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美国房地产仍具长期投资价值
文/魏欣 专栏作家 图/ CFP
美国房地产市场并未泡沫化.如果川普政府和美联储的政策不太激进,未来较长一段时间房价也将维持慢牛的上涨趋势.
今年以来,经济学家和一些投资了美国房地产或者房地产信托基金的国内朋友开始担心,经过了几年的持续性复苏,是不是该到市场拐点的时候了？
担心房地产市场崩溃的理由主要有几个方面：第一,很多美国城市的房价已经达到或者超过了2008金融危机前的高度.甚至部分地区的上涨趋势仍在加速,比如硅谷和西雅图.第二,美联储今年计划加息四次.这将大幅增加购房者的贷款成本,减少潜在购房者.第三,随着的上涨,部分地区的房产交易量开始萎缩.这被很多相信技术指标的投资者认为是趋势反转前的信号.
这种推理在很多方面得到了验证,甚至看起来现在就像极了2007年房地产次贷危机前的场景.如果对房地产信托基金（REITS）的曲线稍作分析就可以发现,其名义确实已经达到了2008年的高度.2015年和2016年的两次美联储突然改变政策方向的加息对市场形成了巨大的波动.且今年以来的数次美联储议息会议都对指数构成干扰.二季度几个月的建筑开工许可证发放明显减少,可以认为是交易量萎缩的重要标志.
但是如果我们更近距离地观察美国房地产市场,又会发现那么多的本质不同.
从房屋实际来看,其实比2008年的高度还是有很大差距的.在比较时,我们应当充分考虑到货币因素.在应对危机的这10年时间里,为压低长端利率,美联储进行了数次量化宽松操作.巨量货币对市场的冲击,难免造成名义的失真.华尔街投行进行了指数调整后再进行对比.他们发现即使房价再增长20%左右,总体仍然处在较为健康的区间,还谈不上泡沫化.
从房屋拥有率来看,现在是64%,处于美国历史上最低的时期,进一步抛盘的可能性不高.而且目前最低的住房拥有率还伴随着美国历史上最低的空房率.这说明由于财务实力的原因,很多美国人不得不选择租房,而不是买房.如果结合金融危机以来美国较高的失业率,这就很容易理解.
这一点在美国的年轻人“千禧一代”中表现得特别明显.由于工作机会向新兴市场国家转移,很多大学生毕业后马上陷入失业.为了应付随即而来的学生贷款催缴,他们常常到了成人的年纪却无法独立.现在这个族群中40%的人不得不仍然寄居在父母的房子里,甚至还得伸手向他们要生活费.但随着一部分跨国企业重新回到美国和就业市场的快速改善,他们最终还是会走向职场,最终成为房地产市场的新买家.
从房地产贷款质量来看,银行的放贷标准其实过于谨慎,贷款违约率不断下降,不像危机前的逐步上升.当前接近1%左右的房贷违约率得益于奥巴马政府执政的8年时间里通过的Dodd-Frank法案.这份法案对银行借贷进行了非常严格的规定,并对违规的华尔街投行动辄几十亿美元的高额罚款.为了规避合规风险,很多银行现在大幅缩减了房贷业务.即使从事该业务的银行,对购房首付的要求提高,对购房者的背景审核和信用记录也极其详尽.甚至很多本该合格的购房者却因为很小的瑕疵而被拒发贷款.
Dodd-Frank法案还对扩大金融危机的复杂金融产品进行了严格的限制.比如,通过杠杆放大房地产支持债券（MBS）的分级CDO产品,美联储对承销券商进行了极高的风险准备金要求.以至于很多投资银行被迫退出了这项业务.这类产品的交易量也大幅度萎缩,已经没有可能再兴风作浪了.
从租金房价比来看,较高的租金对房价形成有效支撑.回顾次贷危机中的群体性抛盘行为,我们可以发现,很多房要么是因为失业,要么是无力承担升息造成的月供上涨,被迫强制平仓.和危机前不同的是,目前的租金收益平均超过6%,在某些区域甚至达到15%.即使房主偶然失业,顶多也就是把自己的房子出租.他们用租金就可以覆盖月供和地产税,完全没有必要像危机前一样扎堆儿抛盘了.而且失业群体越多,租房群体越大,租金收益越高,对房价就形成越强有力的支撑.
超高的租金收益率在美国也形成了“以租养房”的群体.经济条件不错的房主常常会通过借贷,购买好几套房子专门拿来出租.租客不但相当于帮房主还贷,甚至还可以覆盖一部分房屋维修和更新的成本.这样相对稳健的投资方式吸引了很多国外资金,对市场形成进一步支撑.
如果我们由此就得出可以全面看多美国房地产市场的结论,可能又显得过于轻率.我们还应该看到其他的一些风险因素.
除了美联储的加息,下半年即将到来的还有缩表,会对市场形成直接打击.加息能够改变的只是3个月的联邦基金利率,对长端利率的提升作用相对还比较间接.但不要忘了,为了缓解次贷危机,美联储曾经购买了大约市场上40%的房地产支持债券.如果为了缩减资产负债表而把这部分债券重新投放回市场,就会对房产借贷利率形成直接提升,当然也就提升了大部分购房者的持有成本.在这种情况下,我们就要更仔细地观察美联储缩表的节奏和力度.
国际资本对美国房地产市场形成的干扰在加大.与次贷危机前不同的是,中国资本在美国房地产市场的影响力大幅度提升.一部分原因是由于国内房价的快速上涨导致高净值阶层把国内资本进行了分散化投资.另一部分就是一些国内房地产企业或者投资机构更看好美国市场.国内政策的变化,比如外汇管控,也会跨越太平洋,影响美国房地产的供需平衡.但是国内资本更偏重于投资中心城市、华人社区和房屋持有成本较低的社区,其体量并不对整体市场造成太大的扰动.
综合考虑,我们基本上可以认为,美国房地产市场并未泡沫化.如果川普政府和美联储的政策不太激进,未来较长一段时间房价也将维持慢牛的上涨趋势.虽然和科技股的短期高速成长无法媲美,但低利率条件下,美国房地产目前仍然不失为一个较为稳健的长期投资渠道.
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