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调控大势下，房企2019年怎么活？
文/张宏伟 媒体专栏作家
图/ CFP
2017年的市场对于部分房企尤其是“加杠杆”较大的民营房企来讲,是一场恶战,这场恶战不是简单地为争夺市场份额而战,而是为了生存而战.
从2016年9月份有关楼市“一线城市防泡沫,二线城市要稳,三、四线城市要活”的定调,到2016年11月份住建部再次部署热点城市楼市调控,再到经济工作会议要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位的定调,政策层面已经迎来本轮楼市的“拐点”.
从政策层面发展趋势来看,2017年住房市场监管和整顿还将继续,对于市场来讲,用一句的话就是要“放弃幻想”,楼市“大检查”仍然会继续规范销售.同时,资本市场融资环境从严,房企尤其是部分民营房企将在2017年下半年开始遭遇资金兑付压力.
从2017年发展趋势来看,上半年基本上为核心一、二线城市供求双方博弈阶段,量和势必会损失一个指标.由于春节后的集中推盘期在2016年4月下旬以后,即使5~6月出现一波成交量小高峰,但是,从整体上来看,上半年交易量势必会首先出现下滑,“量跌价稳”成为这个阶段的楼市特征.进入2016年三季度,从量和两个指标上来看,由于上半年损失了量,下半年势必会冲刺销售业绩,再加上下半年房企2015年下半年以来“加杠杆”资金到期面临的资金兑付的压力,房企的资金链趋紧,预计从三季度个案开始出现下跌,整体市场会出现降价的趋势,的指标发生变化,下半年总体市场会表现为“以价换量”.而这样的局面有可能至少一直会持续到2018年的上半年.
上述分析告诉我们, 2017年下半年全国核心一、二线城市商品住宅市场将在严格的监管与执行背景下进入调整期,部分开发商尤其是民营开发商资金链将遇到断裂的风险.由此可知,2017年的市场对于部分房企尤其是“加杠杆”较大的民营房企来讲,是一场恶战,这场恶战不是简单地为争夺市场份额而战,而是为了生存而战.
为了2017年下半年以后还能够继续在房地产市场生存下去,对于部分房企而言,“全民营销”也罢,启用销售代理公司、渠道公司也罢,搞什么“众筹”买房“噱头”也罢,千方百计拼渠道抢客户才是王道.尤其是在限购限贷已经从严的市场背景下,客户总量本来就有限,不管什么样的客户,不管通过什么渠道,先把客户抢到手再说.“宁可累死自己,也要饿死竞争对手”将成为2017年房企之间抢收销售业绩的策略.
此外,房企 “宁可累死自己,也要饿死竞争对手”的动力在于下一轮的市场“换仓”机会.
对于房企“换仓”调整城市布局策略来讲,虽然2017年下半年会遭遇市场调整期,甚至还要采取“以价换量”的策略保证销售业绩的完成,但是,暂时的损失并不意味着策略的失误.众所周知,市场低迷期地价相对合理,届时,房企可以选择核心城市进行拿地布局“换仓”,调整城市布局,争取城市优质土地资源,争取2018年下半年之后下一轮市场上行周期的发展机会.
由此可见,2017年下半年之后将是房企投资最繁忙的时候,也是最累的时候,因为,那时候企业资金有限,要将有限的资金投入到价值最大化的城市或项目.届时,从找地到做投资测算,这点累不算什么,“宁可累死自己,也要饿死竞争对手”,只有做到这些,才不会错过下一轮的市场发展机会,才会苦尽甘来.
房企论文范文结:
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