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2019第七届金砖论坛全球房地产金融峰会
房企与房地产投资机构如何调整战略、布局2019,如何运用新型房地产金融工具平稳度过行业周期,迎接房地产市场更为远大的未来.
11 月20 日,由金砖传媒、《中国房地产金融》主办的2018 第七届金砖论坛全球房地产金融峰会在上海举行,此次论坛聚焦新一轮调控周期下房地产再出发,30 余位房地产与金融机构专家、从业者,就房地产市场当前形势、房企转型与投融资难点、存量资产管理与运营、房地产母基金、房地产私募基金、房地产证券化、城市更新、文旅地产等多领域重磅内容,为房地产发展建言献策、共话未来.
冯俊
如何定义房地产市场的未来变化
未来会发生什么、构架是什么,尚难定义.如果我们要定义,只能定义未来一定比今天更美好.
我们讨论未来,应该是对今天以后,客观世界可能发生什么,或者客观世界的构架和特征是什么,由此讨论今天、明天应该做什么、应该怎么做？
房地产市场会有什么变化呢？会有什么特征呢？
第一,住房需求逐渐从追求数量演变成追求质量.总体上来说,房地产市场呈现供应不足的状况,但不足的强度远不及十年前.由此来看,房地产的发展将逐步回归提升质量轨道上.从需求的变化变为供应的变化.
第二,我们需要具有前瞻性的认识,人民群众对美好居住生活的要求.总书记在十九大报告中指出,中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾.居住是生活中的一个重要方面,我们与会者需要思考一个问题.人民群众期盼美好生活的特征是什么？我们应该怎样去满足人民群众日益增长的美好生活需要.其中,市场供需平衡也不等于人民群众的需要被满足,怎样才能让我们对今后的市场趋势有一个正常判断.
第三,防范风险,化解风险.与会者所在的行业、所在的机构的未来工作中,降杠杆、防风险仍然会是今后一段时间的重中之重.而房地产风险防范,始终应是我们的关注点.
金砖论坛主要是房地产方面的话题,房地产的讨论当然要基于房地产基本态势的分析,要涉及金融、房地产,目的不是为了自我陶醉,而是如何应对风险.
胡安东
“八出八进”预示房地产市场的未来和机遇
房地产的未来会呈现何种状态？有高层的政策设计,有行业的总体分析,有银行家和基金经理的看法,但最有代表性的应该是企业.万科提出了明年要“理性审慎”,碧桂园提出了要“提质控速”,恒大提出了“放缓拿地”,新城控股提出了“量价平衡”,首开集团提出了“稳健操盘”等发展战略.这些大房企对未来的态度,基本上以“稳”为主,将风险防范和质量发展放在首位.
那么未来有不确定性,预期就不明朗了？我不这样认为,只是在发展上有必要有进有退.以下“八个出去”和“八个进来”代表着房地产未来和机遇.
第一,让投资客和投机炒房岀去,让合理需求、改善型需求进来.
第二,让高周转、高杠杆、快开工出去,让稳杠杆、稳成本、提效益进来.
第三,让低品质、同质化的大路货和配套设施不完善项目出去,让高品质、个性化、差异化的项目进来.
第四,让没技术含量,工艺和材料差的毛坯房出去,让用装配式、数字化、产业化生产的精装房进来.
第五,让低效率、风险大、缺少资产管理的项目出去,让优质基金公司、优秀基金管理人和高净值的私人管家进来.第六,让过时陈旧的传统开发项目出去,让养老健康、城市更新、社区金融、乡村振兴项目进来.
第七,让只买不租的住房观念出去,让租售并举、长租公寓等为新市民、新就业人群、年轻人的居住新方式进来.第八,让一些大城市尤其是特大型城市中不适应普通人居住的奢侈地产出去,让有产业、有居住需求的新兴城市进来.
黄永华
市场调整期“危中有机”
站在地产商的角度来看,房地产既然是一个市场,那就一定有自身发展规律.其中优胜劣汰的过程,恰恰是一个自我提升和进化的过程.经历这一轮的调整,提升房企自身的能力,能够更好地迎接下一个阶段,实际上也是很好的机会.目前,市场将处于深度调整期,这对于房地产行业将是一个艰难的挑战,但深度调整之后,就意味着新一轮的市场机会将来临.凡事都有两面性,在危机存在的同时,机会也蕴藏在市场当中.
陈丹
房地产的逆周期投资
对于房地产市场来说,2018 年是跌宕起伏的一年,过山车般的行情让业内惊叹不已.在“房子是用来住的,不是用来炒的”引导下,未来房地产将由投机性需求转向自住改善型需求.面对当下在严格调控之下,投资是逆周期的,当前土地下降是投资的好时机.通过专业房地产基金管理人实现专业挑选与整合,坚持“五优投资”,可为投资人获取长期可持续的优质收益.
潘皓琦
房地产市场长期看是乐观的
在全行业销售、投资边际趋弱的背景下,大型房企的项目布局更为分散,抗击政策和市场变化的能力更强,行业销售集中度提升速度迅猛.
纵观整个房地产市场,多数人还是持有乐观的态度.从长期来看,房地产市场是乐观的.但趋势有所变化,从过去的高速增长转变为一个中低速的增长,从过去的快速的短周期波动变为中长周期的波动,这是重要的一个变化.
李刚
机会来了,瞄准存量物业
从资金端的角度来看,把房地产投资分为两类：第一类是通过购房进行直接投资；第二类通过标准化产品进行投资,比如信托.总体看来,不少高净值人群在减配资产配置组合时,直接减少持有住宅的比重.目前,房地产市场无论是持有还是新增投资住宅的数量都在减少.关于直接投资的变化：近些年,随着房地产政策的不断调整,房地产行业回归理性,但其中也伴随着很多机会.尤其是存量物业这个方向.
汤哲辉
三要素都面临非常大的挑战
地产行业三个基本要素：土地、资金、人才.仔细观察会发现,房企都围绕这三个要素做文章、求发展.
在目前政策以及宏观环境的因素影响下,房地产行业进入深水区.对于房企而言,土地、资金、人才这三大要素都面临非常大的挑战.但只要在该行业中,通过自身不断的提升,优胜劣汰,就会高速增长.所以,未来地产的机会永远留给优秀的企业.
何耀文：
深耕下去,未来会是一片蓝海
行业利润水平中枢下滑已是业内不争的事实.
过去一味拿地追求高毛利而导致库存积压的模式无法持续,在利润率下行的趋势下,高杠杆、快周转的模式曾一度大行其道,但随着行业面临调控手段的多样化和严格化,一味追求高杠杆、快周转则受到了限购限贷和融资收紧等调控手段的约束,在利润和规模的平衡之下,追求资产回报率的提升,成为了当下房企的命题,未来看好商业地产,深耕下去,会是一片蓝海.
杨鹏
寻找流收益高的资产类别
主动管理更强调地产私募基金“自己做”的能力.首先要培育一流的团队,其次要“说到做到”,不管是投资团队还是资管团队都能达成一致.作为目前唯一A 股上市的房地产融资机构,光大安石操盘的产品主要以持有型或收益型物业为主,例如写字楼、用于城市更新的存量物业、物流地产.在产品结构上基本以股权投资为主,很少做债权投资.面对宏观环境带来的压力,看好流收益高的资产.
郑斌
主动管理需要“扬长避短”
从基金管理的角度来看,主动管理还是要“扬长避短”.因为每家基金在投资风格、组织架构上都有差异,资源配置上也有不同,有的成本控制比较强,有的融资退出比较强,需要根据具体情况来判断.
要判断房地产从投资到退出这么长的产业链里面,哪些是擅长的,哪些是不擅长的？未来3-5 年内两个趋势比较明显,一是资产证券化的方向会越来越深入,二是金融改革带来的效果可能会超预期.
林熙龄
未来私募基金投资将呈现多元化
房地产私募基金未来投资的趋势,将呈现多元化的特征,很多的产品都有不同的空间继续发展,并不是如同我们想象的比较单一的产品,尤其是在基金投资层面上.
未来的憧憬,会对房地产基金管理有什么影响,我想要求一定是越来越高.作为合格的基金管理人,应做好主动管理,寻找好的项目,共同致力于资管行业的长远发展.至少在未来的3-5 年,要坚定信心将房地产资产管理做到更好.
康红恩
拥抱高质量的时代、创造价值
国内目前很多城市的资产,都面临着普遍供应量过大的情况.面对资产的同质化问题,更要关注高品质的资产,尤其是商业地产.此外,要寻找高品质的企业进行投资.这类企业首先有产品溢价、品牌溢价；其次,有垄断价值.它不是那种高周转、高杠杆的企业,是成本领先的企业.
房地产私募基金当下要下功夫的是针对这些高品质企业,以客户和消费者的需求为中心去做金融和投资,从而创造价值.
丁雄军
主动管理更强调对项目的筛选及操盘
中盈地产主要对存量资产进行销售、运营,从而赋能于存量资产.对于房地产私募基金来说,从发现价值到实现价值、最终落地是个相对复杂的过程.主动管理对项目的管理能力应体现在对项目的筛选及操盘能力上.目前市场上存量项目虽多,有的项目看上去很便宜,未来升值空间很大,但项目背后债务债权错综复杂,在投资时需要更多专业的团队来鉴别.如果和优秀的资产管理公司合作,一定是互利共赢的.
王刚
REITs：千呼万唤始出来
今年重要的主题词是“去杠杆”,对于金融行业来说就是“资管新规”,这些可能对我国房地产行业影响都特别大.
截止到今年10 月份,中国的类REITs+CMBS 发了大约90 单,类REITs 规模达到700 多亿元,CMBS 是400 多亿元.其中“千呼万唤始出来”的REITs,正在成为新的宠儿,房地产市场调控应将持有型不动产与住宅销售分开,应该把持有型不动产或者收租型房地产概念提出来,否则REITs 的推进还将处在缓慢状态.
黄长清
资产证券化转型的三重维度
资产证券化是不动产未来的重要发展趋势,标准化的公募REITs 将成为中国金融市场的一次重大创新,有助于引导不动产行业（持有型物业和基础设施）从债务型杠杆融资向权益型投资管理模式转型.资产证券化和REITs 对于不动产行业的转型意义主要体现在三个维度：一是从债权模式向股债结合模式转型；二是从依赖强主体信用向强化资产服务能力模式转型；三是从资产信用往资产价值方向转型,未来建议更关注资产价值.
李耀光
资产证券化引导整个商业转型方向
REITs 有一个特点,能使投资结构发生一定的变化,通过金融机构、金融产品,在保证信息披露的标准下,现在是机构投资者进入市场,未来会是个人的财务投资人进到这个市场.由专业投资人过渡到个人财务投资人,投资效率将更高.
与此同时,通过REITs 架构和管理流程,会加强资产流动性,能够给予好的管理者、好的管理商“奖励”.只有REITs发挥作用,才知道不仅地块是最重要的,管理也能增加价值,这将引导整个商业地产投资的转型方向.
杨冀川
着力于资产本身的主动管理
从美国REITs 市场发展历程来看,突飞猛进的标志有两个：第一个是保险公司的大量保险资金的介入,第二个是大量专业化基金的出现.在中国资本市场,以保险资金为主的投资者出现,再加上大量职业化的私募基金管理者,着力于资产本身的主动管理,可以是中国资本市场未来发展的一个方向.
除此之外,机会是给有准备的人,把握中国REITs 市场投资机遇,需要机构专业化地去研判一些资产机会、储备一批专业化团队.
李金荣
基金管理人如何扮演好总协调人
当下,如何能够满足人对业权、管理权不同的权衡？又能满足对风险的控制和把握？对于未来的展望是否可以预期？这都是值得共同探讨的话题.
此外,计划管理人、基金管理人等作为项目总协调人,要能够平衡资产持有人和市场投资者对不动产的定价诉求,发挥资产估价机构、资产服务机构的估值和服务功能,共同寻找当前对资产和证券最合理的定价逻辑和定价模式.
蔡道茶
将企业重心放到海南投资发展
一谈到和房地产行业相关的,可能让大家切身体会到,进入了“冬眠期”.如果冬天来了,那春天肯定不远了.
未来,机会在哪里？我们认为是海南.目前,我们在海南也有布局,举办一个文旅产业的对接大会,企业重心放在海南投资发展.在国家的宏观调控下,我们选择海南也把握机会,也是有美好的愿望去实现.因为有句话说：“从事文旅产业的人,基本上都是有情怀的人.”
何芊
“六位一体”的模式
采用策划、规划、运营、开发、投资等“六位一体”的模式,合作模式是“1+1+N”的模式.
“1”是和当地政府成立联合平台公司,另一个“1”是发起一只产业基金.“N”是在相应的政府平台下,投资“N”个项目.感谢海南旅发委给了我们莫大的支持,我们将助力海南的旅游发展,以及旅游产品、装配式建筑产业园的进一步发展.
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