的融资来演.同时,房地产金融还可以与保险结合,并有效改善住房公积金制度,让更多人有机会使用住房公积金,扩大其覆盖范围.此外,在融资上市方面,房地产企业的上市要求应放款,使得更多房地产企业能够通过上市从股票等渠道获得直接融资,加大直接融资的比重.

参考文献：

[1] 郭连强, 刘力臻. 我国房地产金融创新的有关问题研究[J]. 求是学刊,2015(3).

[2] 丁慧丽. 我国房地产金融创新面临的突出问题与对策[J]. 今日财富,2016(14):54-55.

[3] 宫志文. 宏观调控背景下的房地产金融创新[J]. 商业,2015(5):361-362.

作者简介：

冯伟婧怡（1995—）,女,汉族,河北省廊坊市人,学历：大学本科,研究方向：经济与金融.

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