毕业论文网
本文关于香港论文范文,可以做为相关论文参考文献,与写作提纲思路参考。
高广垣：比楼价更重要的是提升香港的城市品质
【人物简介】高广垣：RECAS 集团主席、全国工商联房地产商会香港及国际分会主席,及其下的政府一带一路委员会主席,盛世神州基金顾问委员会委员.本世纪初,高广垣先生与世界银行的国际金融公司,德意志银行和荷兰发展金融公司合资成立了惠泽中国控股有限公司,成为国内第一家的按揭贷款服务公司；并出任该公司的主席兼行政总裁.在这段时间高先生积极推动了国内住房贷款的风险管理和标准化工作,并为刚成立的中国银监会起草了《商业银行房地产贷款指引》,为国内的资产证券化的政策探讨方面做出了不少的贡献.
中美贸易战开打,港股跌破30000 点,股市萎靡,香港楼市却表现持续炽热.6 月23 日,反映楼价走势的中原城市领先指数CCL 八大指数再度同步飙升,报184.43 点,创历史新高.这个资料与数月前公布的世界经济论坛公布年度全球竞争力报告遥相呼应.该份报告中全球竞争力香港排名第6,较去年上升三位,亦是十大最具竞争力城市中升幅最多的地区,而在细项排名中,香港也很闪眼：全球楼价最难负担、全球工时最长、全球生活费最贵、科技人才十分短缺等,这些是否会影响香港未来的持续发展？本刊记者、副总编辑钱林霞专访了香港RECAS 集团主席、全国工商联房地产商会香港及国际分会主席高广垣,高主席曾经出任香港政策研究所董事多年,是皇家特许测量师学会资深会员,在香港、国内、澳门、美国和英国从事房地产开发、房地产基金和房地产金融的事业25 年,对全球地产业发展有深刻了解.他在与记者交谈中表现出对香港人居环境更多的关注,他认为,提升城市品质和科技创新产业是目前香港亟待解决和发展的课题,也是香港提升竞争力最重要的途径.
国际化的香港无可替代
记者：最近几天受中美贸易战的影响,加上港元兑美元一直走弱,导致港股持续下跌,对于房地产行业,大家都有不同程度的担忧,但是香港楼市不降反升,您觉得未来香港楼市会发生比较大的下跌吗？
高广垣：我觉得中美的贸易战,可能会持续一段时间,因为现在美国采取主动,希望中国增加进口,而且用了一些关税、贸易障碍来迫使中国能够提高他们的进口量,这不是一个很容易解决的问题.因为贸易的逆差存在了很长时间,而且现在中国生产的产品可能是全世界竞争力最好的,如果要反过来向美国多买一些产品,我觉得这个可能性,不是想做就可以做得到的.
这可能对房地产的影响没有那么直接,但是如果这个贸易战真的打起来,全球的经济都会受到比较大的影响,房地产最终还是会受到影响的.因为房地产就是提供空间给公司企业,如果公司企业盈利不好或者是经济不好,房价都要往下调.我初步感觉,美国的加息跟贸易战,还有全球的地缘政治的不稳定,这三个方面对房地产的影响还是会逐渐的出现,因为几个因素都加起来碰在一起.
记者：从国际化角度来看香港,尤其是最近在贸易战的背景下,香港优势凸显,它与国内关税的差异以及公平的市场环境,再加上它的制度和整个法律体系与国际接轨很好,因此有人认为贸易战是香港的机会,香港地位在这个时候显得更加优越？
高广垣：这个跟以前过往香港经历过的事情有关,比如说韩战的时候,中国在很多方面被西方国家限制,但是因为香港当时是殖民地,相反我们的经济发展得很迅猛.到了现在,中国本身已经是世界第二大经济体,某一些国家对它又有一些针对性的措施,但是对于香港来讲,它是国际化的.很多时候香港在国际上有自己的身份参与一些国际组织的经济活动,全世界都知道香港如果从商业的活动来讲都是非常中性的,香港的企业就是做生意,没有政治色彩.在这个情况之下,我觉得香港会比较容易让人接受,所以这个也是香港在做“一带一路”时候的好处,商业的纯粹性.
当然,如果说国家真的跟某某国家发出很强硬的措施,香港还是要跟从的,但是在这之前,香港有很多可以发挥的空间.恰如以往,在一些特殊时期,或者中国透过香港,或者外国透过香港,都可以继续的保持经济活动,我觉得这是香港其中一个非常特别的好处.
记者：刚才您提到了“一带一路”中香港的作用,尤其是即将规划出台的粤港澳大湾区建设,肯定了香港非常重要的地位.之前说香港是一个超级联系人的角色,但是事实上我觉得它的作用不仅仅于此,您认为香港以什么样的定位才能发挥得更好？
高广垣：曾经提出过并船出海,我觉得这是非常好的概念,因为香港的企业很多都是中小型企业,但是我们的国际联系很多,信息很流通,所以全世界有什么样的项目或者有什么样的投资机会,在香港都很容易知道,而且会联系起来,包括我们需要做某一个项目,某一个投资或者某一个机会,我们在香港就能够聚集全世界最尖端的专业人员一起做这些事情,而且不用养这些专业人员,有项目我们就一起来做,做完这个项目我们就各自做各自的事情.
但是,我们的缺点在于我们不如国内的大央企有那么大体量,他们运作能力非常强,规模非常大,而且有很多资源可供调动,香港企业一般没有这样的优势.因此,当我们把两边的优势加起来,就变成很强的一个组合,所以我觉得这个并船出海是非常好的.至于前任特区政府提出的,我们是超级联系人,我觉得这个说法把香港的地位贬低了,老实说香港管的资金,财富的规模在全世界来讲都是非常大的.香港有很多专业人员在管理这些投资,我们除了可以联系国内跟海外之外,还可以做管理,我们叫“投资管理”或者“GP”,就是普通合伙人,这个投资管理以及资产管理,包括可以共同投资,或者我们主动投资,这些都是我们可以扮演的角色.
但是因为“一带一路”中的另外65 个国家都是发展中国家.在投资跟共同投资的时候,香港有很多企业或者资金,还不太习惯于投资那些发展中国家.所以有的时候就要跟国内的大企业或者央企合作,由他们吸收一部分的风险,我们再把整个投资机会、商业机会变成商业化,我们去承担另外一部分的风险,或者拿一部分的回报,等于说合作中的每个企业都有他想要的,又有自己能够接受的风险,所以我觉得这个搭配是非常好的.
国内的财富效应托举香港楼市
记者：之前我们讨论过一个现象,以香港楼市和日本楼市为比较,同为国际化都市,在1997 年和2007 年,这两个地方都遭遇了亚洲金融风暴和金融危机,为什么日本的楼市过去了二十年、三十年依然没有好起来,香港楼市却还不断的在涨？这是否意味着香港楼市还具有投资价值？
高广垣：我做了一个简单的记录,从2003 年到现在,香港房价一直在涨,除了某一个时间,比如说最低潮的非典时期,过了2003 年的非典后香港楼价一直涨到现在没停过,就是从最低的时候大概是3000 多元一平方尺,到现在单价为13000 元每平方尺.香港的房价一直以来涨得很厉害,最重要的原因是国内的财富效应,国内的经济越来越好.在过去十几、二十年涨得非常厉害,这个也出乎了所有人的意外.我记得大概是2000 年左右的时候,我们还在考虑中国的经济会怎么发展,后来发现中国的经济非常好,而且企业的盈利很厉害,个人的收入也增加得很棒.所以香港房价飞涨的原因还是外来的需求很大,以前中国的企业或者是资金到香港,看香港是另外一个市场,而且会觉得这个市场很小,不能在这里投资或者发展项目.现在就改变了,把香港变成中国市场的一部分,以中国企业的眼光看香港.
第二点,就是国内企业觉得凡是要到海外去发展,首先要到香港.企业把很多的功能都放在香港,然后扩展自己本身公司的规模,把香港作为出外的第一个桥头堡.所以形成中环有很多写字楼是中资的,国内的资金把欧美的公司都挤出去了.现在你在中环听到讲普通话的机会比听到讲英语的可能还要多.所以香港的房价有这样的基础,它有来自中国内地很大的腹地来支持它.还有一点,就是内地资金对香港的看法改变,以前国内的资金来香港买房,或者是老板来香港买房子,只是买住宅自己住,一年来两三趟住一下,现在很多国内资金来买写字楼,买整栋的物业,这个情况已经很普遍了.
加上政府在香港的对外投资,还有对外扩展业务,以及“一带一路”、粤港澳大湾区建设等方面,全都是用上香港最大的长处.香港最大的长处是什么呢？就是国际化.这几个政策,再加上最近支持香港成为国际科技创新中心,这也是很大的刺激因素.所以说香港的房价涨得厉害,而且那么长时间都在涨？最主要的原因还是中国经济对香港角色的改变,有这样重要的因素.
再看日本,就没有这个因素,日本是单独的一个国家.同时,我觉得它在互联网年代有一点被边缘化了,他们在做决策的时候经常要集体决策,但是互联网年代决策要很快,而且很多时候是要靠决策者自己来做决定,但是日本的集体决定令到它很多时候做决策做得很慢.还有就是它的互联网跟世界的互联网交往没有那么密切,日本以日语为主,非英文的文化背景也与香港不同.所以我觉得它的经济为什么从上世纪90 年代初到现在一直没有恢复,其中一个原因就是它整个文化和没有腹地来帮助它、或者来刺激它的经济.所以,日本的房地产跟香港比起差很远.
记者：您刚才说内地的一些资金来香港刺激了经济发展,但有人认为太多的内地资金也推高了香港楼市,因此提议“限制外来人购房”.您对此有什么看法？
高广垣：我觉得不可取.因为香港从来都是一个开放型的国际城市,我们提供一个环境就是“谁来我们都是平等对待”.当然因为近几年房子涨得太厉害,所以我们有一些政策是令到外来的人要多交一点税才可以买房.但是老实说香港基本就是靠外来的参与者,所以我们不论是政府、企业,对于外来的企业、外来的人都是同等对待,就是Level Playing field,我们叫平等的竞争.所以我觉得如果要排斥外来人口或者是外来的投资,这个是跟香港本质是相违背的,不应该这样做.
而且,我个人认为,应该是比以前还要国际化,香港未来不用怕深圳,不要怕上海、北京,因为如果要讲到国际化,香港是不可替代的,但是如果我们把香港的国际化慢慢的减少,功能越来越少,变成中国其中一个城市,我们的角色就没有了,我们的重要性就没有了.所以我从来不担心香港被淘汰或者是被边缘化,只要我们比以前更加国际化,我们存在的价值肯定是不会消灭,不会减少的.
记者：说到高房价的问题,这几年备受关注.因为香港楼价一直在创新高,从2016年起到现在,香港房价已经连续上涨了23 个月,有人觉得泡沫很大.基于您刚才提到的很多因素,它背靠中国大陆,有很多资金源源不断的过来,并且香港仍然是一个非常吸引人的国际化都市.那么,对于香港目前的情况,您如何评估如今的香港房地产？
高广垣：现在的房价是很高,但是我认为现在有国内的资金来香港,国内的企业来香港,以及政府要用香港的长处,我觉得香港新一轮的发展才是刚刚开始.所以长远来说,我认为香港的经济未来比现在还要好,房价肯定会得到很大的支持.我不是鼓励大家买房,千万不要这样想,但是我认为香港资产的价值还是非常大的,你说现在很高,的确高,前几年美国的量化宽松令到所有的资产都形成泡沫.这种泡沫肯定是有周期的,可能我们会有调整的时候,但是从长远的角度来说,从今后的10 年、20 年来说,现在的房价不算高.
以政策空间促行业发展来提升人才待遇记者：去年曾有一项调查,香港九成市民认为楼价太高.高房价也打击了年轻人施展才华和生活动力.您觉得从人才发展的角度,香港会否有一些好的措施？
高广垣：我觉得香港政府已经开始做一部分工作了,就是令到优秀的人才可以比较容易的进入香港,包括在数码港或者科技园,有公司可以比较容易的输入一些科技人才.但是香港在竞争人才方面跟国内政府方式不太一样.香港需要真正解决人才在这里发展的物理障碍,比如说房价,比如说住的条件,比如说空气污染,比如说国际学校够不够等等,我觉得这些更重要.我们能否令到这些国际人才在香港住的时候觉得很畅顺,还是得从基本的方面来做,包括改善居住环境,这个对于本地人来讲也是非常重要的,因为现在有一些在香港已经是落户了很多年的老外,以及香港的年轻人都觉得要往外走,人才流失可能需要弥补,我们现在有一些国际人才都不想留在香港.一个是高房价,一个是污染,一个是教育方面,就是国际学校不够,还有一个生活单一.比如说在香港,如果住在这里,就觉得比较单调,周末没有什么活动,除非你喜欢爬山,不然就觉得香港没有什么活动.所以我觉得香港应该多举办一些大型的活动让市民参与,吸引国际的团体来参与,令到香港的生活比较多姿多彩.这些软件都是关于城市品质,居民的生活质素,只有高品质的生活才能够吸引并留住人才.
记者：是的, 很赞同.香港吸引优秀人才不难,难的是高房价下如何留住人才.据世界经济论坛《2017-2018 年全球竞争力报告》中,香港拥有完善的基建设施、开放及高效市场,但在创新上仅排名26,亦缺创新科技人才.2016 年创新科技产业就业人数不足 36,000 人,占总就业人口约 0.9%.就业不足与待遇有关吗？我知道两个例子,一个是北大博士,在香港一家IT 公司月薪是3 万多,另一个是从华为引进的博士,通信行业的领军人物,带着项目过来,在数码港工作月薪48000,以目前的房价与收入比差距还是很大,这又回到楼价的源头.
高广垣：我非常了解你提出的问题,以他们的学历以及他们的工作经验,我觉得起码月薪是要10 万以上.但是我觉得香港的问题是这样的,现在香港本身就很穷,为什么说穷？我们基础建设不够,所有物业类型都缺,我们缺人才、缺创意、缺学校、缺医院,香港现在穷得只剩下钱,其他的都不够.在公共资源不够的情况下,政府不可能拿资源来吸引优秀人才.
目前,香港的创新科技以及创新产业发展滞后,香港特区政府成立创科局才三四年左右,现在又发展河套区,又有数码港、科技园,还拔500 亿港币去河套区,政府又提出“智慧城市”等等,我觉得我们在创新科技、创新产业方面才刚刚开始,这个刚刚开始令到这些优秀人才来的时候没有达到应有的市场价值,现在给他们的待遇是低了,我认为将来我们真正的发展起来这些行业,就会把待遇往上提到一个国际水平.我听到你刚才说的这个博士生以及华为的人才,我觉得待遇很低,起码10万、20 万才是国际水平,不然的话我们吸引不了国际人才了.
比如说美国硅谷的人才肯定不是这个待遇,除非是创投,刚刚成立的公司,如果是打工的,一定是在上面这个水平.只不过现在香港科技行业刚刚发展,待遇是这个水平,我们应该尽快让这个行业发展起来,然后让他们薪水也快速提升.但是我不同意用公共资源尤其是房地产物业来补贴,香港是个资源相对紧缺的城市,不能学内地一些城市的做法,提供房子或免税,用公共资源补贴人才.我们是要发展,但是要用政策来提供空间,通过促进行业的发展,自然就可以做得到高薪.
香港亟需优化居民生活质素
记者：单纯说土地利用,香港在环境方面做得非常好, 在香港1100 多平方公里的土地中, 仅有23.6% 是已发展土地.换个角度,如果按照这样的数据看,香港是否还可以有再往外拓的空间以改善居民住房？
高广垣：我刚才讲的就是这个问题,现在香港人的居住素质越来越低了,因为空间越来越小.香港现在很拥挤,你到哪都是很拥挤,白天坐地铁跟上下班坐地铁都是很拥挤.在这样情况下,我刚才提到了基础建设不够,物业不够,很多都不够,现在香港没有准备好迎接新时代的来临——就是国内用上香港的长处.而我们有很多地方没有准备好,没有充分的提供更多的基础建设、物业、学校、医院,令到我们很多东西都短缺,这就变成我们吸引人才方面的条件越来越差.所以我认为香港现在应该要做的就是增加我们的土地供应,这个土地供应,我觉得特区政府说的数是远远不够的.Our Hong Kong Foundation（团结香港基金）说的数我也觉得不够,他们说要加90 平方公里,我认为应该要加到154 平方公里才能够.现在香港要解决居住环境的问题是很迫切的.
记者：您这个154 平方公里是基于什么样的标准算出来的？
高广垣：目前香港人均居住面积是17 平方米一个人,要提升到30 平方米,这样才可以有一个合理的居住空间.以现时香港约7% 的土地77 平方公里用于住宅用途计算,要增加人均居住面积一倍,等同于要增加77 平方公里的新住宅用地,除了新造的77 平方公里住宅土地之外,还需要开拓和发展额外的77平方公里的基本配套用地,故此,我们认为政府在制定长远的土地策略时应以154 平方公里为最低目标.现在香港拥有1104 平方公里的土地,我们要怎么增加,是开山辟地还是填海,我们都要想办法.现在特区政府提出的数字只是为了应付现在的需求,还不是能够有长远的目标,就是怎么改善我们的居住素质,从17 平方米增加到30 平方米.如果我们能够逐渐变成30 平方米一个人,我觉得就真正改善我们的居住素质,不然我们来来去去就是为了应付每年增加的需求,而不是真正的解决或者是达到我们改善生活环境的目标.
记者：您觉得有困难吗？之前好像也有提过,但是也有很多人反对,说会破坏香港的环境.您觉得这个会有阻力吗？
高广垣：一定会有的.你知道现在香港,你提出什么都有阻力,这个是很自然的事情.但是我觉得要给大家知道你做这个事情,要达到什么目标,你们将来会得到什么,从这个角度来说.比如说现在香港用7% 的土地提供给住宅,曾经有一些政府官员提过再拿出1%的土地就可以多住100 多万人,现在是700 万,用了7% 的土地,再增加1% 又可以住100 万人.如果这样想,我们大家都没有希望了,因为再加1% 的土地,再住100 万人,就变成我们的拥挤程度没有改善.这样大家都觉得没有机会优化生活.但是如果是154 平方公里,目标就是长远要改善并解决居住拥挤的问题,所以要填海要开山辟地.在这个情况下,大家有改善生活的愿景,就可以看得到为什么要支持你.
采访中,高广垣主席每谈到香港人居环境时,对香港缺乏城市空间及连通性,人口密度过高与交通挤塞的问题表现出深深的担忧.他们曾与数家设计公司、项目工程公司一起,探讨如何打造香港成为更适宜居住、适宜步行和以人为本的城市,务求提供解决方案来克服香港面对的挑战.今年初,在回应政府2030+ 咨询的文件中,他力陈解决香港人均居住面积狭小问题和改善生活质素的重要性,以及如何保障各阶层在职人士能享有良好的居住环境、使年轻人及创业人士可以有大量机会,让他们追求自己的理想及创造自己的未来.拳拳之心,期望香港成为充满希望的全球领先国际城市.
香港论文范文结:
适合不知如何写香港方面的相关专业大学硕士和本科毕业论文以及关于香港论文开题报告范文和相关职称论文写作参考文献资料下载。