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商住房还能起死回生吗
“商住房”市场规模和的一路狂飙,已严重影响到房地产市场的长期健康发展.过去近十年针对住宅市场的调控效果,都被庞大的“商住房”市场所冲抵或削弱了,也成为房地产调控被戏称为“空调”的原因之一.
3月份以来,全国范围内房地产调控层层加码,特别是北京“商住房”市场遭到了“3·26新政”的攻击,随后广州及时跟进,实施了与北京相似的“商住房”调控政策,这让投资者感受到了前所未有的寒意.那么,全国范围内的“商住房”政策、和市场前景怎样,是几乎所有投资者和自住者关注的焦点.
“商住房”长期处于政策和法律的“灰色地带”
要讨论“商住房”前景,首先需要从“商住房”的法律地位和发展历史说起.按照1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,我国城镇土地使用权出让最高年限按用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年.由此可以看出,法律界定十分清晰,法律意义上的“商住房”的土地使用性质并不存在,这也是本文和大多数分析文章在“商住房”上加上双引号的原因.
然而,在北京、上海等一线城市,由于常住人口居住需求巨大,2000年以来,一些以商业、酒店、办公为名立项的项目,通过分割产权,以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”为名,改变商业立项的使用属性,将“类住宅”作为卖点.
少数项目还打“擦边球”式地引入了民水、民电甚至民用天然气,个别项目甚至还可以落户.
从需求层面来看,2010年以来,北京、上海等一线城市出台严格的住宅限购政策,“商住房”由于不限购而变得更加抢手.特别是在房价一路上涨的大环境下,“商住房”也成为无购房资格家庭的过渡之选,同时也不可避免地成为炒房者的“天堂”.
对于“商住房”的风险,决策部门早有提示.2007年,北京市住建委就曾针对“商住房”项目发出风险提示,强调这种销售方式不符合《商品房销售管理办法》中的相关规定,应谨慎投资.2011年,北京市下发相关通知,要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局,不能设立单独的卫生间,开发商自己打隔断出售的商铺无法办理房产证.
然而,出于利益驱动和迅速回款的需求,再加上有关部门审批和后续验收环节把关不严,大量开发商将商业、办公项目改为类住宅产品销售,相关风险被各方选择性忽视了.
三方面原因促使北京对“商住房”痛下杀手
等到2017年3月26日,“3·26新政”出台,对北京“商住房”市场堪称“式打击”,个人购买“商住房”的空间和意愿几乎完全消失.那么,北京为何会对“商住房”痛下杀手,“3·26新政”出台的原因和动机又有哪些？
首先,“商住房”已占据北京新房市场的半壁江山.根据亚豪机构统计,北京“商住房”成交套数从2010年的19077套,上涨到2016年的67609套,涨幅为254%,成交均价从22959元/平方米,上涨到30069元/平方米,最近“3·26新政”时,已涨至44663元/平方米.2016年,“商住房”成交量占北京新房总成交量的比重为58.7%.“商住房”市场规模和的一路狂飙,已严重影响到北京房地产市场的长期健康发展.
其次,“商住房”已成为炒房者和投机客的天堂.不可否认,在无资格或无能力购买住宅情况下,许多刚需家庭选择“商住房”作为过渡性阶段和“上车”的选择.然而,在天量交易规模下,由于不受限购政策影响,“商住房”市场中的投资需求和炒房者比重大幅高于住宅市场.特别是在被誉为“北京楼市风向标”的通州楼市,投资客和炒房者一人购买数套甚至数十套“商住房”的现象并不鲜见.因此,过去近10年针对住宅市场的调控效果,都被庞大的“商住房”市场所冲抵或削弱了,也成为房地产调控被戏称为“空调”的原因之一.
最后,“商住房”大发展与北京疏解低端产业的方向不符.按照最新发布的《北京城市总体规划（2016年~2030年）》（草案）,至2030年北京市人口将控制在2300万以内.因此,疏解非首都功能和低端产业,将成为未来北京市城市发展的既定方向.“商住房”土地作为商业用地,本来是用于建设高端写字楼、商业中心来吸引高端产业,却被改造成为低端产业和外来群体相对集中的区域,这显然与北京产业转型升级的要求不符.
全国“商住房”市场将发生哪些变化？
“商住房”作为住房市场的灰色地带,其合规化将是大势所趋,在合规过程中,“商住房”的、市场格局也将发生深刻变化.
首先,全国“商住房”合规化将是大势所趋.如前文所述,“商住房”在土地性质上属于商业地产,作为普通住房出售始终处于政策灰色地带.虽然目前笔者无法断定还会有哪些城市会跟进实施北京“商住房”新政,但从北京今年以来封堵“假离婚”、虚假收入证明等政策漏洞的方向看,全国范围内“商住房”合规化将是大势所趋,这也是构建房地产健康发展长效机制的重要组成部分.对于普通投资者而言,“商住房”合规的利剑将始终高悬,何时落地要看政策的需要.如今年以来,上海市已经暂停了“商住房”的网签,停止了“商住房”的上下水、用电等配套设施,由此可见,上海跟进实施北京“商住房”新政的可能性不小.
其次,“商住房”持有者将以企业和机构为主.近年来,决策部门发展房屋租赁市场的决心越来越明确,思路也越来越清晰.今年的经济工作会议公报特别强调“要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展”.2016年6月国务院出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,该文件强调“充分发挥市场作用,调动企业积极性,通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平”,以此作为“培育租赁住房供应主体”的首要举措,同时还制定了一系列发展住房租赁企业的支持政策.因此,开发商在建和未售出的“商住房”出路将是：由房企自持,或出售给住房租赁企业；同样,一部分个人持有的“商住房”将以合适的出售给住房租赁企业,或者自住和出租.
最后,一线城市“商住房”下调的底线为50%左右.之所以做出这一判断,有两方面的原因：一是“商住房”的贷款比例为50%,一旦下调幅度超过50%,将触及商业银行的边际安全线,增加金融机构的房贷风险,这是决策部门所不能容忍的；二是从投资价值看,经过过去一年多的飙升,北京、上海等一线城市“商住房”的租金回报率仅为1.5%~2%,如果出现50%左右的下降,“商住房”的租金回报率将上升到3%~4%,接近银行长期存款的利率水平,一部分已持有“商住房”的个人投资者将出现“炒房”向“租房”的转变,也能吸引万科这类有意进入长期租赁市场的房地产企业资金进入,以获取长期稳定的投资收益.
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