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现阶段房地产金融风险状况

摘要：随着经济市场化的不断前进,房地产商业、地产行业是我国市场经济当中的一个支柱性产业.今年以来,我国市场经济的快速发展与房地产行业的支撑发展息息相关.抵御风险是有关房地产商产业稳定发展的直接影响因素,也是控制金融风险、控制市场经济的稳定,给房地产带来稳定势头.通过分析金融风险在房地产行业带来的一系列影响,分析房地产存在的潜在风险,实际操作以及经济理论提出相关的防范措施,使我国房地产金融能够稳定的发展,提出相关的建议.

关键词：房地产；金融；风险

中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2017)027-0268-02

随着市场经济的推动,我国城镇化脚步的加快,房地产行业成为现阶段市场经济的主要推动力.房地产成为注入经济主要顶层支柱之后,房地产与消费者之间与商业银行之间,就有多条融资渠道,多条业务融合在一起.房地产出售房屋,消费者通过银行建立信用贷款业务,最终购买房屋,那么随着房屋开发的大力前进,随着消费者的需求不断地增多,信用贷款的规模就会不断的加大,这对推动我们国民经济是有好处的.但是在经济快速发展的这二十年期间问题很多,因为涉及到国家金融,涉及到信用贷款必然会带来诸多的风险问题.

一、房子的受到信用贷款的影响

房地产相关的信用贷款主要包括：土地开发所用贷款、房产开发总贷款、以及消费者购买房子所需要贷款.无论是哪种形式贷款,这种信用贷款都会对房价带来一定的影响.实融交易成功,需要的就是消费者与房地产商之间进行畅通的交易,那么这种交易购房资金贷款是比较顺畅,还贷过程当中没有风险不存在问题.但实际上在房地产商和消费者之间存在着诸多不确定因素.首先土地是房屋开发的主要因素,由于土地近些年上涨过快,使得房地产供应房屋供应出现了不断上升的情况.相比较土地上涨的速度、消费者的工资、以及货币存储量都是有限的,跟不上土地上涨的,这样对于住房的需求就会减弱.通过信用贷款可以实现提前购买房屋,然后再进行还贷的过程,但是用贷款的额度以及风险的控制性,以及银行的利率都会影响消费者的购房能力.就算土地上涨,房屋不稳定,那么信用贷款的方式,才是决定消费者能不能有能力购买房子的决定因素.从2008 年金融危机爆发之后,我们国家为了走出金融危机的困扰,大力的对房地产市场进行扶持,到2016 年经厉了七年时间,由于城镇化等相关政策的影响,我国的信用贷款业务规模也不断扩大,这对房地产的规模是成正比的.

二、当前我国房地产金融风险形成的主要原因

1. 当前房地产金融融资渠道不够宽

在我国当前金融行业,各行业主要的融资渠道主要有包括国家银行预算资金债券、贷款抵押、还有利用外资.那么作为我们国家非常重视的房地产行业及主要资金来源主要都是来自银行或者是自筹资金.所用的国家预算内的资金和外资所占比例非常的低,在互联网金融时代,金融已经得到了更多的渠道和扩展.但是作为我们国家,所需资本庞大的房地产行业,她从互联网金融得到的资本还是比较少,因为互联网金融相对还不是很成熟.那么房地产需要的更多资金还是来自于银行,这时就需要我们国家使金融市场化渠道更加拓宽,房地产要有更多的金融体系建设与之配套.当前房地产行业就存在没有更加与之配套的融资渠道,企业需要更多的资金的时候,只能选择更加把握的银行贷款.银行贷款银行所提供的资本,房地产整个项目交易过程当中一直存在实际上就加大了房地产市场风险和更多的信用风险,由于融资渠道过载,在房地产开发过程当中,需要的就是每一个环节控制其风险发生.

2. 融资构成相对单一

由于我国当前房地产行业发展过快,与之配套的融资渠道以及项目还比较少,更多资金来源于银行.实际上在世界上发达国家与房地产行业配套的金融机构,包括证券、信托,互联网金融以及已经跟房地产行业紧密结合,房地产链条出现问题的时候可以有效地分散其风险.但是我们现阶段房地产经营当中更多的风险都是与银行相关.所以在开发过程当中,一旦出现问题就会给银行带来更多的风险,眼前我们国家房地产行业必须要跟更多的金融机构合作分散风险.

3. 政策不到位法律不够完善

由于我们国家的分权管理机制,地方政府要承担地方建设更多的财力支持.但是地方财政不够充足的情况下,就需要出让土地来补充财政,出让土地给更多的房地产开发商,最终就使得地区房地产企业成为政府主要的经济来源,房地产对地方经济推动很大.那么政府与银行之间相互依赖的关系就会越来越深,一旦地方的房地产企业出现问题,就会给当地银行带来更多的风险,也会使当地政府带来更多的责任承担.

4. 房地产行业道德风险难以规避

房地产行业在真实运作当中,为了能够得到更多的银行支持、更多的资金扶持,那么在开发项目资产评估过程当中,经常在财务上做更多的手脚,为了获取更多的房屋贷款.在这个运作当中,房地产为了追求高额的利益而丧失了道德的标准,这种道德上的风险实际上更加严重,会产生更多的金融风险.在这个方式获得更多贷款的同时,就会使更多的不良信贷资金进入到房地产行业,一旦房地产行业出现下滑状况,就会使银行出现更多的金融风险.

三、如何防范房地产金融风险

1. 经济发展不要过多的依赖于房地产行业

市场经济不断的前进主推下,房地产行业是市场经济当中的一个主要项目、及使用资金比较庞大、回报率又非常的高行业.反过来说也存在更多的潜在风险.房地产行业的发展,推动了城镇化的脚步、推动了城市、农村向现代化、工业化进展,起到了一定支持作用.但是我们知道从世界上发达国家很多例子上来看,任何一个国家都是在经济周期当中进行活动,不能在某一个周期过度的强调其中某一个产业的发展,这样会带来某一个产业的泡沫,房地产泡沫在世界经济的历程当中已经历过很多轮回.房地产经济一旦出现泡沫状态,他的下滑速度要比你这个国家的经济下滑要快得多.这会对整个国家的市场经济,整个国家的金融体系都带来很大的冲击.所以一个国家的经济发展,不能过度依赖某一个产业现阶段我们国家的发展,不能过多依赖于房地产企业,而且促使房地产业向理性的方向发展.国家重要的经济命脉金融体系也不能过多的与房地产行业挂钩过深,如果一旦出现风险,国家的经济体制以及金融都会出现不稳定的状况,为了经济健康的发展,我们不能只是用房地产增加我们国家的市场经济容量,不能过多地依赖其发展.

2. 控制信贷规模信用贷款结构更加优化

信用贷款是助推房地产经营的主要环节,那么在信用贷款当中,最主要的是其规模的控制信用贷款,这对于经济的发展、消费者购房的能力都有良好的积极作用.但其规模如果控制不好,反而会使得经济受到很大的影响,金融出现不稳定的状况.在我国目前信贷规模就已经超过了老百姓消费者的资金使用能力,在房价不断的上涨过程当中,信用风险也随之带来.信贷业务主要集中在我们国家的商业银行,风险一旦出现问题,风险得不到及时的分散,就容易出融上不可控的状况.信用贷款实际上在整个房地产行业当中起到两头作用,为了实现消费者购买提供便利,另外一方面也可以控制房价缓解.对房地产市场当中存在的信用风险采取有效措施,不要一味的去支持房子购买能力,也应该起到调控房价稳定的作用,2016 年我们国家出台了更多的保障性住房的措施、保障性租赁住房的措施,那么我们国家银行的信贷业务,应该更多地倾向于我们国家未来提倡的保障性住房购房者的需求.

3. 出台更多的房地产金融监督政策

我们要向世界上一些发达国家其在房地产金融方面,借鉴国际信用贷款业务的一些做法.贷款整个流程当中沿着一个理性的思路,整个贷款环节当中各个部门、各个岗位都有其操作的流程规范与之相匹配,使得贷款业务更加规范和细致化,要时时防范贷款资金是不是被违规操作,主要由相关的监督机构防范金融风险的发生.

贷款监督过程当中要对其风险进行评估,对贷款的发放也要时时进行监管,在原来的贷款模式下,向多元化、精细化、互联网化方向发展.贷款发放额度以及发放的监管质量都要由相关的金融机构进行监管,对于贷款发放之后,采用动态监督的方式,对贷款的客户进行明确的法律责任,对发放的贷款实行适时的有效地进行监管.了解借款人的现阶段其资产情况,调查其还款能力,规避未来可能发生的风险.不要盲目地加大信用贷款的发放,不要使其规模不断的扩张,要在结构调整当中循序渐进地达到最佳的效果.

房地产行业作为我们国家重要的产业经济支柱,我们不能把它处于风险的浪尖,必须要做好事前风险防范,给予相关的政策支持,给与扩展更多的金融渠道.向发达国家学习更多的风险防范技术,引进更多的先进金融专业人才.事前风险降到最低,使房地产融资规模扩大的同时,让其与银行逐渐放下过度依赖的关系,使银行资产流动变的更加顺畅,使得房地产金融更加有效的运作.

参考文献：

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[2] 孙蕾. 基于主成份和灰色预测法的房地产金融风险预警体系研究. 金融监管研究,2016(11).

[3] 林雪, 颜廷峰. 我国房地产金融的现状与对策分析. 哈尔滨学院学报,2016(12).

[4] 贾甫, 韦静强, 刘知博. 发现、卖空机制与房地产金融风险防范. 金融理论与实践,2014(9).

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