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小区品质的提升
文/ 吴历泉 海宁市房地产开发有限公司 浙江海宁 314400
【摘 要】本文分析了如何通过适当增加成本,来大幅度提高小区功能和品质的方法,供大家参考.
【关键词】房地产管理；成本；功能
1.前言
随城市化进程的加快,房地产开发项目如雨后春笋般蓬勃发展,新盘社区,无论在环境、外观、设计上都明显地区别于传统小区,真是越来越漂亮了.选择一个居所就是选择未来的一种生活方式,真正的好房子不光要有好的地理位置,还需要为住户的日常使用的方方面面进行考虑.针对以上情况,本文对近几年已经开发完成并已经交付使用的楼盘进行了调查,统计了来自不同年龄阶层的意见,考虑怎么从细节入手,提升小区品质,增加公司楼盘的竞争力.
功能和成本是一直是房地产项目开发研究最多的内容,开发商关注的是成本,客户关注的是功能,功能和成本的比值,是一个项目好于坏的关键.
2.地上部分
进入一个小区,你首先关注的是小区的格局,而格局的体现就需要在小区的入口设立平面布置图,是你对这个小区有一个大致的了解.很多人认为这是不必要的设置,其实不然,在日常生活中,经常会遇到亲戚朋友来你做客,即使有了你家的详细地址并且有了门口保安的指引,还没有一块平面指示图来的方便,特别是你刚购买了一个较大小区的住房,在装修阶段,有大量的材料和物品,门口一个小小的平面图,可以省去你不少麻烦.
其次,小区门口除了设立保安室之外,还需要有告示牌和快递存放室. 不要小看小小的一块告示牌,它体现了一个小区的物业的管理水平.失物招领、停电停水通知、重要事项通知等,让下班归来的业主体会到自己是小区的主人.快递存放室,看似可以被E 邮柜替代,但其实不然,遇到双十一、国亲、春节等节日E 邮柜的储存能力就有限了,而且对于一些大件物品也同样无法胜任,特别是遇到异常情况,比如：E 邮柜被雨淋了、业主忘记取件、东西放E 邮柜了但没收到,都是E 邮柜的短板.快递存放室,不但能解决以上麻烦,还能增加物业人员和业主之间的联系,在日常中,有事还能让业主临时存放一些物品,免去了业主搬上楼又搬下来的麻烦,极大的便利的业主,提高了小区的品质.
进入小区,接着就会关心另外一个问题,车停哪里？根据对调查的统计,超过60% 的业主喜欢地面停车位.但也不是说,地面停车位越多越好,因为地面空间是有限的,过多的车位会占用大量的绿化面积和通道,使得业主散步和通行受到影响,这也是业主投诉问题较多之一.目前解决之一问题的方法有好多,这里就说成本较少的一种思路：在小区内设立人车分离区域,保证业主的休闲散步的区域无车辆通行和停放；地面车位尽量设置在小区围墙外,减少上下班高峰期,小区进出口的拥堵；小区入口做到人车分离,保证业主安全和通行流畅；地面停车位必须有明确标识,防止车辆乱停放；本小区的以外车辆,除送货外,一律停放在小区外,以保证本小区业主的权利.
小区的安防也是业主最为关心的内容之一,除了必要的设备之外,重点是小区入口保安的巡查和单元门是否长闭.小区保安的巡查力度控制是关键,过分严谨,会给小区业主一种坐牢的压抑感,过分宽松了,就又会给小区业主一种不负责任的感觉,所以比较好的做法是,固定门卫的保安人员,竟快让他们熟悉小区的业主,这样可以避免询问的次数.这里可以把快递存放室和门卫办公室放一起,这样可以加快熟悉速度,还能增加业主对保安的满意度.单元门是否长闭,是安防中比较重要的一块.它可以阻挡99% 的外来人员进入,虽然业主每次出入会带来一些不便利,但是换来安全的环境还是有必要的.现在新建的小区一般采用全玻门,一个耐久性大大增加,还有美观和舒适度大大提升.小区的日常使用也是业主最为关注的内容之一.像小区的垃圾桶,不应设置在单元门内,防止夏天异味蔓延,宜设置在架空层入口的绿化带中,地面做好硬化方便清理打扫,最后垃圾桶一定要带盖子,防止异味外和免除野猫等小动物把垃圾翻得到处都是.在架空层和小区休闲区要提供刚给业主休息用的桌椅,及保持环境卫生的垃圾桶.架空层及绿化带中的照明要做到时间和分区控制,到了晚上10：00 以后,可以关闭绿化带照明,主要道路照明只留一半,极大的减少不必要的能耗.单元门口的照明,宜采用光控.
3.地下部分
这一块业主反应较多的集中在照明、地面潮湿和标识不清这几方面.先说照明,最早采用的日光灯管,这种方式能耗大、维护成本高,且容易在梅雨季节大面积受潮损坏,后来就改进成,多路控制,隔2 到3 个灯亮1 个,节约能耗的同时也降低了维护成本,但随着照明效果的下降,业主投诉较多,于是就出现了声控,平时状态下全暗,遇到声音才会亮起,能耗和维护成本大幅度下降,投资成本小幅上升,但业主投诉却大幅度提升,因为人少的时候,比较吓人,所以很快被淘汰.现在最新的是LED 声控,平时状态下一般在2.5W 左右低照明工作,遇到声音则工作在10W,特点是比普通灯管2 个开1,节能30% 以上,维护成本下降90%,LED 寿命普通都在10 年以上,耐潮湿,但一次性投入成本较高,需要5 年左右才能收回成本,但业主和物业单位反应极好,是现在比较流行的照明模式.
地下室梅雨季节返潮是大部分高层地下室小区常见问题,这次我就介绍一种大城市常见的处理办法.采用环氧树脂地面,因为维护成本低,修复只要在原来表面在做一层即可,观感效果好；地面水汽全部被阻挡在表面,清扫除湿简单,只需配合大功率工业除湿机即可在1 到2 天内下降到40% 以下湿度.能有效的避免水泥地面开裂修补观感差、地面潮湿难以清除、金刚砂地面局部修补困难等问题.
地下室标志标线也是近几年根据业主要求所增加的.随着汽车保有量的增加,地下车库和自行车库的面积和数量大大增加了,这就造成了很多业主或者访客在地下室迷路,特别是上了年纪和送货人员.因此,每个地下室出口要增加平面图,标识出你当前所在位置和整个地下出库的情况、编号分布,让人一看便知位置.
结语：
一个好的小区,做到以上这些是必须,但除了这些还远远不够的,这里我只是抛砖引玉,以最低的成本来提高功能,以满足业主日益增长的需求和体验,为我集团楼盘在市场中的竞争力,提供一份绵薄的力量.
小区论文范文结:
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